24 juni 2021 22:16
Een hypotheek is misschien wel de meest gebruikelijke manier om een huis te financieren, maar niet elke huizenkoper kan aan de strikte kredietvereisten voldoen. Een optie is de financiering door de eigenaar, waarbij de verkoper de aankoop voor de koper financiert. Hier zijn de voor- en nadelen van eigenaarsfinanciering voor zowel kopers als verkopers.
Belangrijkste leerpunten
- Eigenaarsfinanciering kan een goede optie zijn voor kopers die niet in aanmerking komen voor een traditionele hypotheek.
- Voor verkopers biedt eigenaarsfinanciering een snellere manier om te sluiten, omdat kopers het langdurige hypotheekproces kunnen overslaan.
- Een ander voordeel voor verkopers is dat ze het huis mogelijk kunnen verkopen zoals het is, waardoor ze meer geld uit de verkoop kunnen halen.
Wat is financiering door de eigenaar?
Een huis is doorgaans de grootste investering die iemand ooit heeft gedaan. Vanwege het hoge prijskaartje komt er meestal een vorm van financiering bij kijken, zoals een hypotheek. Een alternatief is de financiering door de eigenaar, wat gebeurt wanneer een koper de aankoop rechtstreeks via de verkoper financiert, in plaats van via een conventionele hypotheekverstrekker of bank.
Hoe werkt de financiering door de eigenaar?
Met eigenaarsfinanciering (ook wel verkopersfinanciering genoemd ), geeft de verkoper geen geld aan de koper zoals een hypotheekverstrekker dat zou doen. In plaats daarvan verleent de verkoper voldoende krediet aan de koper om de aankoopprijs van de woning te dekken, verminderd met een eventuele aanbetaling. Vervolgens betaalt de koper regelmatig totdat het volledige bedrag is betaald.
De koper ondertekent een promesse aan de verkoper waarin de voorwaarden van de lening worden vermeld, inclusief:
- Rente
- Terugbetalingsschema
- Gevolgen van verzuim
De eigenaar behoudt soms de eigendom van het huis totdat de koper de lening heeft afbetaald.
Het is onwaarschijnlijk dat zelfs de meest geavanceerde verkopers kredietnemers zullen onderwerpen aan de strikte goedkeuringsprocedures voor leningen die traditionele kredietverstrekkers gebruiken. Dit betekent echter niet dat ze geen kredietcontrole zullen uitvoeren. Potentiële kopers kunnen worden afgewezen als ze een kredietrisico lopen.
De meeste deals met eigenaarfinanciering zijn van korte duur. Een typische opstelling is het afschrijven van de lening over 30 jaar (die de maandelijkse betalingen laag te houden), met een laatste ballon betaling verschuldigd is na slechts vijf of tien jaar. Het idee is dat de koper na vijf of tien jaar genoeg eigen vermogen in huis heeft of genoeg tijd om zijn financiële situatie te verbeteren om in aanmerking te komen voor een hypotheek.
Eigenaarsfinanciering kan voor zowel kopers als verkopers een goede optie zijn, maar er zijn risico’s. Hier volgt een overzicht van de voor- en nadelen van eigenaarsfinanciering, of u nu een koper of een verkoper bent.
Het is een goed idee om een gekwalificeerde vastgoedadvocaat te raadplegen die eventuele vragen over de financiering van de eigenaar kan beantwoorden en het verkoopcontract en de promesse kan schrijven.
Voors en tegens van eigenaarsfinanciering voor kopers
Voor kopers heeft eigenaarsfinanciering een aantal voor- en nadelen waarmee rekening moet worden gehouden voordat een dergelijke overeenkomst wordt aangegaan:
Voordelen voor kopers
- Snellere afsluiting: u hoeft niet te wachten tot de bankkredietmedewerker, de verzekeraar en de juridische afdeling de aanvraag hebben verwerkt en goedgekeurd.
