Investeringen in onroerend goed
Wat is investeringsvastgoed?
Beleggingsvastgoed is onroerend goed dat inkomsten genereert of anderszins bedoeld is voor beleggingsdoeleinden in plaats van als hoofdverblijfplaats. Het is gebruikelijk dat beleggers meerdere stukken onroerend goed bezitten, waarvan er één dient als hoofdverblijfplaats, terwijl de andere worden gebruikt om huurinkomsten en winst te genereren door middel van prijsstijging. De fiscale gevolgen voor vastgoedbeleggingen zijn vaak anders dan die voor residentieel vastgoed.
Belangrijkste leerpunten
- Beleggingsvastgoed kan beleggers kansen bieden om vermogen op te bouwen, hun inkomen te vergroten en een beleggingsportefeuille te diversifiëren.
- Investeringen in woningen hebben doorgaans betrekking op woningen, herenhuizen en flatgebouwen.
- Bij een investering in commercieel onroerend goed kan het eigendom zijn van winkels, kantoorgebouwen of opslagfaciliteiten en magazijnen.
- Investeringsvastgoed kan kapitaalwinsten opleveren voor investeerders als gevolg van waardestijgingen van onroerend goed en kan ook leiden tot huurinkomsten.
Inzicht in investeringsvastgoed
Beleggingsvastgoed kan investeerders kansen bieden op financieel gewin. Het bezitten van vastgoedbeleggingen kan helpen bij het opbouwen van rijkdom, het verhogen van het inkomen en het diversifiëren van een beleggingsportefeuille. Hoewel er veel soorten onroerend goed op de onroerendgoedmarkt zijn, kunnen de meeste eigendommen in de eerste plaats worden onderverdeeld in twee classificaties.
Residentieel
Beleggingsvastgoed kan woonland en eigendommen omvatten. Investeringen in woningen hebben doorgaans betrekking op woningen, herenhuizen en flatgebouwen. Woningen kunnen meergezinswoningen of eengezinswoningen zijn.
Reclame
Bij een investering in commercieel onroerend goed kan het eigendom zijn van winkels, kantoorgebouwen of opslagfaciliteiten en magazijnen. Investeringen in commercieel onroerend goed zijn doorgaans ingewikkelder en duurder dan investeringen in woningen. Huurcontracten voor commercieel onroerend goed kunnen langer duren dan een huurovereenkomst voor woningen. Zowel de kosten als de winstgevendheid worden meestal per vierkante meter gemeten.
Voordelen voor investeringsvastgoed
De voordelen van beleggen in onroerend goed zijn talrijk en kunnen variëren afhankelijk van het doel van de belegger. Hoeveel geld moet worden geïnvesteerd in onroerend goed, kan afhangen van de risicotolerantie van de belegger. Ook is de tijdshorizon van een belegger belangrijk om rekening mee te houden bij het doen van zo’n grote aankoop of investering.
Sommige beleggers investeren in onroerend goed om hun geld te diversifiëren, weg van de aandelenmarkt. Andere beleggers willen dat hun geld wordt belegd in fysieke activa in plaats van in effecten, zoals aandelen of obligaties. Twee van de belangrijkste voordelen van investeren in onroerend goed, zowel residentieel als commercieel, zijn:
Kapitaalwaardering
Vastgoedbeleggingen kunnen voor investeerders meerwaarden realiseren door waardestijgingen van vastgoed in de loop van de tijd. Een meerwaarde is een winst die het resultaat is van het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs van het onroerend goed. Beleggers kunnen de meerwaarde natuurlijk pas realiseren nadat ze deze hebben verkocht.
De prijzen zijn de afgelopen decennia echter dramatisch gestegen doordat de vraag naar woningen is toegenomen. Zowel vraag als aanbod spelen een rol bij het behalen van meerwaarden uit onroerend goed. Als er minder eigendommen in een geografische regio of minder aanbod zijn, hebben de onroerendgoedprijzen de neiging om te waarderen – al het andere is gelijk.
Huurinkomsten
Veel beleggers kopen onroerend goed voor de gestage stroom van inkomsten die het oplevert. Of het nu gaat om een residentieel of commercieel onroerend goed, huurders of bewoners betalen de eigenaar elke maand totdat de huurovereenkomst of lease afloopt. Deze inkomstenstroom kan een stabiel inkomen bieden voor gepensioneerden en anderen die op zoek zijn naar een alternatieve bron van inkomsten naast inkomsten uit het aanhouden van beleggingsinstrumenten zoals obligaties of aandelen. Inkomsten uit onroerend goed kunnen ook dienen als afdekking of bescherming tegen dalende aandelenmarkten en stijgende prijzen van consumptiegoederen.
