Operationele kostenratio (OER)

Belangrijkste leerpunten

• In onroerend goed is de operationele kostenratio (OER) een maatstaf voor de kosten om een ​​stuk onroerend goed te exploiteren, vergeleken met de inkomsten die het onroerend goed oplevert.
• De bedrijfskostenratio (OER) wordt berekend door alle bedrijfskosten minus afschrijvingen te delen door het bedrijfsresultaat.
• Een lagere operationele kostenratio (OER) is wenselijker voor beleggers omdat dit betekent dat de kosten worden geminimaliseerd ten opzichte van de omzet.

Formule voor operationele kostenratio (OER)

1:23

Om de OER van een woning te kunnen berekenen, moet u de exploitatiekosten kennen. Deze omvatten alle vergoedingen en kosten die worden gemaakt als normale bedrijfskosten. U moet ook de afschrijvingskosten van het onroerend goed berekenen, die zullen variëren afhankelijk van de specifieke boekhoudmethode die wordt gebruikt.

Het berekenen van OER’s over een aantal jaren kan een belegger helpen om de trends in de exploitatiekosten van een onroerend goed op te merken. Als de kosten van een woning jaarlijks sterker stijgen dan het inkomen, stijgt de OER ook jaarlijks. Daarom kan de belegger meer geld verliezen naarmate hij het onroerend goed langer vasthoudt.

Wanneer een investeerder een appartementsgebouw bezit, moet hij in leegstand komen door gebruik te maken van effectieve huurinkomsten, of potentiële huurinkomsten minus leegstand en kredietverliezen, in plaats van potentiële huurinkomsten. Omdat het managen van vacatures is meegenomen bij efficiënt vastgoedbeheer, geeft het opnemen van vacatures in een OER een nauwkeuriger beeld van de operationele lasten en laat zien waar verbeteringen mogelijk zijn. Zo zal een slecht beheerd vastgoed hoogstwaarschijnlijk een hogere leegstand hebben, wat tot uiting komt in de OER.

Beheervergoedingen voor onroerend goed, nutsvoorzieningen, afvalverwijdering, onderhoud, verzekering, reparaties, onroerendgoedbelasting en andere kosten zijn opgenomen in OER’s. Bijkomende bedrijfskosten die beleggers in de OER moeten opnemen, zijn onder meer vergoedingen voor het beheer van onroerend goed, landschapsarchitectuur, advocaatkosten, de verzekering van de verhuurder en een basisverzekering voor eigendommen. Deze kosten helpen bij het dagelijks runnen van het pand. Om deze reden zijn afbetalingen van leningen, kapitaalverbeteringen en persoonlijke eigendommen uitgesloten van bedrijfskosten.

Een lagere OER betekent doorgaans dat het onroerend goed efficiënt wordt beheerd en winstgevender is voor investeerders, en dat minder van de inkomsten van het onroerend goed de operationele en onderhoudskosten dekt. Als het bedrijf schaalbaar is, kan de eigenaar de huur van elke eenheid verhogen zonder de bedrijfskosten aanzienlijk te verhogen. Bovendien kan de OER laten zien waar potentiële problemen kunnen optreden, zoals energierekeningen die aanzienlijk oplopen, zodat beleggers problemen sneller kunnen oplossen en hun winstniveau kunnen beschermen.

Voorbeeld van Operating Expense Ratio (OER)

Neem een ​​hypothetisch voorbeeld, waarbij investeerder A eigenaar is van een appartementencomplex met meerdere gezinnen en $ 65.000 per maand aan huur opbrengt. De investeerder betaalt ook $ 50.000 voor bedrijfskosten, inclusief zijn maandelijkse hypotheekbetalingen, belastingen, nutsvoorzieningen, enzovoort. De verwachting is dat het onroerend goed dit jaar ook met $ 85.000 zal worden afgeschreven.

Daarom kan de jaarlijkse OER worden berekend als:

[($50,000