Alleen compensatie
Wat is alleen compensatie?
Alleen compensatie verwijst naar de compensatie die individuen ontvangen wanneer hun eigendom door de overheid in beslag wordt genomen voor openbaar gebruik. Toen het rijkswegennet bijvoorbeeld in de jaren vijftig werd aangelegd, kregen veel huiseigenaren beslag op hun eigendommen omdat de overheid het land nodig had om het snelwegennet aan te leggen.
De rechtvaardige compensatie wordt geboden door de Takings Clause van het Vijfde Amendement en wordt doorgaans beschouwd als een reële marktwaarde. Wat de regering echter als rechtvaardige compensatie beschouwt, kan door de persoon wiens eigendom in beslag wordt genomen, niet als “rechtvaardig” worden beschouwd. Het vermogen van de overheid om privé-eigendom voor openbaar gebruik te nemen, wordt eminent domein genoemd.
Belangrijkste leerpunten
- Er wordt alleen een vergoeding betaald aan eigenaren van onroerend goed voor de legale inbeslagname van persoonlijke eigendommen of grond.
- Het is wettelijk gedefinieerd onder de Takings-clausule in het vijfde amendement.
- Eigenaren van onroerend goed krijgen een eerlijke marktwaarde voor hun eigendom, maar het kan vaak moeilijk zijn om te bepalen wat de reële marktwaarde is.
- Er zijn verschillende methoden die worden gebruikt om de waarde van een onroerend goed te bepalen, waaronder de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering.
Inzicht in rechtvaardige compensatie
Het idee achter alleen maar compensatie is om de nalatenschap van het individu te herstellen, alsof het nemen van eigendommen niet heeft plaatsgevonden. Dit betekent het betalen van de eerlijke marktwaarde voor het onroerend goed.
Individuen die hun huis verliezen door een daad van eminent domein, beschouwen de eerlijke marktwaarde van het onroerend goed mogelijk niet als slechts een compensatie voor hun verlies, omdat er geen rekening wordt gehouden met de tijd, stress en kosten om naar een nieuw onroerend goed te verhuizen.. Alleen compensatie houdt ook geen rekening met het verlies van sociale banden in de buurt of de emotionele band die de eigenaar mogelijk heeft met het onroerend goed. De reële waarde wordt vaak betwist in vooraanstaande domeingevallen.
Factoren van rechtvaardige compensatie
Bij het bepalen van een rechtvaardige vergoeding, worden de volgende zaken in overweging genomen:
Eerlijke marktwaarde van grond
De prijs die de eigenaar van het onroerend goed zou ontvangen als hij bereid was, niet gedwongen, om het land te verkopen, kan worden gebruikt om de reële marktwaarde van het land te bepalen. Als een landeigenaar bijvoorbeeld besluit dat hij een groter stuk grond wil en zijn bestaande eigendom veilt, wordt de veilingprijs als een eerlijke marktwaarde beschouwd.
Eerlijke marktwaarde van grondverbetering
Landverbetering verwijst naar constructies die de waarde van het in beslag genomen land verbeteren. Grondverbetering kan bestaan uit vrijstaande woningen, schuren en aparte garages. Er moet ook rekening worden gehouden met immateriële landverbeteringen. Land in de buurt van een gebied met natuurlijke hulpbronnen kan bijvoorbeeld als landverbetering worden beschouwd.
Restschade
Als slechts een deel van het eigendom in beslag wordt genomen, verwijst residuschade naar de schade aan het resterende eigendom als gevolg van de inbeslagname. Restschade kan bestaan uit het onvermogen om het beste deel van het land te gebruiken, enige verandering of vorm van het land en de nieuwe nabijheid van het land tot openbare infrastructuren, zoals wegen of nutsvoorzieningen.
Voordelen
Hoewel het minder vaak voorkomt, kunnen eigenaren van onroerend goed er baat bij hebben dat hun land in beslag wordt genomen. Als bijvoorbeeld een deel van het land van een eigenaar in beslag wordt genomen voor een nieuwe serviceweg waardoor het onroerend goed kan worden onderverdeeld, kan dat voordeel worden gebruikt om de totale ontvangen compensatie te compenseren.
Methoden voor waardering van onroerend goed
Er zijn drie algemeen aanvaarde methoden om een eigenschap te waarderen tijdens een eminente domeinzaak. Deze omvatten het volgende:
1. Marktbenadering
De marktbenadering is redelijk rechttoe rechtaan doordat het in beslag genomen onroerend goed wordt vergeleken met recente verkopen van onroerend goed met vergelijkbare kenmerken. Deze methode wordt doorgaans gebruikt om woningen te taxeren.
2. Inkomensbenadering
De inkomstenbenadering wordt het beste gebruikt voor eigendommen die inkomsten genereren. In deze gevallen moet eerst het bedrijfsresultaat van het onroerend goed worden bepaald. Vervolgens worden het inkomen en de kapitalisatievoet gebruikt om tot de waarde te komen.
3. Kostenbenadering
De kostenbenadering houdt rekening met een zeer specifieke structuur op het onroerend goed die zo uniek is dat de eigenaar het opnieuw zou moeten creëren op elk toekomstig onroerend goed. De waarde van de leegstaande grond zou in aanmerking worden genomen, plus de kosten van vervanging van de nieuwe structuur en minus de afschrijving van de huidige structuur.