Gezamenlijke huur
Wat is een gezamenlijke huurovereenkomst?
De term gezamenlijke huur verwijst naar een juridische constructie waarbij twee of meer mensen samen een woning bezitten, elk met gelijke rechten en plichten. Gezamenlijke huurovereenkomsten kunnen worden gecreëerd door gehuwde en niet-gehuwde stellen, vrienden, familieleden en zakenpartners. Deze juridische relatie creëert wat bekend staat als een recht op overleving, dus als een eigenaar overlijdt, wordt hun belang in het onroerend goed direct doorgegeven aan de langstlevende partij (en) zonder door erfrecht of gerechtelijk systeem te hoeven gaan.
Hoe gezamenlijke huur werkt
Gezamenlijke huur is een vorm van eigendom van onroerend goed die normaal gesproken wordt geassocieerd met onroerend goed. Twee of meer partijen komen tegelijkertijd samen om middels een akte een juridisch bindende overeenkomst met elkaar te sluiten. Deze partijen kunnen familieleden, vrienden of zelfs zakenpartners zijn. Stel dat een ongehuwd stel een huis koopt. Bij aankoop kiezen ze voor gezamenlijke verhuur. In de akte van het onroerend goed worden de twee eigenaren als gezamenlijke huurders genoemd.
Omdat elke partij aanspraak heeft op het onroerend goed, delen ze ook de voordelen. Als ze besluiten de woning aan een ander persoon te verhuren of als ze de woning verkopen, heeft elke partij recht op een aandeel van 50% in de winst. Maar de relatie betekent ook dat ze in gelijke mate verantwoordelijk zijn voor het betalen van het onroerend goed, inclusief onroerendgoedbelasting en onderhoud. Als de ene de financiële verplichtingen niet nakomt, moet de andere partij de verantwoordelijkheid op zich nemen.
Deze overeenkomst creëert ook wat wordt aangeduid als een recht op overlevingskansen. Dit betekent dat als een persoon overlijdt, de andere partij automatisch de volledige eigendom van het onroerend goed overneemt. Dit elimineert de noodzaak van erfrecht of de overdracht van het vermogen van een overledene naar een nalatenschap. Erfrechtbanken beslissen over de geldigheid van iemands testament en verdelen de activa op gepaste wijze over de begunstigden van de overledene.
Het is niet nodig dat het onroerend goed het erfrechtsysteem doorloopt, aangezien een gezamenlijke huurovereenkomst een recht op overleving creëert.
Hoewel gezamenlijke huur het nauwst verband houdt met eigendom van onroerend goed, kan het bredere juridische concept van gezamenlijke huur met recht van overleving van toepassing zijn op een reeks activa, waaronder bedrijven en makelaarsrekeningen. De sterke associatie met onroerend goed bestaat omdat de term huur wordt gezien als synoniem voor het bezitten van of wonen in een woning.
Belangrijkste leerpunten
- Gezamenlijke huur is een vorm van eigendom van onroerend goed die normaal gesproken wordt geassocieerd met onroerend goed.
- Elke partij in een gezamenlijke huurovereenkomst heeft een gelijk belang in het onroerend goed – zowel de financiële verplichtingen als eventuele voordelen.
- De overeenkomst creëert een recht op overleving, wat betekent dat als een partij overlijdt, hun belang automatisch wordt overgedragen aan de langstlevende partij (en).
Voordelen en nadelen van gezamenlijke huur
Hoewel gezamenlijke huur een aantal voordelen heeft, zijn er ook enkele duidelijke nadelen waarmee rekening moet worden gehouden voordat de overeenkomst wordt aangegaan.
Voordelen
Zoals eerder vermeld, voorkomt het, zolang één gezamenlijke huurder het overleeft, de hoofdpijn van het opruimen van het onroerend goed via een nalatenschap via een testament. Typisch gaat de wil van een persoon bij overlijden door erfrecht, wat een juridisch proces is waarbij de rechtbanken een testament herzien om het te valideren. Typisch, wanneer een persoon sterft, kunnen hun bezittingen niet worden geopend of opgeëist door de overlevende totdat de nalatenschap hen vrijgeeft.
Het erfrechtproces helpt ook te bepalen hoe de activa van een overledene worden verdeeld als de persoon geen begunstigden noemt of geen testament heeft. Het proces kan echter gemakkelijk maanden in beslag nemen. Een gezamenlijke huurovereenkomst vermijdt erfrecht en het langdurige juridische proces waardoor de gezamenlijke huurder onmiddellijk eigenaar kan worden van de activa.
Naast het delen van de voordelen van het onroerend goed, delen alle partijen in een gezamenlijke huurovereenkomst de verantwoordelijkheid voor het onroerend goed. Eén persoon in het paar kan bijvoorbeeld geen hypotheeklening op het onroerend goed aangaan en hun partner achterlaten met de schuld. De gezamenlijke huurovereenkomst is van toepassing op alle activa en ook op de schulden – wat betekent dat als er een lening wordt afgesloten op het onroerend goed, beide verantwoordelijk zijn voor de schuld.
Nadelen
Echtscheiding of huwelijksproblemen kunnen een gezamenlijke huurperiode bemoeilijken. Zoals eerder vermeld, zijn alle schulden eigendom van beide partijen en kunnen geen van beide hun activa die gezamenlijk eigendom zijn, verkopen zonder toestemming van hun partner.
Een ander nadeel van gezamenlijke huur kan zich voordoen bij de behandeling van het goed bij het overlijden van een of meer van de gezamenlijke huurders. Gezamenlijke huur geeft alle rechten aan de langstlevende, dus zelfs als de overledene hoopte de waarde van het onroerend goed door te geven aan aangewezen erfgenamen, is er geen wettelijke verplichting voor de langstlevende om aan dat verzoek te voldoen.
Voordelen
-
Gezamenlijke huur vermijdt erfrecht als een van de huurders overlijdt.
-
Zelfs als er geen testament of begunstigden worden genoemd, erft de medehuurder alles onmiddellijk.
Nadelen
-
Huwelijkse kwesties kunnen de verkoop van activa bemoeilijken en vertragen, aangezien beide huurders moeten instemmen.
-
Gezamenlijke huur geeft alle activa aan de partner, waardoor de overledene geen activa aan erfgenamen mag doorgeven.
Gezamenlijke huur versus gemeenschappelijke huur
Een manier om te voorkomen dat de controle over de plaatsing van de wilsbeschikking te verliezen, een aantal gezamenlijke eigenaren kiezen voor tenancy gemeen (JTIC) in plaats van een gezamenlijke pacht. Gemeenschappelijke huurovereenkomst maakt eigendom op basis van percentage mogelijk, en aandelen kunnen worden verhandeld en huurders worden toegevoegd gedurende de looptijd van de overeenkomst in plaats van pas bij de aanvang. Met andere woorden, bij overlijden gaan de activa niet automatisch naar de langstlevende partner zoals bij een gezamenlijke huurovereenkomst – in plaats daarvan zorgt de gemeenschappelijke huurovereenkomst ervoor dat de activa worden verdeeld zoals bepaald in het testament.