Omwikkelde hypotheek
Wat is een omwikkelbare hypotheek?
Een omhullende hypotheek is een soort ondergeschikte lening die het huidige bedrag dat op het onroerend goed verschuldigd is, omvat of omvat. De omhullende lening bestaat uit het saldo van de oorspronkelijke lening plus een bedrag om de nieuwe aankoopprijs van het onroerend goed te dekken. Deze hypotheken zijn een vorm van secundaire financiering. De verkoper van het onroerend goed ontvangt een beveiligde promesse, een wettelijke schuldbekentenis waarin het verschuldigde bedrag wordt vermeld. Een omhullende hypotheek wordt ook wel een omwikkelingslening, doorlopende hypotheek, verkoopovereenkomst, teruggave of all-inclusive hypotheek genoemd.
Belangrijkste leerpunten
- Omwikkelbare hypotheken worden gebruikt om een onroerend goed te herfinancieren en zijn ondergeschikte leningen die de huidige nota over het onroerend goed bevatten, plus een nieuwe lening om de aankoopprijs van het onroerend goed te dekken.
- Wraparounds zijn een vorm van secundaire en verkopersfinanciering waarbij de verkoper een beveiligde promesse heeft.
- Een wraparound ontstaat meestal wanneer een bestaande hypotheek niet kan worden afbetaald.
- Met een omhullende hypotheek int een geldschieter een hypotheekbetaling van de lener om het originele biljet te betalen en zichzelf te voorzien van een winstmarge.
Hoe een omwikkelbare hypotheek werkt
Vaak is een omhullende hypotheek een methode om een onroerend goed te herfinancieren of de aankoop van een ander onroerend goed te financieren wanneer een bestaande hypotheek niet kan worden afbetaald. Het totale bedrag van een omhullende hypotheek omvat het onbetaalde bedrag van de vorige hypotheek plus het extra geld dat de geldschieter nodig heeft. De lener doet de grotere betalingen voor de nieuwe omwikkelingslening, die de geldschieter zal gebruiken om het originele biljet te betalen en zichzelf een winstmarge te bieden. Afhankelijk van de formulering in de leningdocumenten, kan de titel onmiddellijk worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar of kan deze bij de verkoper blijven tot de lening is voldaan.
Een omhullende hypotheek is een vorm van verkopersfinanciering waarbij geen conventionele bankhypotheek betrokken is, waarbij de verkoper de bank vervangt.
Omdat de wraparound is een junior hypotheek, geen superieur, of senior, zal prioriteit claimt te hebben. In geval van wanbetaling zou de oorspronkelijke hypotheek alle opbrengsten van de liquidatie van het onroerend goed ontvangen totdat alles is afbetaald.
Wraparound-hypotheken zijn een vorm van verkopersfinanciering waarbij een koper in plaats van een conventionele bankhypotheek aan te vragen, een hypotheek sluit bij de verkoper. De verkoper neemt dan de plaats van de bank in en accepteert betalingen van de nieuwe eigenaar van het onroerend goed. De meeste door de verkoper gefinancierde leningen zullen een spread op het in rekening gebrachte rentetarief bevatten, waardoor de verkoper extra winst krijgt.
Omwikkelde hypotheek versus tweede hypotheek
Zowel omhullende hypotheken als tweede hypotheken zijn vormen van verkopersfinanciering. Een tweede hypotheek is een vorm van ondergeschikte hypotheek die wordt afgesloten terwijl een oorspronkelijke hypotheek nog van kracht is. Het rentetarief dat voor de tweede hypotheek in rekening wordt gebracht, is meestal hoger en het geleende bedrag zal lager zijn dan dat van de eerste hypotheek.
Een opmerkelijk verschil tussen omhullende en tweede hypotheken is wat er gebeurt met het verschuldigde saldo van de oorspronkelijke lening. Een omhullende hypotheek omvat het originele briefje dat in de nieuwe hypotheekbetaling is gerold. Bij een tweede hypotheek vormen het oorspronkelijke hypotheeksaldo en de nieuwe prijs samen een nieuwe hypotheek.
Voorbeeld van een omwikkelbare hypotheek
De heer Smith heeft bijvoorbeeld een huis met een hypotheekrente van $ 50.000 tegen 4% rente. De heer Smith verkoopt het huis voor $ 80.000 aan mevrouw Jones die een hypotheek krijgt van de heer Smith of een andere geldschieter tegen een rente van 6%. Mevrouw Jones doet betalingen aan meneer Smith, die die betalingen gebruikt om zijn oorspronkelijke hypotheek van 4% te betalen.
De heer Smith maakt winst op zowel het verschil tussen de koopprijs en de oorspronkelijk verschuldigde hypotheek als op het verschil tussen de twee rentetarieven. Afhankelijk van het papierwerk van de lening, kan het eigendom van het huis worden overgedragen aan mevrouw Jones. Als ze echter in gebreke blijft met de hypotheek, kan de geldschieter of een senior eiser het onroerend goed afschaffen en terugvorderen.