Manieren waarop vastgoedinvesteringen kunnen worden beheerd
Het benutten van investeringsvastgoed kan tal van wegen volgen. Een belegger kan lid worden van een vastgoedbeleggingsgroep die zijn fondsen bundelt om eigendommen te verwerven. De eigenaar of eigenaren van vastgoedbeleggingen kunnen vastgoedbeheerders inhuren om toezicht te houden op het dagelijkse onderhoud en de huurinzameling voor een stuk onroerend goed of een hele portefeuille.
Een vastgoedinvesteerder zou ook kunnen proberen om aan de krediet- of financieringskant van projecten te dienen met de verwachting dat hun investering terugverdiend wordt. Investeerders kunnen bijvoorbeeld de geldschieters zijn achter leningen met hard geld voor onroerend goed. De lener zal in een dergelijk geval waarschijnlijk hogere rentetarieven betalen om het geld te ontvangen en zal de lening op korte termijn moeten terugbetalen. De geldschieter kan akkoord gaan met de lening in de hoop eigenaar te worden van het onroerend goed als de lener in gebreke blijft, vooral als het onroerend goed het potentieel heeft voor een hogere inruilwaarde.
Investeringsvastgoed kan de vorm aannemen van een stuk onroerend goed dat in verval is of anderszins onderontwikkeld is dat wordt gerenoveerd met de bedoeling de ruimte te huren voor een langetermijnrendement. De eigenaar van het onroerend goed kan financiering zoeken om de kosten te dekken om het onroerend goed te verbeteren en aantrekkelijker te maken voor huurders.
Een vastgoedbelegger zou een woning kunnen verwerven op basis van de verwachting dat de vraag naar ruimte zal toenemen vanwege externe factoren. Nieuwe attracties zoals een sportarena of infrastructuurontwikkeling, zoals een uitbreiding van de snelweg, kunnen naburige eigendommen zeer wenselijk maken. Een vastgoedinvesteerder kan bijvoorbeeld een commercieel onroerend goed naast de locatie kopen voor een nieuw theater dat in aanbouw is. De veronderstelling is dat er meer voetgangers langs het gekochte onroerend goed komen, waardoor de locatie een uitstekende keuze zou zijn voor winkeliers. De toegenomen vraag zou de eigenaar de mogelijkheid kunnen bieden om ook de huurprijzen te verlagen.
Risico’s voor vastgoedbeleggingen
Onroerend goed kan een aanzienlijk bedrag aan kapitaal en schulden inhouden in de vorm van leningen bij een bank. Het levert ook geen onmiddellijk financieel voordeel op, wat betekent dat het vele jaren kan duren om winst te maken of de initiële investering terug te krijgen.
Economische teruggang kan problemen opleveren bij het vinden van huurders, vooral bij commercieel vastgoed. Als bedrijven failliet gaan of geld verliezen, kunnen ze hun huur mogelijk niet betalen. In een recessie kan het vrij moeilijk zijn om huurders te vinden voor commercieel vastgoed. Als gevolg hiervan zou de eigenaar moeten betalen voor het onderhoud van het onroerend goed en eventuele hypotheekbetalingen aan de bank voor het kopen van het onroerend goed.
Er zijn ook risico’s verbonden aan het investeren in woningen. Bij het beheer van de huurders kunnen er lastige situaties ontstaan. Er kunnen kostenoverschrijdingen optreden voor renovatie of reparatie, waarvoor de belegger mogelijk extra middelen moet inzetten. Huurders kunnen altijd midden in de nacht een calamiteit hebben, wat kan leiden tot meer tijd besteed aan het beheer van het pand.
Het goede nieuws is dat vastgoedbeleggers een vastgoedbeheerder kunnen inhuren om de reparaties en het innen van huurbetalingen te beheren en te overzien. De kosten van een vastgoedbeheerder zullen echter het ontvangen maandelijks inkomen opeten, wat zich vertaalt in een langere tijd voordat het onroerend goed winst maakt en de belegger de initiële investering terugkrijgt.