Rustige titelactie
Wat is een stille titelactie?
Een stille titelactie, ook wel bekend als een handeling met een stille titel, is een rechtszaak – of rechtszaak – die wordt aangespannen met het beoogde doel om de titel van een eigendom vast te stellen of te vereffenen. Stille eigendomsacties komen vooral voor in gevallen waarin er een meningsverschil is over de titel en de rechtszaak bedoeld is om een claim of bezwaar tegen een titel te verwijderen of “stil te leggen”.
Belangrijkste leerpunten
- Een stille titelactie is een juridische actie die bedoeld is om het eigendom van een bepaald onroerend goed te verduidelijken.
- Stille titelacties worden meestal gebruikt in gevallen waarin het eigendomsrecht in het geding is.
- De begunstigde van een stille titelactie wordt vaak beschermd door pogingen van externe entiteiten om het onroerend goed in kwestie te verwerven.
- Stille eigendomsacties zijn gebruikelijk na geschillen met hypotheekverstrekkers, de dood van eigenaren van eigendomsrechten, gevallen van nadelig bezit en lange perioden waarin het onroerend goed onbezet is.
- Een stille titelactie biedt de nieuwe eigenaar mogelijk niet hetzelfde beschermingsniveau tegen de vorige eigenaar.
Een stille titelactie begrijpen
Een stille eigendomsactie vindt plaats wanneer een eigendomsrechthebbende een of meer andere mensen voor een rechtbank uitdaagt om te bepalen wie de rechtmatige eigenaar is van het onroerend goed in kwestie. Het is bedoeld om de tegenstrijdige aanspraken op het onroerend goed weg te nemen door eventuele onduidelijkheden in de titel weg te nemen, waardoor de kwestie van de juridische eigendom wordt verduidelijkt.
Na de stille erfgenamen van de eiser, en zij zullen ook worden beschermd tegen eventuele verdere eigendomsaanspraken tegen het onroerend goed door andere externe entiteiten.
Een stille titelactie is vaak een langdurig proces, dat soms wel 8-10 weken in beslag neemt.
Stille titelactie gebruikt
- Om claims op de eigendom van onroerend goed – of ander onroerend goed met een titel – na het overlijden van de eigenaar op te ruimen, met name in situaties waarin er enige twijfel bestaat of alle erfgenamen op de hoogte zijn gesteld van de verkoop van het onroerend goed.
- Om problemen op te lossen met een hypotheekverstrekker wiens belang in het onroerend goed niet goed werd afgehandeld nadat de lening was afbetaald.
- Het eigendomsrecht van een onroerend goed dat enige tijd leeg heeft gestaan, zuiveren, zodat externe partijen kunnen bieden op de aankoop ervan.
- Het overbrengen van een belang in het onroerend goed via een quitclaim-akte, waarin de vorige eigenaar interesse afwijst, maar niet belooft dat de titel duidelijk is.
- Om de eigendom van een eigendom over te dragen in het geval van ongunstig bezit, waarbij een partij eigendom bewoont dat wettelijk niet van hen is om er aanspraak op te kunnen maken.
Andere redenen voor een stille titelactie zijn onder meer het regelen van belastingkwesties met een onroerend goed; grensgeschillen tussen private partijen, naties, staten of gemeenten; fouten in landmeetkunde; frauduleuze overdracht van het eigendom door dwang of vervalste akte; verdragsgeschillen tussen naties; of concurrerende claims van pandhouders, reverters, ontbrekende erfgenamen of overblijfselen.
Speciale overwegingen
Een stille titelactie biedt de nieuwe eigenaar in de meeste gevallen niet hetzelfde beschermingsniveau tegen de vorige eigenaar. Als er problemen zijn met het onroerend goed, kan de nieuwe eigenaar de vorige eigenaar niet aanklagen, tenzij ze het onroerend goed hebben verworven via een garantieakte en aangeklaagd wegens gebreken toen de garantieakte werd afgeleverd.
Bovendien lossen stille titelacties niet altijd alle problemen met een titel op. In sommige rechtsgebieden kunnen ze alleen worden gebruikt om specifieke claims of eigendomsgebreken op te lossen.