Geplande herschikking
Wat is een geplande herschikking?
Een geplande herschikking is een herberekening van het resterende betalingsschema van hoofdsom- en rentebetalingen voor een hypotheek. Een hypotheek is een soort lening waarbij een bank geld leent aan een kredietnemer voor de aankoop van een woning. De herschikking vindt plaats op een vooraf bepaalde of geplande datum.
Sommige hypotheek programma’s kunnen huiseigenaren om vroeg betalingen op leningen die niet volledig afschrijven maken, wat betekent dat de betalingen niet de niet verminderen opdrachtgever nog verschuldigde saldo. Later, op de geplande herschikkingsdatum, wordt een nieuw aflossings of betalingsschema berekend op basis van het saldo van de hoofdsom op dat moment en de resterende looptijd (of de resterende tijd om te betalen).
Een geplande herschikking is belangrijk omdat het helpt om ervoor te zorgen dat de hypotheek aan het einde van de oorspronkelijke looptijd wordt afbetaald. Een geplande herschikking kan echter leiden tot een verhoging van de betalingsbedragen voor de resterende betalingen.
Belangrijkste leerpunten
- Een geplande herschikking is een herberekening van het resterende betalingsschema van hoofdsom- en rentebetalingen voor een hypotheek.
- Een geplande herschikking vindt plaats op een vooraf bepaalde datum en zorgt ervoor dat de hypotheek aan het einde van de oorspronkelijke looptijd wordt afbetaald.
- Een geplande hypotheekherschikking kan een alternatief zijn voor herfinanciering, aangezien de herschikking geen nieuwe lening is en ook geen kredietcontrole nodig is.
Hoe een geplande herschikking werkt
Een hypotheekherschikking is een optie die in sommige hypotheken is opgenomen en die kan leiden tot een lagere rente en een verlenging van de resterende looptijd van de hypotheek. In sommige gevallen kan een lener een hoofdsom betalen om het uitstaande geleende bedrag te verminderen. Het betalingsschema voor de lening kan worden herschikt, waardoor een nieuw betalingsschema wordt gecreëerd om het verlaagde geleende bedrag weer te geven.
Het betalingsschema van een hypotheek wordt een aflossingsschema genoemd wanneer een deel van elke betaling wordt toegepast op de verschuldigde rente en het uitstaande hoofdsaldo. De geplande herschikkingsdatum is wanneer de geldschieter het nieuwe betalings- en aflossingsschema berekent op basis van het resterende hoofdsaldo en de looptijd van de hypotheek. Met andere woorden, het resterende verschuldigde saldo wordt gespreid over de bestaande looptijd van de lening om de maandelijkse betalingen te berekenen.
Als een hoofdsomvermindering is betaald, zou de lener waarschijnlijk verwachten dat de maandelijkse betaling zal afnemen na de geplande herschikking van de hypotheek. Veel hypotheekverstrekkers bieden een geplande herschikking van het betalingsschema als de lener een extra betaling heeft gedaan om de verschuldigde hoofdsom te verlagen. Kredietverstrekkers eisen echter meestal dat de lening een goede reputatie heeft, wat betekent dat er geen te late betalingen zijn.
Geplande herschikking versus herfinanciering
Een hypotheekherschikking kan een betere optie zijn dan het herfinancieren van een hypotheek. Bij een herfinanciering wordt de huidige hypotheek vervangen door een nieuwe hypotheeklening, die doorgaans wordt gedaan wanneer de rentetarieven op de markt lager zijn dan de oorspronkelijke rente op de lening. Aangezien de herfinanciering technisch gezien echter een nieuwe lening is, kan het duur zijn met extra kosten, en de goedkeuring van de lening hangt af van de kredietwaardigheid van de lener.
Aan de andere kant is een hypotheekherschikking geen nieuwe lening en heeft daarom geen nieuwe goedkeuring of kredietcontrole van de lener nodig. In plaats daarvan wijzigt de herschikking de afbetalingen van de lening, maar wordt de oorspronkelijke hypotheeklening niet vervangen.
