Welke koers-winstverhouding is gemiddeld in de vastgoedsector?
Er zijn veel verschillende dingen die u moet overwegen voordat u er meteen in duikt en uw geld in een specifieke investering steekt. Door een analyse te maken van de waarde van de potentiële investering, kunt u erachter komen of dit een goede keuze is of niet. Dit proces wordt waardering genoemd en het helpt beleggers bij het bepalen van de huidige en verwachte waarde van een actief. Als u de waarde van een investering wilt analyseren, moet u enkele van de statistieken van het bedrijf kennen, evenals wat informatie over het management van het bedrijf. Dit geldt voor bedrijven in elke branche, inclusief onroerend goed. In dit artikel wordt gekeken naar de koers-winstverhoudingen (P / E) en hoe deze worden gemeten in de vastgoedsector.
Belangrijkste leerpunten
- Koers-winstverhoudingen kunnen beleggers helpen beslissen welke aandelenkoers geschikt is gezien de winst per aandeel die door een bedrijf wordt gegenereerd.
- Het is gebruikelijk dat gevestigde vastgoedbedrijven handelen tegen 35x tot 45x de verwachte winst, omdat REIT’s worden geëvalueerd met andere maatstaven in vergelijking met andere bedrijven.
- Beleggers moeten onthouden dat waardevermindering van onroerend goed de winstcijfers van een REIT kan vertekenen.
Wat is de koers-winstverhouding?
De koers-winstverhouding (P / E) is een belangrijk element van fundamentele analyse. Het is een vaak aangehaalde waarderingsmaatstaf die beleggers kan helpen beslissen welke aandelenkoers geschikt is, gezien de winst per aandeel (EPS) die door een bedrijf wordt gegenereerd. De P / E-niveaus variëren als gevolg van verschillende factoren, waaronder groeisnelheid en macro-economische omstandigheden, en waarderingen verschillen per bedrijfstak. Het winstgedeelte van de P / E-ratio kan verwijzen naar achterlopende of toekomstige geschatte inkomsten, en verwachte inkomsten zijn doorgaans meer invloedrijk voor waarderingsdoeleinden.
De P / E-ratio is meestal een favoriete analytische methode omdat het de winst een relatief prijskaartje geeft. Dit helpt te bepalen wanneer er kortingen zijn of dat aandelenkoersen te onbetaalbaar worden.
Trailing P / E
De achterblijvende P / E is een waardering op basis van de werkelijke inkomsten van de afgelopen 12 maanden. Om deze te berekenen, nemen we de huidige aandelenkoers en delen deze door de achterliggende winst per aandeel van de afgelopen 12 maanden. Dit inkomstencijfer is terug te vinden in zowel het jaarverslag als de resultatenrekening. Sommige beleggers en analisten geven er de voorkeur aan om dit cijfer te gebruiken omdat het nauwkeuriger is, omdat het werkelijke cijfers gebruikt. Maar houd er rekening mee dat in het verleden behaalde resultaten niet noodzakelijkerwijs op de toekomst wijzen
Doorsturen P / E
In plaats van feitelijke cijfers uit het verleden te gebruiken, gebruikt de toekomstige P / E richtlijnen voor toekomstige inkomsten en is het een toekomstgerichte indicator. Het stelt beleggers in staat de huidige met toekomstige inkomsten te vergelijken en geeft een goed beeld van wat voor soort inkomsten een bedrijf in de toekomst waarschijnlijk zal rapporteren, zonder enige aanpassingen of wijzigingen. Maar deze methode kan gebrekkig zijn, aangezien bedrijven vrij conservatief of genereus kunnen zijn met hun schattingen.
Forward P / E-ratio’s kunnen gebrekkig zijn vanwege hoe conservatief of genereus bedrijven zijn met hun schattingen.
Koers / winstverhouding en onroerend goed
Het bepalen van de waarde van vastgoedbeleggingen is afhankelijk van het soort belegging in kwestie. Als het gaat om het taxeren van fysieke eigendommen, doen mensen dat meestal met taxaties, die de waarde van een onroerend goed en het land waarop het staat, meten. Dit gebeurt door het meten van een aantal criteria waaronder vergelijkbare woningen en beschikbare voorzieningen in de buurt.
Maar vastgoedbedrijven kunnen worden beoordeeld door de P / E-ratio te gebruiken, net als bedrijven in elke andere branche. Hoewel de vastgoedsector niet universeel is gedefinieerd, omvat deze over het algemeen real estate income trusts (REIT’s), vastgoedbeheerders en projectontwikkelaars. Het is gebruikelijk dat gevestigde vastgoedbedrijven handelen tegen 35x tot 45x de termijnwinst, grotendeels vanwege het feit dat REIT’s worden geëvalueerd met andere maatstaven in vergelijking met andere soorten bedrijven, zoals bedrijfsfondsen.
Een belangrijke overweging bij het kijken naar de P / E van een onroerendgoedbedrijf is afschrijving, met name REIT’s. Dit is het bedrag waarmee de waarde van een onroerend goed afneemt naarmate het ouder wordt. Omdat het bedrijven is toegestaan om in de loop van de tijd een bepaald bedrag aan afschrijving van onroerend goed toe te staan en deze bedragen af te schrijven, wat de winstcijfers kan vertekenen.
Verschillende prijs / winst-modellen
Er zijn een paar verschillende plaatsen waar u terecht kunt om een aantal gemiddelde P / E-ratio’s te krijgen die al zijn berekend voor de onroerendgoedsector – en andere – industrieën. Hier zijn er twee.
NYU Stern School
NYU’s Stern School publiceert P / E-gegevens voor verschillende industrieën en verdeelt onroerend goed in vier categorieën en geeft hun huidige P / E vanaf januari 2020 als volgt weer:
- REIT’s: 91.36
- Vastgoedontwikkeling: 145.60
- Algemeen en gediversifieerd onroerend goed: 31.37
- Vastgoedactiviteiten en -diensten: 23.20
De gegevens combineren alle REIT’s onder één paraplu – in totaal 234 bedrijven. De meest actuele beschikbare gegevens van de school, zoals hierboven vermeld, werden gepubliceerd vanaf januari 2020. De gemiddelde achterliggende K / W van 59,79 en voorwaartse K / E van 32,23. Vastgoedontwikkelaars handelen tegen gemiddeld 21,5x de verwachte winst. Algemene en gediversifieerde vastgoedbedrijven worden verhandeld tegen 11,53x de verwachte winst. Bedrijven die zich bezighouden met vastgoeddiensten en -operaties vertonen een achterblijvende P / E van 33,99 en voorwaartse P / E van 32,46.
Finviz.com
De aandelenscreener op Finviz.com verdeelt vastgoedbedrijven in enigszins verschillende branchecategorieën. Mediane forward P / E onder vastgoedontwikkelaars is 19,07 vanaf november 2019. Forward P / E voor vastgoedbeheerders is 33,26.
Voor REIT’s als geheel is de mediane P / E 19,73. Subsets binnen de categorie REIT’s omvatten detailhandel, woningen, kantoren, industrie, hotels, gezondheidszorg en gediversifieerd. Sectorspecifieke mediane P / E-ratio’s binnen de REIT-ruimte variëren van -53,22 tot 41,99.