Vertrouwensakte - KamilTaylan.blog
25 juni 2021 2:38

Vertrouwensakte

Wat is een trustakte?

Een trustakte – ook wel een trustakte genoemd – is een document dat soms wordt gebruikt bij onroerendgoedtransacties in de VS. Het is een document dat in het spel komt wanneer een partij een lening heeft afgesloten bij een andere partij om een ​​onroerend goed te kopen. De trustakte vertegenwoordigt een overeenkomst tussen de lener en een geldschieter om het onroerend goed in bewaring te laten houden door een neutrale en onafhankelijke derde totdat de lening is afbetaald.

Hoewel trustakten minder vaak voorkomen dan ze ooit waren, verplichten zo’n 20 staten nog steeds het gebruik van een hypotheek, in plaats van een hypotheek, wanneer het gaat om de aankoop van onroerend goed. Vertrouwensakten komen veel voor in Alaska, Arizona, Californië, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia en West Virginia. Een paar staten – zoals Kentucky, Maryland en South Dakota – staan ​​het gebruik van zowel trustakten als hypotheken toe.

Belangrijkste leerpunten

  • Bij gefinancierde onroerendgoedtransacties dragen trustakten de juridische titel van een onroerend goed over aan een derde partij – zoals een bank, escrow-bedrijf of titelbedrijf – om vast te houden totdat de lener zijn schuld aan de uitlener terugbetaalt.
  • In verschillende staten worden trustakten gebruikt in plaats van hypotheken.
  • Investeren in trustakten kan een hoogrenderende inkomstenstroom opleveren.

Inzicht in vertrouwensdaden

Bij een onroerendgoedtransactie – bijvoorbeeld de aankoop van een huis – geeft een geldschieter de lener geld in ruil voor een of meer promessen die zijn gekoppeld aan een trustakte. Deze akte draagt ​​de juridische titel van het onroerend goed over aan een onpartijdige trustee, meestal een titelbedrijf, escrow bedrijf of bank, die het als onderpand voor de promessen houdt. De rechtvaardige titel – het recht om de volledige eigendom te verkrijgen – blijft bij de lener, evenals het volledige gebruik van en de verantwoordelijkheid voor het eigendom.

Deze gang van zaken houdt aan gedurende de aflossingsperiode van de lening. De curator heeft de juridische titel totdat de lener de schuld volledig heeft betaald, waarna de titel van het onroerend goed van de lener wordt. Als de lener de lening niet nakomt, neemt de curator de volledige controle over het onroerend goed over.

Trustakte versus hypotheek

Trustakten en hypotheken worden zowel gebruikt in bankleningen als onderhandse leningen voor het creëren van pandrechten op onroerend goed, en beide worden doorgaans geregistreerd als schuld in de provincie waar het onroerend goed zich bevindt.

Bij een hypotheek zijn echter twee partijen betrokken: een kredietnemer (of hypotheekgever) en een geldverstrekker (of hypotheekhouder). Bij een trustakte zijn daarentegen drie partijen betrokken: een lener (of trustor), een geldschieter (of begunstigde) en de trustee. De curator heeft het eigendomsrecht op het pandrecht ten behoeve van de kredietgever; als de lener in gebreke blijft, zal de trustee op verzoek van de kredietgever het executieproces starten en voltooien.



In tegenstelling tot wat vaak wordt gebruikt, is een hypotheek technisch gezien geen lening om een ​​woning te kopen; het is een overeenkomst die het pand verpandt als onderpand voor de lening.

Foreclosures en trustakten

Hypotheken en trustakten kennen verschillende executieprocessen. Een gerechtelijke afscherming is een proces onder toezicht van de rechtbank dat wordt afgedwongen wanneer de kredietverstrekker een rechtszaak aanspant tegen de kredietnemer wegens het in gebreke blijven van een hypotheek. Het proces is tijdrovend en duur.

Ook als de veiling van afgeschermde eigendommen niet genoeg geld opbrengt om de promesse af te betalen, kan de geldschieter een tekortkomingvonnis indienen tegen de lener en het saldo vragen. Maar zelfs nadat het onroerend goed is verkocht, heeft de lener het recht op terugbetaling : hij mag de kredietgever binnen een bepaalde tijd terugbetalen en het eigendomsrecht verwerven.

Met een trustakte kan de geldschieter daarentegen een snellere en goedkopere niet-gerechtelijke afscherming beginnen, het rechtssysteem omzeilen en zich houden aan de procedures die zijn uiteengezet in de trustakte en de staatswet. Als de lener de lening niet actueel maakt, wordt het onroerend goed ter veiling aangeboden via de verkoop van een trustee.

