Modified Internal Rate of Return (MIRR)

Wat is de gewijzigde interne rentabiliteit (MIRR)?

Het gewijzigde interne rendement (MIRR) gaat ervan uit dat positieve kasstromen worden herbelegd ten koste van de kapitaalkosten van de onderneming en dat de initiële uitgaven worden gefinancierd tegen de financieringskosten van de onderneming. Daarentegen gaat het traditionele interne rendement (IRR) ervan uit dat de kasstromen van een project opnieuw worden geïnvesteerd in de IRR zelf. De MIRR geeft dus nauwkeuriger de kosten en winstgevendheid van een project weer.

Formule en berekening van MIRR

Gezien de variabelen wordt de formule voor MIRR uitgedrukt als:

Ondertussen is het interne rendement (IRR) een disconteringsvoet die de netto contante waarde (NPV) van alle kasstromen van een bepaald project gelijk maakt aan nul. Zowel MIRR- als IRR-berekeningen zijn gebaseerd op de formule voor NPV.

Wat MIRR je kan vertellen

De MIRR wordt gebruikt om investeringen of projecten van ongelijke grootte te rangschikken. De berekening is een oplossing voor twee grote problemen die bestaan ​​bij de populaire IRR-berekening. Het eerste grote probleem met IRR is dat er meerdere oplossingen kunnen worden gevonden voor hetzelfde project. Het tweede probleem is dat de aanname dat positieve kasstromen worden herbelegd bij de IRR in de praktijk als onpraktisch wordt beschouwd. Met de MIRR bestaat er slechts één oplossing voor een bepaald project, en het herinvesteringspercentage van positieve kasstromen is in de praktijk veel meer geldig.

De MIRR stelt projectmanagers in staat om het veronderstelde tempo van herinvesteerde groei van fase tot fase in een project te veranderen. De meest gebruikelijke methode is om de gemiddelde geschatte kapitaalkosten in te voeren, maar er is flexibiliteit om een ​​specifiek verwacht herinvesteringspercentage toe te voegen.

Het verschil tussen MIRR en IRR

Hoewel de interne rentabiliteitscijfers (IRR) populair zijn bij bedrijfsmanagers, heeft deze de neiging de winstgevendheid van een project te overdrijven en kan dit leiden tot fouten bij het budgetteren van kapitaal op basis van een te optimistische schatting. Het gewijzigde interne rendement (MIRR) compenseert dit gebrek en geeft managers meer controle over het veronderstelde herinvesteringspercentage uit toekomstige cashflow.

Een IRR-berekening werkt als een omgekeerde groeisnelheid. Het moet de groei van de initiële investering naast de herbelegde kasstromen verdisconteren. De IRR geeft echter geen realistisch beeld van hoe cashflows daadwerkelijk worden teruggepompt in toekomstige projecten.

Kasstromen worden vaak herbelegd ten koste van kapitaal, niet in hetzelfde tempo als waarmee ze in de eerste plaats werden gegenereerd. IRR gaat ervan uit dat de groeisnelheid van project tot project constant blijft. Het is heel gemakkelijk om potentiële toekomstige waarde te overdrijven  met eenvoudige IRR-cijfers.

Een ander groot probleem met IRR doet zich voor wanneer een project verschillende perioden van positieve en negatieve kasstromen heeft. In deze gevallen produceert de IRR meer dan één getal, wat onzekerheid en verwarring veroorzaakt. MIRR lost dit probleem ook op.

Het verschil tussen MIRR en FMRR

Het rendement op financieel beheer (FMRR) is een maatstaf die het vaakst wordt gebruikt om de prestaties van een vastgoedinvestering te evalueren en heeft betrekking op een  vastgoedinvesteringstrust  (REIT). Het gewijzigde interne rendement (MIRR) verbetert de standaardwaarde van het interne rendement (IRR) door te corrigeren voor verschillen in de veronderstelde herinvesteringspercentages van initiële gelduitgaven en daaropvolgende instroom van kasmiddelen. FMRR gaat nog een stap verder door kasuitstromen en kasinstromen te specificeren tegen twee verschillende tarieven, bekend als de ‘veilige rente’ en de ‘herinvesteringsrente’.

Veilige rente gaat ervan uit dat fondsen die nodig zijn om negatieve kasstromen te dekken, rente opleveren tegen een tarief dat gemakkelijk haalbaar is en wanneer dat nodig is in een oogwenk kan worden opgenomen (dwz binnen een dag na het storten van de rekening). In dit geval is een rente “veilig” omdat de fondsen zeer liquide en veilig beschikbaar zijn met minimaal risico wanneer dat nodig is.

Het herbeleggingspercentage omvat een te ontvangen percentage wanneer positieve kasstromen worden herbelegd in een vergelijkbare investering op middellange of lange termijn met een vergelijkbaar risico. Het herbeleggingspercentage is hoger dan het veilige tarief omdat het niet liquide is (dwz het heeft betrekking op een andere investering) en daarom een disconteringsvoet met een hoger risico vereist.

Beperkingen van het gebruik van MIRR

De eerste beperking van MIRR is dat het vereist dat u een schatting van de kapitaalkosten maakt om een ​​beslissing te nemen, een berekening die subjectief kan zijn en kan variëren afhankelijk van de gemaakte aannames.

Net als bij IRR kan de MIRR informatie verschaffen die leidt tot suboptimale beslissingen die de waarde niet maximaliseren wanneer meerdere investeringsopties tegelijk worden overwogen. MIRR kwantificeert de verschillende effecten van verschillende investeringen eigenlijk niet in absolute termen; NPV biedt vaak een effectievere theoretische basis voor het selecteren van investeringen die elkaar uitsluiten. Ook in het geval van kapitaalrantsoenering levert het wellicht geen optimale resultaten op.

MIRR kan ook moeilijk te begrijpen zijn voor mensen zonder financiële achtergrond. Bovendien is de theoretische basis voor MIRR ook onder academici omstreden.

Voorbeeld van het gebruik van MIRR

Een eenvoudige IRR-berekening is als volgt. Stel dat een tweejarig project met een initiële uitgave van $ 195 en een kapitaalkost van 12% $ 121 zal opleveren in het eerste jaar en $ 131 in het tweede jaar. Om de IRR van het project te vinden zodat de netto contante waarde (NPV) = 0 wanneer IRR = 18,66%:

NP. V.=0=-195+121(1+ikRR)+131(1+ikRR)2NPV = 0 = -195 + \ frac {121} {(1 + IRR)} + \ frac {131} {(1 + IRR) ^ 2}NPV=0=-195+(1+IRR)

Om de MIRR van het project te berekenen, gaat u ervan uit dat de positieve toekomstige waarde van de positieve kasstromen wanneer t = 2 berekend als:

Verdeel vervolgens de toekomstige waarde van de kasstromen door de huidige waarde van de initiële uitgave, die $ 195 was, en zoek het geometrische rendement voor twee perioden. Pas ten slotte deze verhouding voor de tijdsperiode aan met behulp van de formule voor MIRR, gegeven:

M.ikRR=$266.52$1951/2-1=1.1691-1=16.91%MIRR = \ frac {\ $ 266,52} {\ $ 195} ^ {1/2} – 1 = 1,1691 – 1 = 16,91 \%MIRR=$195

In dit specifieke voorbeeld geeft de IRR een te optimistisch beeld van het potentieel van het project, terwijl de MIRR een meer realistische evaluatie van het project geeft.