Vrijwillige afscherming
Wat is vrijwillige afscherming?
Een vrijwillige executieverkoop is een executieprocedure die wordt ingeleid door een lener die niet in staat is door te gaan met het afbetalen van leningen voor een onroerend goed, in een poging verdere betalingen te vermijden en onvrijwillige afscherming en uitzetting te voorkomen. Leners kunnen voor deze optie kiezen als hun hypotheek aanzienlijk onder water staat.
Dit verschilt van een onvrijwillige afscherming, die wordt geïnitieerd door de leningverstrekkende instelling om bezit te nemen van een onroerend goed om de verliezen van de kredietgever te recupereren, en is doorgaans de laatste optie voor kredietnemers die niet in staat zijn om hun leningen af te lossen. Leners kunnen een vrijwillige uitsluiting zoeken van een bank of andere kredietinstelling voor zowel residentieel als commercieel vastgoed.
Er zijn verschillende vergelijkbare termen die kunnen worden gebruikt voor vrijwillige executieverkopen, waaronder strategisch verzuim, weglopen, jingle mail en vriendelijke afscherming.
Belangrijkste leerpunten
- Een vrijwillige afscherming wordt geïnitieerd door een lener die geen leningbetalingen meer kan doen voor een onroerend goed en tracht afscherming door de geldschieter te voorkomen.
- Vrijwillige afscherming kan schadelijk zijn voor de kredietwaardigheid van een kredietnemer, maar is gewoonlijk niet zo financieel schadelijk als een onvrijwillige afscherming.
- De subprime-hypotheekcrisis van de late jaren 2000, toen veel hypotheken onder water stonden, leidde tot een aanzienlijke stijging van het aantal vrijwillige executieverkopen.
Inzicht in vrijwillige afscherming
Vrijwillige afscherming is buitengewoon schadelijk voor de kredietwaardigheid van een lener en kan het moeilijk maken om een huis te huren of te kopen en de leningen jaren daarna goed te keuren, maar het is niet zo financieel schadelijk als een onvrijwillige afscherming. Het kan dus een kosteneffectieve optie zijn voor sommige kredietnemers die, in plaats van elke maand te moeten betalen, concluderen dat ze niet in staat zijn om door te gaan met betalen.
Veel debiteuren plannen een vrijwillige afscherming door nieuwe creditcards te openen en nieuwe autoleningen en hypotheken af te sluiten voordat hun kredietwaardigheid daalt. Kredietverstrekkers zullen vaak instemmen met het verzoek van een lener om vrijwillige afscherming, omdat het het proces van het terugnemen van onroerend goed en het innen van schulden veel sneller en kosteneffectiever kan maken dan een onvrijwillige afscherming.
Redenen voor vrijwillige uitsluiting zijn onder meer een plotseling en onverwacht banenverlies (zoals tijdens de coronavirus-pandemie), het besef dat men boven zijn stand leeft en veranderingen op de huizenmarkt samen met variabele rentetarieven (als een lener een aanpasbaar tarief heeft). hypotheek, of ARM, bijvoorbeeld).
Een akte in plaats van afscherming is een van de meest gebruikte vormen van vrijwillige afscherming. De regels, wetten en straffen voor vrijwillige executieverkopen variëren sterk per kredietinstelling en staat.
Voors en tegens van vrijwillige afscherming
Als u overweegt een vrijwillige afscherming te starten, is het belangrijk om de voor- en nadelen van het nemen van een dergelijke stap zorgvuldig te overwegen. U moet het afwegen tegen het effect op uw kredietwaardigheid, het verlies van uw huis, hoeveel financiële verlichting het u biedt en eventuele alternatieven die u nog heeft. Als u niet in staat om een te krijgen lening modificatie of doe een korte verkoop, bijvoorbeeld een akte in plaats van afscherming kan minder invloed op uw krediet rapporten dan een onvrijwillige afscherming hebben.
Uw verliezen verminderen
Een voordeel, vooral als uw huis aanzienlijk onder water staat, is dat u uw verliezen kunt verminderen wanneer u stopt met betalen. Sommige staten staan kredietverstrekkers echter toe om achter kredietnemers aan te gaan voor een “tekort” – het verschil tussen het bedrag dat u nog steeds verschuldigd bent over de lening en de prijs van de executieverkoop – via een oordeel over tekortkomingen. Zorg ervoor dat u op dit punt de wetten van uw land kent.
Uw krediet verlagen
Uw credit score zal een grote klap krijgen als u uitsluit. De gevolgen: het is waarschijnlijk moeilijker om nieuw krediet te krijgen – bijvoorbeeld voor een autolening of een nieuwe creditcard – en de rentetarieven die u wordt aangeboden, zullen hoger zijn.
Nieuwe huisvesting vinden
U moet een andere woonruimte zoeken, en verhuurders weigeren mogelijk aan u te verhuren of brengen een hoger maandelijks bedrag in rekening. En als u op zoek bent om te kopen, kunt u misschien een paar jaar geen hypotheek krijgen. Fannie Mae past bijvoorbeeld een wachttijd van vier jaar toe voordat ze een nieuwe hypotheek verstrekt na een akte in plaats van executie.
Voordelen
-
Het is een snellere, minder gecompliceerde kwijtschelding van schulden dan een onvrijwillige afscherming en een kans om uw verliezen te beperken.
-
Een daad in plaats van afscherming heeft mogelijk minder invloed op uw kredietscores dan een onvrijwillige afscherming.
-
Er is minder sociaal stigma aan verbonden dan aan een onvrijwillige afscherming.
Nadelen
-
U kunt nog steeds worden onderworpen aan een oordeel over tekortkomingen.
-
Uw credit score zal een klap krijgen en het krijgen van nieuw krediet (een autolening, een creditcard) kan moeilijker zijn en gepaard gaan met hogere rentetarieven.
-
Hoewel er minder stigma is, kunnen werkgevers u nog steeds niet in aanmerking nemen voor bepaalde banen.
Voorbeeld: vrijwillige executieverkopen en de huisvestingscrisis van 2007-2009
Vóór de Amerikaanse huizenzeepbel en de hypotheekcrisis van het einde van de jaren 2000 was vrijwillige uitsluiting een zelden gebruikte optie voor leners die moeite hadden om hun afbetalingen van hun vastgoedleningen te betalen; het is in de jaren daarna echter veel op grotere schaal gebruikt. In 2007 en 2008 kelderden de huizenprijzen, waarbij de waarde vaak met dubbele cijfers daalde.
Begin 2010 stond circa 25% van alle hypotheken onder water, waardoor het verschuldigde bedrag op de hypotheek hoger was dan de waarde van de woning. Volgens sommige rapporten zijn vrijwillige executieverkopen tussen 2007 en 2008 meer dan verdubbeld en vertegenwoordigden ze meer dan 25% van alle wanbetalingen in 2009. Vrijwillige executieverkopen zijn het afgelopen decennium gebruikelijk gebleven, omdat de woningwaarde nog steeds niet genoeg is gestegen om veel leners van de last van negatief eigen vermogen.