- Goedkopere afsluiting: geen bankkosten of taxatiekosten.
- Flexibele aanbetaling: geen minimumbedragen vereist door de bank of de overheid.
- Alternatief voor kopers die geen financiering kunnen krijgen: Een goede optie voor kopers die geen hypotheek kunnen krijgen.
Nadelen voor kopers
- Hogere rente: de rente die u betaalt, is waarschijnlijk hoger dan u aan een bank zou betalen.
- Verkopersgoedkeuring nodig: zelfs als een verkoper een spel is voor eigenaarsfinanciering, willen ze misschien niet uw geldschieter zijn.
- Vervaldatum clausule: Als de verkoper een hypotheek op het onroerend goed heeft, kan zijn bank of geldschieter onmiddellijke volledige betaling van de schuld eisen als het huis (aan u) wordt verkocht. Dat komt omdat de meeste hypotheken clausules hebben over te betalen bij verkoop en als de geldschieter niet wordt betaald, kan de bank de bank uitsluiten. Om dit risico te vermijden, moet u ervoor zorgen dat de verkoper het huis gratis en duidelijk bezit of dat de geldschieter van de verkoper instemt met de financiering door de eigenaar.
- Ballonbetalingen: bij veel regelingen voor eigenaarsfinanciering wordt een grote ballonbetaling na vijf of tien jaar verschuldigd. Als u tegen die tijd geen financiering kunt krijgen, kunt u al het geld dat u tot nu toe hebt betaald, plus het huis, verliezen.
Voordelen voor kopers
Nadelen voor kopers
Voors en tegens van eigenaarsfinanciering voor verkopers
Natuurlijk zijn er ook voor- en nadelen voor de verkopers bij financieringsovereenkomsten voor eigenaren:
Voordelen voor verkopers
- Kan verkopen “zoals het is”: Potentieel om te verkopen zonder dure reparaties uit te voeren die traditionele geldschieters nodig zouden kunnen hebben.
- Een goede investering: Potentieel om betere tarieven te verdienen met het geld dat u hebt ingezameld door uw huis te verkopen dan wanneer u het geld elders zou investeren.
- Forfaitaire optie: de promesse kan aan een investeerder worden verkocht, waarbij meteen een eenmalige betaling wordt verstrekt.
- Eigendom behouden: als de koper in gebreke blijft, behoudt u de aanbetaling, al het geld dat is betaald – en het huis.
- Verkoop sneller: Potentieel om sneller te verkopen en te sluiten, aangezien kopers het hypotheekproces vermijden.
De financieringsbeperkingen voor eigenaren van de Dodd-Frank Act zijn niet van toepassing op huur, leegstaande grond, commercieel onroerend goed en niet-consumentenkopers, inclusief naamloze vennootschappen, bedrijven, trusts en commanditaire vennootschappen.
Nadelen voor verkopers
- Dodd-Frank Act: Onder de Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act werden nieuwe regels toegepast op eigenaarsfinanciering. Ballonbetalingen zijn misschien geen optie en het kan zijn dat u een hypotheekverstrekker moet inschakelen, afhankelijk van het aantal eigendommen dat de verkoper elk jaar financiert.
- Standaard: de koper kan op elk moment stoppen met betalen. Als dit gebeurt en ze niet zomaar weglopen, zou je door het afschermingproces kunnen gaan.
- Reparatiekosten: Als u de woning om welke reden dan ook terugneemt, kan het zijn dat u moet betalen voor reparatie en onderhoud, afhankelijk van hoe goed de koper voor de woning heeft gezorgd.
Voordelen voor verkopers
Nadelen voor verkopers
-
Complicaties van de Dodd-Frank Act
-
Risico op in gebreke blijven van de koper
-
Reparatiekosten als u de woning terugneemt en er is schade
Als u niet in aanmerking komt voor een hypotheek, vraagt u zich misschien af waar u door de eigenaar gefinancierde huizen kunt vinden. Hier zijn enkele opties: