Pre-afscherming
Wat is pre-afscherming?
Pre-afscherming verwijst naar de beginfase van een juridische procedure die uiteindelijk kan leiden tot het terugnemen van onroerend goed van een in gebreke gebleven kredietnemer. Ter afscherming dient de geldschieter een ingebrekestelling in op het onroerend goed omdat de lenende eigenaar de contractuele voorwaarden voor achterstallige betalingen heeft overschreden. Een ingebrekestelling informeert de lenende eigenaar dat de geldschieter juridische stappen onderneemt in de richting van marktafscherming.
Pre-afscherming kan een belangrijke fase zijn omdat de kredietgever mogelijk openstaat voor een laatste onderhandeling over de achterstallige schulden voor de kredietnemer. De lener heeft vaak een laatste kans om potentieel de standaard status te keren door ofwel het maken van te late betalingen, onderhandelen over een wijziging, of eventueel de keuze om het pand te verkopen voordat het een definitief bereikt afscherming uitzetting.
Belangrijkste leerpunten
- Pre-afscherming begint meestal wanneer de geldschieter een ingebrekestelling indient voor het onroerend goed omdat de huiseigenaar de contractuele voorwaarden voor achterstallige betalingen heeft overschreden (vaak drie maanden van achterstallige betalingen of niet-betalingen).
- Bij pre-afscherming hebben hypotheekleners mogelijk nog enkele opties, waaronder het doen van achterstallige betalingen, het onderhandelen over een wijziging of het regelen van een korte verkoop.
- Door de overheid gesteunde hypotheken hebben een moratorium op verdraagzaamheid, uitzettingen en executieprocedures vanwege de pandemie van het Coronavirus. Het federale moratorium is verlengd tot ten minste 31 maart 2021. Staten kunnen ook hun eigen executiemoratoriums hebben.
Hoe pre-afscherming werkt
Wanneer een huizenkoper een lening afsluit om een woning te kopen, tekent hij een contract met de leningverstrekkende instelling om de hypotheeklening terug te betalen volgens een contractuele overeenkomst, meestal met maandelijkse afbetalingen. Maandelijkse betalingen zijn meestal gestructureerd om een deel van de hoofdsom en rentebetalingen op de hypotheek te dekken.
Standaard hypotheekcontracten zijn vaak zo gestructureerd dat ze in gebreke blijven als een lener drie opeenvolgende maanden niet betaalt. Op dat moment is de kredietverstrekker gewoonlijk contractueel gemachtigd om met pre-afscherming te beginnen.
De lener ontvangt een kopie van een ingebrekestelling, die ook openbaar wordt gemaakt, vaak via een aangifte bij de rechtbank. Met deze actie begint het pre-afschermingproces, dat weken tot meer dan een jaar kan duren, aangezien het per staat verschilt en onderworpen is aan een gerechtelijke procedure. Een geldschieter is verplicht een gerechtelijke procedure te doorlopen om een kennisgeving van executie en uitzetting af te ronden.
Er zijn verschillende standaardstappen voor een executieprocedure. De ingebrekestelling geeft de aftrap van de procedure, in de aanloopfase. Over het algemeen heeft de geldschieter goedkeuring van de rechtbank nodig voor het pandrecht op een onroerend goed, dat door een rechter moet worden gegeven.
Kredietverstrekkers zijn vaak meer bereid om te onderhandelen over betalingen met terugwerkende kracht en mogelijke leningwijzigingen in de pre-afschermingsfase van een procedure om te voorkomen dat ze moeten betalen wat uitgebreide kosten van executieprocedures kunnen zijn. Als marktafscherming wordt verleend en een uitzettingsbevel is geautoriseerd, kan de geldschieter naar een openbare veiling of trustee-verkoop gaan.
Voordelen en nadelen van pre-afscherming
Een huis kan worden verkocht tijdens de pre-executiefase, en dat kan een overwinning zijn voor alle betrokken partijen. Door te verkopen, kan de huiseigenaar de schade vermijden die een afscherming zou hebben op zijn kredietgeschiedenis. De koper kan het onroerend goed meestal onder de marktwaarde achterhalen. De leningverstrekkende instelling hoeft de kosten van een executieprocedure niet te betalen en ze hoeven het onroerend goed niet zelf te verkopen.
