Uw IRA gebruiken om onroerend goed te kopen
Als het om IRA’s gaat, zijn financiële activa – aandelen, obligaties en onderlinge fondsen of exchange-traded funds (ETF’s) – de gebruikelijke verdachten van investeringen. Toch is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om onroerend goed in uw IRA te houden. U kunt eengezinswoningen of multiplexwoningen kopen; appartementsgebouwen; commerciële eigendommen zoals winkels, hotels of kantoorcomplexen; onbewerkt land en veel; en zelfs boot glijdt uit.
Het is echter niet zo eenvoudig als het kopen van een paar honderd aandelen. Als u zich wilt storten op onroerendgoedaankopen via uw zelfgestuurde IRA, moet u de regels kennen – en er zijn er veel.
Belangrijkste leerpunten
- U kunt onroerend goed in uw IRA houden, maar u hebt hiervoor een zelfgestuurde IRA nodig.
- Elk onroerend goed dat u koopt, moet uitsluitend voor investeringsdoeleinden zijn; u en uw gezinsleden kunnen het niet gebruiken.
- Het kopen van onroerend goed binnen een IRA vereist meestal contante betaling en alle eigendomskosten moeten door de IRA worden betaald.
- Het houden van onroerend goed in uw IRA kan lastig zijn, met belastingkwesties en administratieve rompslomp. Maar aan de andere kant kan onroerend goed u een goed (of hoog) rendement opleveren en uw portefeuille diversifiëren.
De juiste IRA voor het kopen van vastgoedbeleggingen
Allereerst moet uw IRA zelfsturend zijn. De term “zelfgestuurd” betekent dat alternatieve beleggingen worden geaccepteerd of aangeboden door de IRA-bewaarder, de financiële instelling of het bedrijf dat verantwoordelijk is voor het bijhouden van gegevens en de IRS-rapportagevereisten. Een zelfgestuurde IRA is onafhankelijk van enige makelaardij, bank of investeringsmaatschappij die beslissingen voor u zou nemen (de meeste effectenrekeningen staan sowieso geen onroerend goed toe).
Om onroerend goed te kopen en te bezitten via uw IRA, heeft u nog steeds een bewaarder nodig, een entiteit die gespecialiseerd is in zelfgestuurde rekeningen die de transactie, het bijbehorende papierwerk en financiële rapportage zal beheren. Alles gaat via de bewaarder om te voorkomen dat u de strikte regels met betrekking tot dit soort onroerendgoedtransacties overtreedt.
Zoals u zou verwachten, zal de bewaarder een vergoeding in rekening brengen voor de service. Het geeft u echter geen advies over hoe u uw bezit het beste kunt structureren. Het is de taak van deze bewaarder om het backoffice-werk af te handelen.
Voordat we naar de rest van de regels kijken, moet u dit basisfeit begrijpen: u en uw IRA zijn twee afzonderlijke entiteiten. Uw IRA is eigenaar van het onroerend goed – u niet. In feite zal de titel van het onroerend goed luiden: “XYZ Trust Company Custodian [ten behoeve van] (FBO) [Uw naam] IRA.”
Als u ten onrechte onroerend goed bij uw IRA koopt, kunt u de IRA diskwalificeren. Als dat gebeurt, worden alle fondsen erin onmiddellijk belastbaar.
Wat wel en niet van jou is
Uw onroerend goed moet louter een investering zijn. U kunt het niet gebruiken als vakantiehuis, een plek voor uw kinderen om te wonen, een tweede huis of een kantoor voor uw bedrijf. Deze regels zijn van toepassing op jou en op mensen die deIRS als “gediskwalificeerd” beschouwt. Dus wie wordt als een gediskwalificeerde persoon beschouwd?
- Uw echtgenoot
- Je ouders, grootouders en overgrootouders
- Uw kinderen en hun echtgenoten, kleinkinderen en achterkleinkinderen
- Serviceproviders van uw IRA
- Elke entiteit die meer dan 50% van het onroerend goed bezit
U kunt ook geen onroerend goed kopen van een van deze gediskwalificeerde mensen – dit wordt een transactie met zelftransactie genoemd – noch kan de IRA onroerend goed kopen dat u al bezit. U kunt meer lezen over verboden transacties in sectie 4.72.11.2.1 van de Internal Revenue Manual.
De aankoop doen
Uw IRA-saldo zal behoorlijk hoog moeten zijn, omdat het niet eenvoudig is om een hypotheek te krijgen om onroerend goed in een IRA te kopen. U zult waarschijnlijk contant moeten betalen, wat niet alleen een flinke hap uit uw account haalt, maar het heeft ook invloed op uw rendement op de weg.
Vastgoedbeleggers zetten vaak in een klein bedrag en profiteer van nog relatief lage rente profiteren van de aankoop, ervan uitgaande dat ze kunnen meer geld te verdienen op het terrein dan ze betaalt aan rente. Als u uw aankoop van onroerend goed niet kunt financieren, verliest u dat potentieel voor een aanzienlijk rendement op investering (ROI).
