4 redenen waarom u uw huis niet zou moeten herfinancieren
U heeft een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar afgesloten met een rentepercentage van 5%. Dat klonk geweldig toen je voor het eerst je lening kreeg, toch? Maar je hoort dat de rente gaat dalen, en daar word je opgewonden van. Hoewel u uw hypotheekbetalingen kunt bijhouden, kan het vastleggen van een lagere rente u helpen wat geld te besparen.
Het is logisch om te herfinancieren en te sparen met lagere tarieven, toch? Dat is misschien waar, maar er zijn veel factoren waarmee u rekening moet houden voordat u op de stippellijn tekent. En er zijn gevallen waarin herfinanciering niet de logische keuze is, omdat dit een impact kan hebben op uw financiële situatie. Misschien wilt u eerst andere investeringsmogelijkheden voor onroerend goed verkennen. Dit artikel behandelt vier van de meest voorkomende redenen waarom u uw hypotheek niet zou moeten herfinancieren.
Belangrijkste leerpunten
- Herfinancier niet als u een lange break-even periode heeft – het aantal maanden dat het punt bereikt waarop u begint met sparen.
- Herfinanciering om uw maandelijkse betaling te verlagen is geweldig, tenzij u op de lange termijn meer geld uitgeeft.
- Overstappen op een hypotheek met variabele rente heeft misschien geen zin als de rentetarieven naar historische maatstaven al laag zijn.
- Het heeft geen zin om te herfinancieren als u de afsluitingskosten niet kunt betalen.
1. Een langere break-even periode
Een van de eerste redenen om herfinanciering te vermijden, is dat het te lang duurt voordat u de sluitingskosten van de nieuwe lening terugverdient. Deze tijd staat bekend als de break-even-periode of het aantal maanden dat het punt bereikt waarop u begint met sparen. Aan het einde van de break-even periode compenseert u de kosten van herfinanciering volledig.
Er is geen magisch getal dat een acceptabele break-even-periode vertegenwoordigt. Er zijn een aantal verschillende factoren waarmee u rekening moet houden om tot een haalbare schatting te komen. Het hangt af van hoe lang u van plan bent in het pand te blijven en hoe zeker u bent van die voorspelling.
Om uw break-even-periode te berekenen, moet u een aantal feiten kennen. De afsluitingskosten van de nieuwe lening en uw rentetarief zijn het meest cruciaal. Zodra u de rentevoet kent, kunt u erachter komen hoeveel u elke maand aan rente bespaart. U zou een schatting van deze cijfers moeten kunnen krijgen van een geldschieter. Laten we dus aannemen dat de afsluitingskosten voor herfinanciering $ 3.000 bedragen en dat uw potentiële maandelijkse besparing $ 50 is. U kunt als volgt uw break-even-periode berekenen:
- Break-even periode = afsluitingskosten ÷ maandelijkse besparingen
- $ 3.000 ÷ $ 50 = 60
In dit geval duurt het 60 maanden of vijf jaar om uw break-even-periode te bereiken.
2. Hogere kosten op lange termijn
Nadat u uw bank of hypotheekverstrekker gesproken heb, overwegen wat herfinanciering zal doen om uw bottom line op de lange termijn. Herfinanciering om uw maandelijkse betaling te verlagen is geweldig, tenzij het na verloop van tijd een grote deuk in uw portemonnee is. Als het meer kost om te herfinancieren, heeft het waarschijnlijk geen zin.
Als u bijvoorbeeld meerdere jaren een hypotheek met een looptijd van 30 jaar heeft, heeft u veel rente betaald zonder uw hoofdsom sterk te verminderen. Herfinanciering naar een hypotheek met een looptijd van 15 jaar zal waarschijnlijk uw maandelijkse betaling verhogen, mogelijk tot een niveau dat u zich niet kunt veroorloven.