Het zelfstandig verkopen van een onroerend goed is echter niet noodzakelijk eenvoudig, vooral omdat er wettelijke bepalingen en openbaarmakingsvereisten zijn waaraan de verkoper moet voldoen. Kopers van vooraf afgeschermde huizen moeten op de hoogte zijn van eventuele eigendomsrechten of onbetaalde belastingen op een huis, omdat deze mogelijk kunnen worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar zonder volledige openbaarmaking of goed gedocumenteerde clausules.
Als de huiseigenaar de achterstallige (en lopende) hypotheekbetalingen niet doet, niet onderhandelt over een wijziging of de woning verkoopt tijdens de pre-executieperiode, krijgt de geldschieter uiteindelijk toestemming voor zijn pandrecht op het onroerend goed en kan hij de woning uitzetten. eigenaar, en vervolgens actie onderneemt om het onroerend goed te verkopen (meestal op een veiling). De bank is op dit moment eigenaar van het onroerend goed en zal eerder proberen het onroerend goed tegen een nog lagere prijs te verkopen dan de lopende uitgaven, zoals belastingen en verzekeringen, te handhaven.
Huiseigenaren die te maken hebben met afscherming, kunnen contact opnemen met het federale Making Home Betaalbaar-programma op 888-995-HOPE (888-995-4673) voor hulp bij het houden van hun huis of, als dat niet mogelijk is, verhuizen naar een nieuw huis.
Speciale overwegingen
Een pre-executiewoning die een lener te koop aanbiedt, wordt doorgaans een ‘korte verkoop’ genoemd. De verkoop kan een privétransactie zijn tussen de huiseigenaar en de koper, maar het bod van de koper moet meestal worden goedgekeurd door de bank voordat de verkoop kan worden afgerond. De aankoopprijs kan lager zijn dan het uitstaande saldo van de lening, daarom wordt gezegd dat de verkoop “short” is.
Houd er rekening mee dat niet alle korte verkopen pre-faillissementen zijn. Huiseigenaren die weten dat ze in de problemen zitten, kiezen er soms voor om hun eigendommen op alle mogelijke manieren te verkopen voordat ze een voorlopige afscherming bereiken.
Een koper kan een vooraf afgeschermd huis laten inspecteren voordat hij er een bod op doet. De koper kan een investeerder zijn die het onroerend goed wil kopen voor minder dan de reële marktwaarde en het vervolgens tegen een hogere prijs met winst wil verkopen.
Shortverkopen op onroerend goed kunnen een goede deal zijn voor een koper, maar kopers moeten ervoor zorgen dat alle wettelijke bepalingen worden nageleefd.
Als de huiseigenaar het onroerend goed te koop aanbiedt via een makelaar, nemen potentiële kopers contact op met de makelaar. Bij elke shorttransactie moet de uitlenende bank waarschijnlijk worden betrokken en kan hij een of meer vastgoedmakelaars of eigen advocaten inhuren, met name om een advies over de prijs van een makelaar op te stellen .
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij hetAmerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD)6.
Hypotheekverlichting vanwege de COVID-19-pandemie
Dankzij de Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act, ondertekend in de wet op 27 maart 2020, werd een uitzettings- en executiemoratorium ingesteld voor door de overheid gesteunde hypotheken tot en met 31 december 2020 en vervolgens verlengd tot en met januari. 31, 2021. Het moratorium werd verder verlengd door het uitvoerend bevel van president Biden op zijn eerste dag in functie tot ten minste 31 maart 2021. Als een claim wordt goedgekeurd, kunnen door de overheid gesteunde hypotheekleners betalingen tot 360 dagen uitstellen., vergoedingen voor te late betaling vermijden, voorkomen dat ze uit hun huis worden gezet, alle lopende executieprocedures uitstellen en de pre-executiefase stopzetten voor elke nieuwe procedure.
Particuliere geldverstrekkers is geadviseerd om met leners samen te werken, waardoor het aanpassen van leningen gemakkelijker toegankelijk wordt. De tarieven zijn ook gedaald tot ongekende dieptepunten, waardoor herfinanciering een haalbare optie is voor elke hypotheeknemer die de afgelopen maanden niet eerder heeft geherfinancierd en dit contractueel is toegestaan onder hun huidige hypotheekvoorwaarden.