Verplichte hypotheekvergrendeling
Wat is een verplichte hypotheekvergrendeling?
Een verplichte hypotheekvergrendeling is de verkoop van een hypotheek op de secundaire hypotheekmarkt met voorwaarden die vereisen dat de verkoper van de hypotheek de levering op een bepaalde datum aan de koper doet of een paar-off-vergoeding oploopt. De eis om de hypotheek af te leveren of een paarvergoeding te betalen, maakt een verplichte hypotheekvergrendeling anders dan een hypotheekvergrendeling met beste inspanningen, waarbij de verkoper niet het risico loopt een paarvergoeding te moeten betalen. Een verplichte hypotheekvergrendeling brengt ook meer risico met zich mee voor de verkoper van de hypotheek.
Er wordt een pair-off-vergoeding in rekening gebracht als de lening niet kan worden afgesloten. De belegger brengt doorgaans de pair-off-vergoeding in rekening op basis van de huidige marktprijzen, om de belegger eerlijk te compenseren.
Belangrijkste leerpunten
- Een verplichte hypotheekvergrendeling is een vorm van hypotheekverkoop op de secundaire markt.
- Het vereist dat de verkoper het product op een specifieke datum aan de kopers levert of een vergoeding oploopt, een zogenaamde pair-off fee.
- Een verplichte hypotheekvergrendeling is vergelijkbaar met de hypotheekvergrendeling met de beste inspanningen, waarbij de verkoper een “beste poging” doet om de hypotheek aan de koper af te leveren.
- Verplichte hypotheekvergrendelingen brengen een hoger risico met zich mee, omdat als de verkoper de hypotheek niet krijgt, hij een vergoeding moet betalen, terwijl er geen pair-off-vergoeding is voor de verkoper die niet de beste hypotheek levert.
- Omdat verplichte hypotheekvergrendelingen riskanter zijn dan inspanningshypotheken, vragen ze hogere prijzen op de secundaire markt.
Inzicht in een verplicht hypotheekvergrendeling
Een verplichte hypotheekvergrendeling of -handel vraagt over het algemeen een hogere prijs op de secundaire hypotheekmarkt dan sloten voor beste inspanningen omdat er minder hedge kosten zijn verbonden aan verplichte hypotheekvergrendelingen.
De secundaire hypotheekmarkt, waar hypotheekvergrendelingen plaatsvinden, is de markt waar hypotheekleningen en onderhoudsrechten worden gekocht en verkocht tussen hypotheekverstrekkers, hypotheekaggregators en investeerders. De grote en liquide secundaire hypotheekmarkt zorgt ervoor dat krediet op alle geografische locaties gelijkelijk beschikbaar is voor alle kredietnemers. Hypotheekverstrekkers verkopen een groot percentage van hun nieuwe hypotheken op de secundaire markt, waar ze worden verpakt in door hypotheken gedekte effecten en worden verkocht aan beleggers, zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en hedgefondsen.
Wanneer een lener een woningkrediet afsluit, wordt de lening verzekerd, gefinancierd en beheerd door een bank. Omdat de bank haar eigen middelen heeft gebruikt om de lening te verstrekken, kan ze de lening verkopen op de secundaire markt om meer geld beschikbaar te maken om door te gaan met het verstrekken van leningen. De lening wordt vaak verkocht aan grote aggregators, zoals Fannie Mae. De aggregator verdeelt vervolgens duizenden soortgelijke leningen in een door hypotheek gedekt effect.
Hypotheekvergrendeling met de beste inspanningen
Een ander soort hypotheekvergrendeling dat op de secundaire markt te koop is, is de hypotheekvergrendeling volgens de beste inspanningen, waarbij de verkoper, meestal een hypotheekverstrekker, zijn uiterste best moet doen om de hypotheek aan de koper te leveren. Een hypotheekverstrekker kan een instelling zijn of een persoon die met een kredietnemer samenwerkt om een hypotheektransactie te voltooien.
Een hypotheekverstrekker is de oorspronkelijke hypotheekverstrekker en kan een hypotheekmakelaar of een hypotheekbankier zijn. Er bestaan de beste inspanningen om het risico dat een lening niet wordt afgesloten, over te dragen van de initiator naar de secundaire markt.
Hypotheekverstrekkers die hun eigen hypotheekpijplijnen afdekken en fall-outrisico nemen, verkopen hun hypotheken meestal op de secundaire hypotheekmarkt via verplichte hypotheekvergrendelingen of toewijzing van handelstransacties. Omdat verplichte hypotheekvergrendelingen en toewijzing van handelstransacties geen afdekkingsrisico’s aan de koper overdragen, hanteren ze over het algemeen een betere prijsstelling op de secundaire markt dan hypotheekvergrendelingen volgens de beste inspanningen.