Lening-kostenratio (LTC)
Wat is de Loan-To-Cost Ratio (LTC)?
De loan-to-cost (LTC) -ratio is een maatstaf die wordt gebruikt bij de bouw van commercieel onroerend goed om de financiering van een project (zoals aangeboden door een lening) te vergelijken met de kosten van de bouw van het project. De LTC verhouding laat commercieel vastgoed geldschieters om het risico van het aanbieden van een vast constructie lening. Het stelt ontwikkelaars ook in staat om de hoeveelheid eigen vermogen te begrijpen die ze tijdens een bouwproject behouden. Net als bij de LTC-ratio, vergelijkt de loan-to-value (LTV) -ratio ook het bedrag van de bouwlening, maar met de reële marktwaarde van het project na voltooiing.
De formule voor LTC is
Belangrijkste leerpunten
- Loan-to-cost (LTC) vergelijkt het financieringsbedrag van een commercieel vastgoedproject met de kosten ervan.
- LTC wordt berekend als het geleende bedrag gedeeld door de bouwkosten.
- Ondertussen vergelijkt de loan-to-value (LTV) het geleende bedrag met de verwachte marktwaarde van het voltooide project.
- Een hogere LTC betekent dat het project riskanter is voor geldverstrekkers, waar de meeste geldschieters alleen een project financieren met een LTC tot 80%.
Wat zegt de verhouding tussen lening en kosten u?
De LTC-ratio wordt gebruikt om het percentage van een lening of het bedrag te berekenen dat een geldschieter bereid is te verstrekken om een project te financieren op basis van de harde kosten van het bouwbudget. Na voltooiing van de bouw krijgt het gehele project een nieuwe waarde. Om deze reden worden de LTC-ratio en de LTV-ratio naast elkaar gebruikt bij de bouw van commercieel vastgoed.
De LTC-ratio helpt om het risico of risiconiveau af te bakenen van het verstrekken van financiering voor een bouwproject. Uiteindelijk betekent een hogere LTC-ratio dat het een risicovollere onderneming is voor kredietverstrekkers. De meeste geldschieters verstrekken leningen waarmee slechts een bepaald percentage van een project wordt gefinancierd. Over het algemeen financieren de meeste geldschieters tot 80% van een project. Sommige kredietverstrekkers financieren een hoger percentage, maar meestal gaat het om een aanzienlijk hogere rente.
Hoewel de LTC-ratio een verzachtende factor is voor kredietverstrekkers die overwegen een lening te verstrekken, moeten ze ook rekening houden met andere factoren. Kredietverstrekkers houden ook rekening met de locatie en waarde van het onroerend goed waarop het project wordt gebouwd, de geloofwaardigheid en ervaring van bouwers, en ook met het kredietrecord en de uitleengeschiedenis van de leners.
Voorbeeld van het gebruik van LTC
Laten we als hypothetisch voorbeeld aannemen dat de harde bouwkosten van een commercieel vastgoedproject $ 200.000 bedragen. Om ervoor te zorgen dat de lener een bepaald eigen vermogen in het project heeft, verstrekt de geldschieter een lening van $ 160.000. Dit houdt het project iets meer in balans en moedigt de lener aan om het project tot een goed einde te brengen. De LTC-ratio voor dit project zou worden berekend als $ 160.000 / $ 200.000 = 80%.
Het verschil tussen lening-kosten- en lening-waardeverhouding
Nauw verwant aan LTC is de loan-to-value-ratio, maar deze is iets anders. De LTV-ratio vergelijkt de totale lening die voor een project is verstrekt met de waarde van het project na voltooiing (in plaats van met de bouwkosten). Laten we, gezien het bovenstaande voorbeeld, aannemen dat de toekomstige waarde van het project, eenmaal voltooid, het dubbele is van de harde bouwkosten, of $ 200.000. Als de totale lening die voor het project is verstrekt, na voltooiing, $ 320.000 is, zou de LTV-ratio voor dit project ook 80% of $ 320.000 / $ 400.000 zijn.