Niet-geregistreerde akte

Wat is een niet-geregistreerde akte?

Een niet-geregistreerde akte verwijst naar de situatie waarin de titel van een onroerend goed, meestal onroerend goed, niet is geregistreerd bij de juiste openbare registers.

Inzicht in niet-geregistreerde akte

Een niet-geregistreerde akte is een akte voor onroerend  goed die noch de koper, noch de verkoper heeft afgegeven aan een geschikte overheidsinstantie. Niet-geregistreerde akten kunnen veel problemen opleveren voor verkopers (of concessieverleners) en kopers (of begunstigden), zoals bewijs van eigendom en fiscale implicaties.

Een akte draagt ​​specifieke eigendomsrechten over op een stuk onroerend goed tussen twee partijen. De meeste rechtsgebieden vereisen dat verkopers een originele akte indienen bij een overheidsinstantie die dergelijke gegevens in een bepaalde gemeente bijhoudt. In de Verenigde Staten gebeurt dit vaak op provinciaal niveau. Dit record dient om het publiek op de hoogte te stellen van de verkoop van onroerend goed, wat op zijn beurt de zekerheid biedt van het huidige eigendom aan elke entiteit die betrokken is bij transacties die door het onroerend goed worden beïnvloed, zoals de uitgifte van een hypotheek of een hypotheeklening, waarbij het onroerend goed dient als onderpand.

Het niet opnemen van een akte maakt het voor het publiek onmogelijk om op de hoogte te zijn van de overdracht van een eigendom. Dat betekent dat de juridische eigenaar van het onroerend goed iemand anders lijkt dan de koper, een situatie die ernstige gevolgen kan hebben. Een koper kan bijvoorbeeld grote moeilijkheden ondervinden bij het verkopen, verzekeren of verkrijgen van leningen voor een onroerend goed als financiële instellingen en verzekeringsmaatschappijen geen duidelijke titel kunnen verkrijgen. Erger nog, een niet-geregistreerde akte creëert de mogelijkheid voor een verkoper om later hetzelfde onroerend goed aan weer een andere koper te verkopen.

De meeste hypothecaire bedrijven vereisen potentiële kopers van een woning is het verrichten titelonderzoek en veilige  titel verzekering  op de gekochte woning. Zelf gefinancierde kopers zouden er goed aan doen dezelfde stappen te overwegen. De titelzoekopdracht onderzoekt bestaande openbare registers om een ​​zuivere eigendomsoverdracht te garanderen, een proces dat kan worden verstoord door uitstaande pandrechten of achterstallige onroerendgoedbelasting. Titelverzekering biedt een extra achtervang door de verzekeringnemer te beschermen tegen eventuele verliezen als gevolg van tekortkomingen in de titel die niet naar voren zijn gekomen bij het zoeken naar titel. Kopers moeten er rekening mee houden dat geldschieters vaak een afzonderlijke titelverzekering nodig hebben die alleen het belang van de geldschieter in het onroerend goed beschermt. Daarom willen kopers misschien ook een polis kopen die hun belangen dekt.

Stel dat een huiseigenaar de aankoop van een huis met een niet-geregistreerde akte zelf financierde en dat de verkoper naliet een bestaande tweede hypotheek af te sluiten. Als de verkoper de lening niet nakomt, zou de bank een pandrecht op het onderpand indienen, dat vanwege de niet-geregistreerde akte nog steeds van de verkoper zou lijken te zijn.