Onderverhuring
Wat is een onderhuur?
Een onderhuur is het opnieuw verhuren van onroerend goed door een bestaande huurder aan een nieuwe derde partij voor een deel van het bestaande huurcontract van de huurder. De onderhuurovereenkomst wordt ook wel onderhuur genoemd.
Onderverhuring kan al dan niet zijn toegestaan in de voorwaarden van de oorspronkelijke huurovereenkomst, en kan onderworpen zijn aan aanvullende beperkingen door de jurisdictie. Ook als onderhuur is toegestaan, blijft de oorspronkelijke huurder aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals het betalen van de huur per maand.
Belangrijkste leerpunten
- Een onderhuur is de juridische overdracht van huur van een bestaande huurder aan een derde voor een bepaalde periode.
- De eigenaar van het onroerend goed moet doorgaans elke onderhuurovereenkomst die wordt aangeboden door de eerste huurder goedkeuren, in overeenstemming met de lokale wet- en regelgeving.
- Als een huurder besluit om onder te verhuren, blijft hij verantwoordelijk voor huurbetalingen en andere contractuele verplichtingen.
Hoe een onderhuur werkt
Een huurovereenkomst is een contract tussen een vastgoedeigenaar en een huurder die de rechten van de eigenaar op het exclusieve bezit en gebruik van het onroerend goed overdraagt aan de huurder voor een overeengekomen periode. In de huurovereenkomst staat de duur van het contract en het bedrag van de huur van de huurder. Juridisch gezien wordt het wettelijke recht van de huurder om het onroerend goed te bezitten als huur beschouwd. Van onderverhuring is sprake wanneer de huurder een deel van zijn wettelijke huur als nieuwe huurder overdraagt aan een derde partij.
Onderverhuring is mogelijk, tenzij de oorspronkelijke huurovereenkomst dit verbiedt. In de meeste gevallen moet de eigenaar echter op de hoogte worden gebracht en moet hij akkoord gaan met elke onderhuurregeling die door de huurder is gemaakt. Controle over het onderverhuurproces kan in de oorspronkelijke huurovereenkomst worden geschreven, zodat de eigenaar enige controle heeft over wie zijn eigendom gebruikt en / of bewoont.
Een huurder die onroerend goed onderverhuurt, moet begrijpen dat onderverhuring hem niet ontslaat van zijn verplichtingen uit de oorspronkelijk gecontracteerde huurovereenkomst. De huurder is verantwoordelijk voor het betalen van huur en voor reparaties of schade aan de woning. Dat betekent dat als een nieuwe onderhuurder drie maanden geen huur betaalt, de oorspronkelijke huurder die de woning heeft onderverhuurd aan de verhuurder aansprakelijk is voor de achterstallige huur en eventuele te late vergoedingen. De onderhuurder is op zijn beurt aansprakelijk jegens de oorspronkelijke huurder voor de onbetaalde huur.
Onderhuur en staatswetten
De wetten van veel staten en lokale gemeenten zijn van invloed op het recht van huurders om onder te verhuren. Deze wetten kunnen een persoon toestaan om onder bepaalde voorwaarden onder te verhuren, zelfs als hun contract met de verhuurder dit verbiedt. In New York City kan bijvoorbeeld een huurder die in een gebouw met vier of meer eenheden woont, onderverhuren, ongeacht enige andersluidende verklaring in de huurovereenkomst.
In San Francisco kan een huurder een kamergenoot vervangen door een andere, zolang de vervanger maar voldoet aan de screeningsnormen van de verhuurder. Een verhuurder kan bijvoorbeeld een bepaalde kredietscore eisen als het een huurder betreft. Onderhuur kan van toepassing zijn op zowel residentieel als commercieel vastgoed.
In sommige staten kan een persoon onroerend goed onderverhuren, zelfs als hun contract met de verhuurder dit verbiedt.
Voorbeeld van een onderhuur
Omdat een huurovereenkomst doorgaans een vooraf bepaalde looptijd heeft, kunnen er situaties ontstaan die het voor de oorspronkelijke huurder moeilijk of onmogelijk maken om de huurperiode af te ronden. Als een huurder bijvoorbeeld een appartement in Chicago huurt met een huurcontract van 12 maanden en die huurder gedurende de vierde maand een aanbod voor een baan in Boston ontvangt, kan de huurder besluiten het appartement voor de resterende acht maanden aan een andere huurder onder te verhuren. De onderhuur houdt in dat de oorspronkelijke huurder de baan kan aannemen en verhuizen en geen dure vergoedingen hoeft te betalen om uit de huurovereenkomst te komen of huur te betalen voor twee appartementen.
De verhuurder profiteert ook omdat ze alle 12 huurbetalingen ontvangen en de kosten en moeite van het vinden van een vervangende huurder worden bespaard. De onderhuurregeling houdt tevens in dat de oorspronkelijke huurder een belang in het appartement behoudt. Dus als de oorspronkelijke huurder besluit terug te verhuizen naar Chicago, kunnen ze mogelijk hun huurovereenkomst voor hun oude appartement verlengen.