Elektronisch registratiesysteem voor hypotheken – MERS
Wat is een elektronisch registratiesysteem voor hypotheken – MERS?
Het Mortgage Electronic Registration System (MERS) is een database die is gemaakt door de hypotheekbanksector. Een vertrouwelijk elektronisch register van hypotheken is afkomstig uit de Verenigde Staten en houdt de overdrachten van en wijzigingen aan de onderhoudsrechten en eigendom van de leningen bij. Het wordt gebruikt door de vastgoedfinancieringssector voor de handel in residentiële en commerciële hypotheken.
MERS, dat ook verwijst naar het particuliere bedrijf dat de database beheert, is goedgekeurd door door de overheid gesponsorde ondernemingen zoals de Federal National Mortgage Association ( Freddie Mac) en de Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae), samen met overheidsinstanties zoals de Federal Housing Administration (FHA) en het Department of Veterans Administration (VA) die betrokken zijn bij woningkredieten. De California and Utah Housing Finance Agencies en alle grote ratingbureaus van Wall Street maken er ook gebruik van.
belangrijkste leerpunten
- Mortgage Electronic Registration System (MERS) is een particuliere database die de hypotheekbanksector heeft gecreëerd om eenvoudigweg hypotheken te registreren en over te dragen.
- Door hypotheekoverdrachten elektronisch te volgen, elimineert MERS de noodzaak van een geldschieter om de overdracht bij de county-recorder te registreren telkens wanneer de lening van de ene bank naar de andere wordt verkocht.
- Soms wordt MERS zelf aangewezen als hypotheekverstrekker (hypotheekhouder).
- Hoewel MERS tijd en registratiekosten kan besparen, heeft het kritiek gekregen omdat het moeilijk maakt om te zien wie de huidige eigenaar van een hypotheek is.
Inzicht in het elektronische registratiesysteem voor hypotheken – MERS
Elke keer dat een hypotheek van de ene bank aan de andere wordt verkocht, wordt in theorie een toewijzing – een document waaruit blijkt dat de hypotheek is overgedragen – opgesteld en vastgelegd in de landregistratie van de provincie. De cessie draagt alle rente die de oorspronkelijke kredietverstrekker had onder de hypotheek over aan de nieuwe bank.
Door de overdracht van leningen elektronisch te volgen, elimineert MERS de aloude praktijk dat de geldschieter elke keer dat de lening van de ene bank aan de andere wordt verkocht, een opdracht moet opnemen met de county-recorder.
Het MERS-systeem wordt gebruikt door hypotheekverstrekkers, beheerders, magazijnleners, groothandelskredietverstrekkers, particuliere geldschieters, documentbewaarders, afwikkelingsagenten, titelbedrijven, verzekeraars, investeerders, regionale recorders en consumenten. Provincie- en regelgevende functionarissen en huiseigenaren hebben gratis toegang tot MERS. Huiseigenaren kunnen informatie opzoeken over hun eigen hypotheken die bij het systeem zijn aangemeld.
Om de elektronische tracking te gebruiken, kent de beheerder van de hypotheek deze een hypotheekidentificatienummer (MIN) toe en registreert hij de lening vervolgens bij de MERS-database. Soms wordt MERS zelf aangewezen als hypotheekhouder, aangezien de oorspronkelijke kredietverstrekker officieel wordt genoemd in de hypotheekpapieren; een dergelijke lening staat bekend als een originele hypotheeklening (MOM). Van daaruit kan de verkoper de hypotheek bij MERS plaatsen als een gevolmachtigde van de geldschieter (ook wel de begunstigde genoemd), en vervolgens de toewijzing van de lening aan MERS toewijzen of vastleggen in het landrecord van de provincie. Dit zou MERS de geregistreerde hypotheekhouder maken.
Hoewel MERS kan optreden als hypotheekhouder in de landrecords van de provincie, is het niet echt eigenaar van de hypotheeklening.
Als de geldverstrekker de lening verkoopt, zal MERS de informatie over de hypotheek bijwerken. De beheerder van een hypotheek kan deze uit de MERS-database laten verwijderen door een verzoek tot deactivering te sturen. MERS zal op zijn beurt Fannie Mae op de hoogte brengen. Als de beheerder van een hypotheek zijn lidmaatschap bij MERS volledig wil beëindigen, moet hij ook Fannie Mae zo snel mogelijk op de hoogte stellen.
Voors en tegens van het elektronische registratiesysteem voor hypotheken – MERS
Als een elektronische, centrale site voor hypotheekdocumenten – vertrouwensakten en promessen – vereenvoudigt MERS het hypotheekproces aanzienlijk. MERS kan tot op zekere hoogte een kostenbesparende maatregel zijn omdat het, door als hypotheekhouder op te treden, de kosten voor het vastleggen van de overdracht van een hypotheek van de ene kredietverstrekker naar de andere verlaagt. Door de lening op naam van MERS (als genomineerde) in de kadastrale administratie te hebben staan, bespaart u tijd en registratiekosten omdat meerdere opdrachten niet nodig zijn telkens wanneer de lening van eigenaar verandert.
De database heeft echter enige kritiek gekregen. Tijdens de uitsluiting of verlichting van hun leningen, omdat ze moesten weten wie hun hypotheek had om een of andere vorm van remedie te vinden.