Als u opnieuw begint met een nieuwe hypotheek van 30 jaar, begint u met bijna evenveel hoofdsom als de vorige keer. Hoewel uw nieuwe rentetarief lager zal zijn, betaalt u deze gedurende 30 jaar. Uw spaargeld op lange termijn kan dus onbeduidend zijn, of de lening kan u uiteindelijk meer kosten. Als het verlagen van uw maandelijkse betaling u ervan weerhoudt om in gebreke te blijven met een huidige, hogere betaling, vindt u deze langetermijnrealiteit misschien acceptabel.
U kunt ook rekening houden met de alternatieve kosten van het herfinancieringsproces. Het kost tijd en moeite om een hypotheek te herfinancieren. Misschien heb je meer plezier en verdien je meer geld door huisverbeteringsprojecten te doen, een certificering te behalen of op zoek te gaan naar klanten.
3. Hypotheken met variabele rente versus hypotheken met vaste rente
Herfinanciering naar een lagere rente levert niet altijd substantiële besparingen op. Stel dat de rente op uw 30-jarige hypotheek met vaste rente al vrij laag is, zeg 5%. In dat geval bespaart u niet zoveel als u herfinanciert naar nog een 30-jarige hypotheek met een vaste rente van 4,5%. Als u eenmaal de afsluitingskosten meetelt, zou uw maandelijkse besparing niet significant zijn, tenzij u een hypotheek hebt die meerdere keren groter is dan het nationale gemiddelde.
Dus is er een alternatief? Het krijgen van een hypotheek met variabele rente ( ARM ) lijkt misschien een goed idee, omdat ze doorgaans de laagste rentetarieven hebben. Het lijkt misschien gek om er geen gebruik van te maken, vooral als u van plan bent te verhuizen tegen de tijd dat de ARM wordt gereset. Als de tarieven zo laag zijn – naar historische en absolute maatstaven – zullen ze in de toekomst waarschijnlijk niet significant lager zijn. Dat betekent dat u waarschijnlijk te maken krijgt met aanzienlijk hogere rentebetalingen wanneer de ARM wordt gereset.
Stel dat u al een lage vaste rente heeft en u uw betalingen kunt beheren. In dat geval is het waarschijnlijk een beter idee om bij het zekere te blijven. Een hypotheek met variabele rente is immers meestal veel risicovoller dan een hypotheek met een vaste rente. Als u vasthoudt aan een laag vast tarief, kunt u uiteindelijk duizenden dollars besparen.
4. Onbetaalbare afsluitingskosten
Er bestaat niet zoiets als een gratis herfinanciering. U betaalt de afsluitingskosten uit eigen zak of u betaalt een hogere rente. In sommige gevallen mag u de afsluitingskosten in uw lening doorschuiven. U betaalt dan echter rente over de afsluitingskosten zolang u die lening heeft.
Overweeg alle kosten in verband met het sluiten, inclusief de aanvraagkosten, de acceptatiekosten en de verwerkingskosten.
Denk na over de afsluitingskosten en zoek uit hoe elk van deze gevallen in uw situatie past. Kunt u het zich veroorloven om nu enkele duizenden dollars uit te geven aan afsluitingskosten? Of heb je dat geld voor iets anders nodig? Is de herfinanciering nog steeds de moeite waard tegen de hogere rente? Als u de afsluitingskosten in uw lening wilt opnemen, bedenk dan dat $ 6.000 tegen een rentetarief van 4,5% duizenden dollars zal kosten gedurende 30 jaar.
Het komt neer op
De enige persoon die kan beslissen of dit een goed moment is om te herfinancieren, bent u. Als u een professionele mening wilt, krijgt u hoogstwaarschijnlijk een onbevooroordeeld antwoord van een op vergoedingen gebaseerde financieel adviseur. Herfinanciering is altijd een goed idee voor iemand die je een hypotheek wil verkopen. Uw situatie, niet de markt, zou de belangrijkste factor moeten zijn bij het moment waarop u moet herfinancieren.