Is beleggen in onroerend goed veilig? - KamilTaylan.blog
25 juni 2021 5:30

Is beleggen in onroerend goed veilig?

Is onroerend goed een risicovolle investering? Sinds 2013 heeft vastgoed gerangschikt als de top investering keuze voor de meerderheid (35%) van de Amerikanen, volgens het jaarverslag van Economische Zaken en Personal Finance onderzoek van Gallup, uitgevoerd in begin april 2020.  Dat zet vastgoed voorsprong op aandelen en beleggingsfondsen (21%), spaarrekeningen (17%), goud (16%) en obligaties (8%) als de meest favoriete belegging.

Het is misschien wel de beste keuze voor investeringen, maar is beleggen in onroerend goed veilig? Net als elke andere investering, brengt beleggen in onroerend goed risico’s met zich mee. Hier zijn zeven risico’s voor vastgoedbeleggingen waar u op moet letten wanneer u overweegt een vastgoedbelegging te kopen.

Belangrijkste leerpunten

  • Investeren in onroerend goed kan lucratief zijn, maar het is belangrijk om de risico’s te begrijpen.
  • De belangrijkste risico’s zijn onder meer slechte locaties, negatieve cashflow, hoge leegstand en probleemhuurders.
  • Andere risico’s waarmee rekening moet worden gehouden, zijn het gebrek aan liquiditeit, verborgen structurele problemen en de onvoorspelbare aard van de vastgoedmarkt.

1. De onroerendgoedmarkt is onvoorspelbaar

In de aanloop naar de Grote Recessie van 2008 waren veel beleggers (ten onrechte) van mening dat de vastgoedmarkt maar in één richting kon bewegen – omhoog. Het uitgangspunt was dat als u vandaag een woning kocht, u deze later voor veel meer zou kunnen verkopen.

Hoewel de waarde van onroerend goed in de loop van de tijd stijgt, is de onroerendgoedmarkt onvoorspelbaar en kan uw investering in waarde dalen. Vraag en aanbod, de economie, demografie, rentetarieven, overheidsbeleid en onvoorziene gebeurtenissen spelen allemaal een rol in vastgoedtrends, inclusief prijzen en huurprijzen. U kunt het risico verkleinen dat u aan de verkeerde kant van een trend terechtkomt door zorgvuldig onderzoek, due diligence en monitoring van uw vastgoedposities.


Onroerend goed is geen vaste investering. U dient uw beleggingen in de gaten te houden en uw entry- en exitstrategieën indien nodig aan te passen.

2. Een slechte locatie kiezen

De locatie moet altijd uw eerste overweging zijn bij het kopen van een investeringspand. Je kunt tenslotte geen huis verhuizen naar een meer gewilde buurt, en je kunt ook geen winkelpand verplaatsen uit een verlaten winkelcentrum.

Locatie bepaalt uiteindelijk de factoren die uw vermogen om winst te maken bepalen – de vraag naar huurwoningen, soorten eigendommen waar de meeste vraag naar is, huurderspool, huurtarieven en het potentieel voor waardering. Over het algemeen is de beste locatie de locatie met het hoogste investeringsrendement. U moet echter wat onderzoek doen om de beste locaties te vinden.

3. Negatieve cashflow

Cashflow op een investering in onroerend goed is het geld dat overblijft na het betalen van alle uitgaven, belastingen en hypotheekbetalingen. Negatieve cashflow vindt plaats wanneer het geld dat binnenkomt minder is dan het geld dat uitgaat – wat betekent dat u geld verliest.


Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).

De belangrijkste redenen voor een negatieve cashflow zijn:

  • Hoge leegstand
  • Te veel onderhoud
  • Hoge financieringskosten
  • Niet genoeg huur in rekening gebracht
  • Niet de beste verhuurstrategie gebruiken

De beste manier om het risico van een negatieve cashflow te verkleinen, is door uw huiswerk te maken voordat u koopt. Neem de tijd om uw verwachte inkomsten en uitgaven nauwkeurig (en realistisch) te berekenen – en doe uw due diligence om ervoor te zorgen dat het onroerend goed op een goede locatie staat.

4. Hoge leegstandspercentages

Of je nu een eengezinswoning of een kantoorpand bezit, je moet die units vullen met huurders om huurinkomsten te genereren. Helaas is er bij het beleggen in vastgoed altijd het risico van een hoge leegstand. Hoge leegstand is vooral riskant als u op huurinkomsten rekent om de hypotheek, verzekering, onroerendgoedbelasting, onderhoud en dergelijke te betalen.