Sommige banken zullen leningen voor dit soort transacties overwegen, maar het levert een ander probleem op: eventuele inkomsten uit het onroerend goed kunnen dan worden beschouwd als niet-gerelateerd belastbaar zakelijk inkomen (UBTI). U kunt meer over UBTI leren in sectie 511 van de IRS Internal Revenue Code (IRC).
Eigendom van het onroerend goed
Omdat uw IRA geen belasting betaalt, kunt u niet profiteren van de aftrekposten die gepaard gaan met het bezitten van onroerend goed. Omdat u contant heeft betaald, hoeft u geen hypotheekrentebetalingen af te trekken. U krijgt ook niet de voordelen van aftrekposten of afschrijving van onroerende goederen. Als uw eigendom huurinkomsten genereert, gaat elk deel ervan rechtstreeks terug naar uw IRA. Omdat u geen eigenaar bent van het onroerend goed, kunt u geen van de inkomsten in uw zak steken. (Natuurlijk krijgt u het geld uiteindelijk als u bij pensionering geld opneemt van de rekening.)
Aan de andere kant, geen van de onderhouds- of andere bijbehorende kosten van het bezitten van onroerend goed komt uit uw zak. De IRA betaalt alles. Dit is echter niet zonder nadelen. Elke dollar die uit uw IRA komt, is een dollar die niet langer een paar decennia belastingvrij in waarde kan worden gewaardeerd.
Een enorm risico: onderhoudskosten die het geld van uw IRA opdrijven en tot dure boetes leiden als u “te veel bijdraagt” aan de rekening om ze te dekken.
En wat gebeurt er als onroerend goed een reeks grote kosten met zich meebrengt die uw IRA-saldo zo laag duwen dat de rekening niet genoeg geld heeft om ervoor te betalen? Onthoud dat u niets met betrekking tot deze woning uit eigen zak kunt betalen, en de IRA-bijdragen zijn beperkt: u kunt slechts $ 6.000 storten in 2021, $ 7.000 als u 50 jaar of ouder bent.
Als dat de reparatie niet dekt en u moet meer storten, moet u straffen krijgen die verband houden met te veel bijdragen. Dit is een aanzienlijk risico, aangezien onroerend goed vaak duur onderhoud kan vereisen, en het inkomen dat u uit verhuur haalt, dekt mogelijk niet wat u moet uitgeven in een jaar met veel onderhoud.
Verkoop van het onroerend goed in een IRA
Om uw eigendom te verkopen, berekent u een verkoopprijs, net zoals u zou doen bij elk ander onroerend goed. Zodra beide partijen het eens zijn over een prijs en voorwaarden, vraagt u uw bewaarder het onroerend goed namens uw IRA te verkopen. Al het geld gaat terug naar uw IRA, hetzij belastingvrij, hetzij belastingvrij, afhankelijk van de samenstelling van uw IRA.
Een laatste overweging: liquiditeit. Hoe gemakkelijk is het voor u om uit de investering te komen? Met aandelen is het relatief eenvoudig. Soms heeft u uw geld binnen enkele seconden terug. Daarentegen is onroerend goed een notoir illiquide investering. Het desinvesteren kan lang duren en u kunt gaandeweg geld verliezen. Zoals acht miljoen mensen hebben geleerd tijdens de Grote Recessie van 2008, zou je een bezit kunnen hebben dat minder waard is dan het bedrag dat je eraan verschuldigd bent.
Voors en tegens van eigendom in een IRA
We hebben zoveel gedoe en nadelen genoemd dat u zich op dit moment misschien afvraagt of het zin heeft om onroerend goed in een IRA te plaatsen. Historisch gezien, onroerend goed is een goede investering op lange termijn geweest als eigendom waarden stijgen na verloop van tijd, en op de lange termijn gaat hand-in-hand met de lange termijn beleggingshorizon van een pensioen-account. Op korte termijn wordt elk inkomen dat het onroerend goed genereert fiscaal beschermd binnen de IRA. Ten slotte helpt onroerend goed, als een harde activa, een portefeuille te diversifiëren die anders in aandelen en andere effecten zou worden belegd – niet het slechtste idee ter wereld.
Voordelen
-
Vastgoed helpt bij het diversifiëren van een portefeuille, vaak in strijd met de financiële markten.
-
Onroerend goed is in de loop van de tijd historisch in waarde gestegen, ideaal voor de langetermijninvesteringshorizon van een IRA.
-
Onroerend goed kan zorgen voor een gestage inkomstenstroom uit huren, en alle huurinkomsten die u verzamelt, worden belastingvrij binnen de IRA.
-
U kunt eigendommen kopen, verkopen, spiegelen en accumuleren.
Nadelen
-
U moet een zelfgestuurde IRA opzetten met een bewaarder.
-
U kunt geen aftrekposten claimen voor onroerendgoedbelasting, hypotheekrente, afschrijving en andere eigendomsgerelateerde uitgaven.
-
Alle uitgaven, reparaties en onderhoudskosten moeten met IRA-fondsen worden betaald en u moet anderen betalen om ze te doen en het onroerend goed te beheren.
-
U en uw familieleden kunnen niet in het pand wonen of een bedrijf runnen.