Hoe DCF te gebruiken bij de waardering van onroerend goed
Een analyse met behulp van discounted cashflow (DCF) is een maatstaf die zeer vaak wordt gebruikt bij de evaluatie van vastgoedinvesteringen. Toegegeven, het bepalen van de disconteringsvoet – een cruciaal onderdeel van de DCF-analyse – omvat een aantal variabelen die moeilijk nauwkeurig te voorspellen zijn. Ondanks de moeilijkheden blijft DCF een van de beste instrumenten om waarde vast te stellen op vastgoedbeleggingen, zoals vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s).
belangrijkste leerpunten
- Discounted Cash Flow (DCF), een waarderingsmethode die wordt gebruikt om de waarde van een investering te schatten op basis van de toekomstige kasstromen, wordt vaak gebruikt bij het evalueren van vastgoedinvesteringen.
- Aanvangskosten, jaarlijkse kosten, geschat inkomen en periode van bezit van een onroerend goed zijn enkele van de variabelen die in een DCF-analyse worden gebruikt.
- Hoewel de disconteringsvoet van onroerend goed moeilijk te bepalen kan zijn, blijft DCF een van de beste instrumenten voor het evalueren van onroerendgoedinvesteringen.
Wat is verdisconteerde cashflow?
Verdisconteerde kasstroomanalyse is een waarderingsmethode die tot doel heeft de winstgevendheid, of zelfs de loutere levensvatbaarheid, van een investering te bepalen door de verwachte toekomstige inkomsten of de verwachte kasstroom van de investering te onderzoeken en vervolgens die kasstroom te verdisconteren om te komen tot een geschatte actuele waarde. waarde van de investering. Deze geschatte huidige waarde wordt gewoonlijk netto contante waarde of NPV genoemd.
Met andere woorden, DCF-analyse probeert de waarde van een bedrijf of een actief vandaag te achterhalen op basis van projecties van hoeveel geld het in de toekomst zal genereren. Een disconteringsvoet wordt gebruikt om de NPV van de verwachte toekomstige kasstromen af te leiden. Voor de evaluatie van vastgoedinvesteringen is de disconteringsvoet gewoonlijk het gewenste of verwachte jaarlijkse rendement van het onroerend goed. Afhankelijk van hoe ver u in de toekomst gaat, is de formule voor DCF:
Het uiteindelijke doel van DCF-analyse is om een schatting te maken van het geld dat een investeerder zou ontvangen van een investering, gecorrigeerd voor de tijdswaarde van geld.
Verdisconteerde cashflow voor onroerend goed berekenen
Voor vastgoedbeleggingen dienen de volgende factoren in de berekening te worden meegenomen:
- Initiële kosten — Ofwel de aankoopprijs of aanbetaling die op het onroerend goed is gedaan.
- Financieringskosten – De rentekosten op een initiële of verwachte financiering.
- Aanhoudingsperiode — Voor vastgoedinvesteringen wordt de aanhoudingsperiode over het algemeen berekend over een periode van tussen de vijf en 15 jaar, hoewel deze varieert tussen investeerders en specifieke investeringen.
- Bijkomende kosten van jaar tot jaar — Deze omvatten verwachte onderhouds- en reparatiekosten; onroerendgoedbelasting; en alle andere kosten dan financieringskosten.
- Verwachte kasstromen – Een projectie van jaar tot jaar van eventuele huurinkomsten die worden ontvangen uit het bezit van het onroerend goed.
- Verkoopwinst — Het verwachte bedrag aan winst dat de eigenaar verwacht te realiseren bij verkoop van het onroerend goed aan het einde van de verwachte periode van bezit.
Bij de DCF-berekening moet een aantal variabelen worden geschat; deze kunnen moeilijk nauwkeurig vast te stellen zijn en omvatten zaken als reparatie- en onderhoudskosten, verwachte huurstijgingen en waardestijgingen van onroerend goed. Deze items worden meestal geschat op basis van een overzicht van vergelijkbare eigendommen in de omgeving. Hoewel het bepalen van nauwkeurige cijfers voor het voorspellen van toekomstige kosten en kasstromen een uitdaging kan zijn, is de berekening van de netto contante waarde, zodra deze projecties en de disconteringsvoet zijn bepaald, vrij eenvoudig en zijn geautomatiseerde berekeningen gratis beschikbaar.
Voorbeeld van het gebruik van DCF bij investeringen in onroerend goed
Een belegger zou zijn DCF-discontovoet gelijk kunnen stellen aan het rendement dat hij verwacht van een alternatieve belegging met een vergelijkbaar risico. Stel dat u bijvoorbeeld $ 500.000 zou kunnen investeren in een nieuw huis waarvan u verwacht dat het binnen een decennium voor $ 750.000 kan worden verkocht. Als alternatief kunt u haar $ 500.000 investeren in een vastgoedbeleggingstrust (REIT) die naar verwachting de komende 10 jaar 10% per jaar zal opleveren.
Laten we, om het simpel te houden, aannemen dat u de vervangingskosten van huur of belastingeffecten niet meetelt tussen de twee investeringen; we houden vast aan één enkele cashflow: de prijs van het huis over 10 jaar. Dus alles wat u nodig heeft voor de DCF-analyse is de disconteringsvoet (10%) en de toekomstige cashflow ($ 750.000) van de toekomstige verkoop van de woning.
In dit voorbeeld laat DCF-analyse zien dat de toekomstige kasstromen van het huis vandaag slechts $ 289.157,47 waard zijn. Je moet er dus niet in investeren; de REIT, die in het komende decennium $ 500.000 zal opleveren, biedt meer waarde. Zodra belastingeffecten, huur en andere factoren zijn meegerekend, kan het zijn dat de DCF iets dichter bij de huidige waarde van de woning ligt.