Geplande herschikking van hypotheken met variabele rente
Een hypotheek met variabele rente (ARM) is een hypotheekvorm waarbij de initiële rentevoet voor een bepaalde periode wordt vastgesteld en waarna de rentevoet wordt aangepast aan de huidige markttarieven. Er zijn verschillende soorten ARM’s, waardoor leners gedurende een bepaalde periode alleen aflossingsvrije betalingen kunnen doen of de omvang van de betalingen tijdens de looptijd van de lening kunnen aanpassen.
Betalingsoptie ARM
Geplande herschikking is gebruikelijk bij een hypotheek met verstelbare rente (ARM). Een betalingsoptie ARM is een maandelijkse aanpassende ARM, waarmee de lener kan kiezen uit het volgende:
- Diverse maandelijkse betalingsopties, waaronder een volledige aflossingsvergoeding van 30 of 40 jaar
- Een volledige aflossingsvergoeding van 15 jaar
- Een aflossingsvrije betaling
- Een minimumbetaling of een betaling van een bedrag dat hoger is dan het minimum
Betaaloptie-ARM’s hebben een functie waarmee uitgestelde rente kan worden opgebouwd. De uitgestelde rente die op elke betaaldatum wordt gecreëerd, wordt toegevoegd aan het saldo van de hoofdsom van de hypotheek. Dit staat bekend als negatieve afschrijving. Vaak is er aan het einde van het vijfde jaar een geplande herschikkingsdatum. Op deze herschikkingsdatum wordt het aflossingsschema herberekend zodat, op basis van het resterende hoofdsaldo en de op dat moment volledig geïndexeerde rente, de toekomstige betalingen de hypotheek aflossen over de resterende looptijd.
Geplande herschikkingen en hogere maandelijkse betalingen
Hypotheken met een instelbare rente, inclusief ARM’s met betalingsoptie, stellen leners in staat kleinere betalingen te doen, wat kan helpen bij de betaalbaarheid. Het totale verschuldigde bedrag aan schuld of hypotheek kan in de loop van de tijd echter aanzienlijk toenemen. Als de betalingen bijvoorbeeld niets van de hoofdsom betalen, blijft de rente op de schuld toenemen tot het punt waarop het saldo van de lening toeneemt. Hierdoor zou de geplande herschikking kunnen leiden tot een hogere hypotheekbetaling om de lening op tijd af te betalen.
Kwalificaties voor een geplande herschikking
Niet alle hypotheken komen in aanmerking voor herschikking. In bijna alle gevallen kan een hypotheek niet worden herschikt, tenzij deze wordt gedekt door Fannie Mae of Freddie Mac, dit zijn door de overheid gesteunde hypotheekmaatschappijen die hypotheekleningen voor geldschieters garanderen.
Leningen die worden gedekt door de Federal Housing Administration (FHA), die de neiging hebben om beginnende huizenkopers met een laag inkomen te helpen, en leningen van de Veterans Administration (VA) komen niet in aanmerking voor een hypotheekherschikking. Er is echter een uitzondering in het geval van een leningwijziging, namelijk een wijziging van de voorwaarden van de lening – meestal wanneer de lener de lening niet kan terugbetalen.
Tijdens een geplande herschikking van de hypotheek betaalt een persoon een groot bedrag aan zijn hoofdsom en wordt zijn hypotheek vervolgens opnieuw berekend op basis van het nieuwe saldo. Die hoofdsom moet voldoen aan of hoger zijn dan de minimumvereiste van 10% van het huidige verschuldigde saldo. Leners krijgen doorgaans de mogelijkheid om hun hypotheek tijdens de looptijd van de lening één keer te herschikken. Sommige kredietverstrekkers bieden echter aanvullende herschikkingen aan als een andere hoofdsom later in de looptijd van de lening wordt betaald.