Herovering clausule
Wat is een heropnemingsclausule?
Een recapture-clausule verwijst naar een leasebepaling die veel voorkomt in commercieel onroerend goed en die de verhuurder in staat stelt een huurovereenkomst te beëindigen en het bezit van een onroerend goed te behouden.
Belangrijkste leerpunten
- Een recapture-clausule is een onderdeel van een commercieel huurcontract waarin staat dat de verhuurder het onroerend goed kan terugvorderen voordat de huurovereenkomst afloopt.
- De verhuurder mag de woning alleen terugvorderen na een triggergebeurtenis, waarover vooraf door de verhuurder en de aspirant-huurder is onderhandeld.
- Een veelvoorkomende triggergebeurtenis kan zijn als de huurder besluit het onroerend goed te verhuren aan een derde partij door middel van onderverhuring.
- Een triggergebeurtenis in een percentagehuur – waarbij de verhuurder huur en een verlaging van de inkomsten ontvangt – kan zijn als de verkoop van de huurder onder een bepaald niveau daalt.
Hoe een heroveringsbepaling werkt
Een recapture-clausule verwijst naar een bepaling in een contract waarmee de verkoper van een actief het actief onder bepaalde voorwaarden kan terugnemen. Het is een veelvoorkomend onderdeel van huurovereenkomsten voor commercieel onroerend goed, in tegenstelling tot huurovereenkomsten voor residentieel onroerend goed. In een dergelijke huurovereenkomst verleent de clausule een verhuurder het recht om het bezit van een onroerend goed terug te nemen voordat een huurovereenkomst afloopt. De details van de clausule worden onderhandeld door de verhuurder en de huurder en opgenomen in de huurovereenkomst. Het belangrijkste detail van een recapture-clausule is de zogenaamde trigger – de gebeurtenis waarmee een huisbaas de herovering kan initiëren.
Clausules voor toewijzing en herovering
Een veel voorkomende trigger is de intentie van een huurder om het pand via een onderhuur toe te wijzen aan een derde partij. Om deze reden is de recapture-clausule nauw verwant aan de toewijzingsclausule van de lease, en de twee worden doorgaans samen onderhandeld. Verhuurders laten de formulering van een heroveringsbeding liever vaag om zichzelf flexibiliteit toe te staan wanneer een huurder toestemming vraagt voor overdracht.
Als een huurdersbedrijf slecht presteert en van plan is te sluiten, kan het proberen het gehuurde aan een ander bedrijf onder te verhuren in plaats van de huurovereenkomst met de verhuurder in gebreke te blijven. De verhuurder geeft er echter doorgaans de voorkeur aan om rechtstreeks een nieuwe huurovereenkomst met het nieuwe bedrijf aan te gaan. Wanneer de eerste huurder de verhuurder op de hoogte stelt van zijn voornemen om het onroerend goed aan het nieuwe bedrijf toe te wijzen, kan de verhuurder ervoor kiezen om een beroep te doen op de heroveringsbepaling van de huurovereenkomst.
Heroveringsbepalingen in procentuele leaseovereenkomsten
Een tweede veel voorkomende trigger komt voort uit het belang van een verhuurder dat de huurder een bepaald inkomstenniveau behoudt. Bij een procentuele huurovereenkomst komen de verhuurder en de huurder een kale huurprijs overeen met een extra percentage van de omzet dat aan de verhuurder moet worden betaald. Dit kan voordelig zijn voor de huurder, aangezien de basishuur doorgaans onder de marktrente ligt en de marginale huur alleen verschuldigd is als de verkoop goed presteert.
Een huurpercentage stelt de verhuurder in staat een beroep te doen op een recapteclausule wanneer de inkomsten van het huurdersbedrijf onder een bepaald niveau zakken. Dit is de triggergebeurtenis. In het geval van een gedeeld eigendom zoals een winkelcentrum, zal een verhuurder een woning heroveren in de hoop dat hij een andere huurder kan binnenhalen met hogere inkomsten. Dit helpt de bedrijfsresultaten van de verhuurder en kan ook extra omzet opleveren voor de andere huurders van de verhuurder.