De belangrijkste manier om het risico van hoge leegstand te vermijden, is door een investeringspand te kopen waar veel vraag naar is, op (u raadt het al) een goede locatie. U kunt uw leegstandsrisico ook verlagen als u:

  • Prijs uw huurtarieven binnen het marktbereik voor het gebied
  • Adverteer, breng op de markt en promoot uw eigendom, waarbij u er rekening mee houdt waar uw beoogde huurder informatie over onroerend goed kan zoeken (bijv. Traditionele methoden? Online?)
  • Ga op zoek naar nieuwe huurders zodra een huidige laat weten dat ze gaan verhuizen
  • Zorg ervoor dat uw eigendom schoon, netjes en goed onderhouden is
  • Bied prikkels en beloningen om huurders tevreden te houden
  • Vermeld uw eigendom met een vastgoedprofessional
  • Ontwikkel een reputatie als aardige en het verhuren van kwaliteitspanden (denk aan: Airbnb-recensies)

5. Probleemhuurders

Om leegstandsrisico te vermijden, wilt u uw vastgoedbeleggingen gevuld houden met huurders. Maar dat kan een ander risico opleveren: probleemhuurders. Een slechte huurder kan uiteindelijk meer een financiële afvoer (en hoofdpijn) zijn dan helemaal geen huurder hebben. Veelvoorkomende problemen met huurders zijn onder meer degenen die:

  • Betaal niet op tijd of betaal helemaal niet (wat kan leiden tot een langdurig / kostbaar uitzettingsproces)
  • Vernietig het eigendom
  • Meld onderhoudsproblemen pas als het te laat is
  • Host extra kamergenoten (mens of dier)
  • Negeer de verantwoordelijkheden van hun huurders

Hoewel het risico van het hebben van een probleemhuurder onmogelijk is uit te sluiten, kunt u uzelf beschermen door een grondige screening van huurders te implementeren. Zorg ervoor dat u bij elke aanvrager een kredietcontrole en een criminele achtergrondcontrole uitvoert. Neem ook contact op met de vorige verhuurders van elke aanvrager om te zoeken naar rode vlaggen, zoals late betalingen, materiële schade en uitzettingen.


Zorg ervoor dat u en uw vastgoedbeleggingen voldoende verzekerd zijn tegen verliezen en aansprakelijkheid.

Het wordt ook aanbevolen om de werkgeschiedenis van een potentiële huurder te onderzoeken. Zorg ervoor dat ze een vast salaris hebben dat redelijkerwijs de huur en de kosten van levensonderhoud kan dekken. Het is ook een goed idee om aandacht te besteden aan de verspreide werkgeschiedenis. Een sollicitant die van baan naar baan stuitert, kan moeite hebben met het betalen van de huur en zal waarschijnlijk eerder verhuizen tijdens een huurcontract.

6. Verborgen structurele problemen

Een zekere manier om geld te verliezen op een investering, is door de kosten van reparatie en onderhoud te onderschatten. Voor een typische eengezinswoning kunt u bijvoorbeeld maar liefst $ 12.000 betalen om een ​​fundering te repareren of $ 16.000 om de gevelbekleding te repareren.  Structurele reparaties, of sanering van schimmel of asbest, kunnen gemakkelijk tienduizenden dollars kosten voor commerciële gebouwen.

Gelukkig kunt u dit risico verlagen als u de woning grondig inspecteert voordat u deze koopt. Beknibbel niet op het inhuren van een gekwalificeerde en gerenommeerde eigendomsinspecteur, aannemer, schimmelinspecteur en ongediertebestrijdingsspecialist om “onder de motorkap te kijken” en eventuele verborgen problemen aan het licht te brengen. Als er een probleem wordt ontdekt, kijk dan hoeveel het kost om het op te lossen en werk die kosten in uw deal of loop weg als u hierdoor geen redelijke winst kunt maken.

7. Gebrek aan liquiditeit

Als u aandelen bezit, kunt u deze gemakkelijk verkopen als u geld nodig heeft of gewoon wilt laten uitbetalen. Dat is meestal niet het geval bij investeringen in onroerend goed. Vanwege het gebrek aan liquiditeit zou u uiteindelijk onder de markt kunnen verkopen of met verlies als u uw eigendom snel moet lossen.

Hoewel u niet veel kunt doen om dit risico te verkleinen, zijn er manieren om gebruik te maken van het vermogen van uw onroerend goed als u contant geld nodig heeft. U kunt bijvoorbeeld een hypotheek afsluiten (voor huurwoningen), een cash-out-herfinanciering uitvoeren – of, voor commercieel onroerend goed, een lening met een eigen vermogen of een eigen kredietlijn afsluiten.

Het komt neer op

Onroerend goed wordt van oudsher beschouwd als een gezonde investering, en slimme beleggers kunnen genieten van een passief inkomen, uitstekende opbrengsten, belastingvoordelen, diversificatie en de mogelijkheid om welvaart op te bouwen. Net als bij andere soorten beleggingen, kan beleggen in onroerend goed riskant zijn.

U kunt uw risico’s beperken door uw due diligence uit te voeren en een grondige analyse van de vastgoedmarkt en huurwoningen uit te voeren. Zorg er ook voor dat u professionals inhuurt om het onroerend goed te inspecteren, potentiële huurders te screenen en alles te weten te komen over de onroerendgoedmarkt.

Houd er rekening mee dat er tal van manieren zijn real estate investment trusts (REIT’s), onroerendgoedaandelen, onroerendgoedcrowdfunding en onroerendgoedpartnerschappen.

U kunt ook overwegen om in uzelf te investeren door een nieuwe vaardigheid te leren of een nieuwe licentie te krijgen. Veel vastgoedbeleggers worden bijvoorbeeld erkende meerdere noteringen (MLS), netwerken en de commissies. 

 

Related Posts