De titel gaat na de verkoop over van de trustee naar de nieuwe eigenaar via de akte van de trustee. Als er geen bieders zijn bij de verkoop van de trustee, keert het onroerend goed terug naar de geldschieter via de akte van een trustee. Zodra het onroerend goed is verkocht, heeft de lener geen recht op terugbetaling.

Bovendien heeft een trustee de verantwoordelijkheid om de opbrengst van de verkoop aan de lener en geldschieter te betalen nadat de verkoop is afgerond. De curator zal de geldschieter het resterende bedrag van de schuld betalen en de lener alles betalen dat dat bedrag te boven gaat, waardoor de geldschieter het onroerend goed kan kopen. 

Voors en tegens van investeren in trustakten

Beleggers die op zoek zijn naar sappige opbrengsten, wenden zich soms tot de vastgoedsector, met name trustakten.

Bij trustakte investing leent de investeerder geld aan een ontwikkelaar die aan een vastgoedproject werkt. De naam van de investeerder staat op de trustakte als geldschieter. De investeerder int rente over zijn lening; als het project is voltooid, wordt zijn opdrachtgever volledig aan hem teruggegeven. Een makelaar in trustakte faciliteert meestal de deal.

Voordelen

  • Hoogproductieve inkomstenstroom

  • Diversificatie van de portefeuille

Nadelen

  • Illiquiditeit

  • Geen vermogensgroei

Wat voor soort ontwikkelaar treedt toe tot deze regeling? Banken zijn vaak terughoudend om te lenen voor bepaalde soorten ontwikkelingen, zoals middelgrote commerciële projecten – te klein voor de grote geldschieters, te groot voor de kleine – of ontwikkelaars met een slechte staat van dienst of te veel leningen. Voorzichtige geldschieters kunnen ook te traag gaan voor ontwikkelaars tegen een krappe deadline voor het starten of voltooien van een project.

Dit soort ontwikkelaars zitten vaak in de problemen. Om deze redenen kunnen beleggers in trustakte vaak hoge rentetarieven op hun geld verwachten. Ze kunnen de vruchten plukken van diversificatie naar een andere activaklasse, zonder dat ze experts hoeven te zijn in de bouw of het beheer van onroerend goed: dit is een passieve investering.

Investeren in vertrouwen heeft bepaalde risico’s en nadelen. In tegenstelling tot aandelen zijn vastgoedbeleggingen niet liquide, wat betekent dat beleggers hun geld niet op aanvraag kunnen terugkrijgen. Bovendien kunnen investeerders alleen de rente verwachten die de lening genereert; elke extra kapitaalgroei is onwaarschijnlijk.

Geïnvesteerde partijen kunnen eventuele juridische discrepanties in de trustakte uitbuiten, waardoor kostbare juridische verwikkelingen ontstaan ​​die de investering in gevaar kunnen brengen. De typische belegger met weinig ervaring kan het moeilijk hebben, omdat er specifieke expertise nodig is om geloofwaardige en betrouwbare ontwikkelaars, projecten en makelaars te vinden. 

Voorbeeld uit de echte wereld van een trustakte

Een korte trustakte die wordt gebruikt in Austin County, Texas, dekt de vereisten voor de meeste geldschieters. Het formulier begint met een definitie van termen en spaties voor de lener, geldschieter en curator om hun naam in te vullen. Het geleende bedrag en het adres van het onroerend goed zijn ook vereist.

Na dit gedeelte gaat het document verder met het specificeren van de overdracht van rechten in de eigendoms- en uniforme convenanten, waaronder:

  • Details over betaling van hoofdsom en rente
  • Escrow fondsen
  • Pandrechten
  • Verzekering onroerend goed en onderhoud van de structuur
  • Structuurbezetting – waarbij wordt bepaald dat de lener binnen 60 dagen zijn intrek moet nemen

Het formulier bevat ook niet-uniforme convenanten, die het verzuim of schending van de voorwaarden van de overeenkomst specificeren. En het specificeert dat de lening die het document behandelt geen hypotheeklening is – dat wil zeggen, iets waarvan de lener contant geld zal ontvangen – maar een lening voor de aankoop van het onroerend goed.

De trustakte eindigt met een spatie voor de handtekening van de lener, die moet gebeuren in aanwezigheid van een notaris en twee getuigen, die ook tekenen.