Zijn REIT’s voordelig tijdens een tijdperk van hoge rente?
Wanneer de rentetarieven stijgen, zoeken beleggers dekking voor elk goed actief dat ze kunnen vinden. Alternatieve beleggingen, zoals real estate investment trusts (REIT’s), kunnen een goede optie zijn, afhankelijk van de marktcyclus. Laten we eens kijken hoe REIT’s presteerden tijdens perioden met hoge en lage rentetarieven.
REIT Samenvatting
Een REIT is een openbaar verhandeld effect dat in onroerend goed belegt via eigendommen of hypotheken, en beschikbaar is op grote beurzen zoals aandelen. Als gevolg hiervan bieden REIT’s een hoge mate van liquiditeit (een zeldzame kwaliteit bij het omgaan met onroerend goed). De trusts zijn vaak gespecialiseerd in specifieke soorten onroerend goed, zoals woonappartementen, commerciële gebouwen, magazijnen of hotelfaciliteiten. REIT’s zijn ook beschikbaar in regionale varianten, die zich concentreren op onroerend goed in specifieke landen / regio’s, zoals de VS, Europa, China of Japan.
REIT’s bieden veel voordelen, waaronder diversificatie, de bovengenoemde liquiditeit, een klein bedrag aan investeringen, inkomensverdeling en belastingvoordelen (afhankelijk van lokale wetgeving). (Zie voor meer informatie: Belangrijkste tips voor beleggen in REIT’s.)
REIT-rendementen versus rentetarieven
Tijdens perioden van economische groei stijgen REIT-prijzen meestal samen met de rentetarieven. De reden is dat een groeiende economie de waarde van REIT’s verhoogt omdat de waarde van hun onderliggende vastgoedactiva toeneemt. In een groeiende economie neemt ook de vraag naar financiering toe, wat resulteert in stijgende rentetarieven. Omgekeerd, in een vertragende economie, wanneer de Fed het geld verkrapt, wordt de relatie negatief. Deze relatie is te zien in de volgende grafiek, waarin de correlatie tussen het totale REIT-rendement en de rendementen op 10-jarige staatsobligaties van 2000-2019 wordt beschreven.
REIT-rendementen en rentetarieven hadden voor het grootste deel een positieve correlatie en bewogen in dezelfde richting. Dit komt voornamelijk tot uiting tussen 2001-2004 en 2008-2013. De perioden van omgekeerde correlatie, direct na 2004, 2013 en 2016, hebben allemaal betrekking op het monetaire verkrappingbeleid van de Fed, waarbij de acties van monetaire stimuleringsmaatregelen die voornamelijk na recessies werden genomen, werden teruggedraaid. Hier stegen de rentetarieven maar daalden de REIT-waarden.
Dit argument wordt verder versterkt door een studie van de S&P, die zes perioden analyseerde die in de jaren zeventig begonnen, waarin het rendement van de 10-jarige schatkist aanzienlijk toenam. De studie vergeleek de gestegen rentetarieven met REIT en de aandelenprestaties in die perioden. De informatie wordt gepresenteerd in de volgende tabel.
Van deze zes periodes van renteverhogingen steeg het REIT-rendement gedurende vier van hen en overtrof het de aandelenmarkt gedurende drie van hen.
Er zijn echter nog andere factoren en andere gedetailleerde observaties waarmee rekening moet worden gehouden, die kunnen wijzen op positieve of negatieve rendementen voor REIT-investeringen, afhankelijk van de rentetarieven.
De grootste factor is dat niet alle REIT’s gelijk worden gecreëerd. In de eerste plaats zijn REIT’s actief in vele soorten industrieën. Deze omvatten gezondheidszorg, hotel, residentieel, industrieel en nog veel meer. Elk van deze bedrijfstakken heeft verschillende variabelen in het spel die verschillend reageren op de economische omgeving. Een andere belangrijke factor is het schuldprofiel van een REIT; hoeveel financiering ze aangaan om hun bedrijf te laten groeien. Het schuldprofiel bepaalt het vermogen en het tijdsbestek van een REIT om schulden af te betalen, die zullen worden beïnvloed door verschillende rentetarieven.
De besproken observaties geven aan dat REIT’s mogelijk niet echt afhankelijk zijn van rentescenario’s en dat er veel andere factoren een rol spelen bij het bepalen hoe een REIT zal presteren in tijden van verschillende rentetarieven. Het rendement van REIT-investeringen blijft mogelijk zelfs vrij van renteschommelingen. Zoals bij elke investering, is het cruciaal om te kijken naar de specifieke REIT in kwestie, de prestaties, de geschiedenis van dividenduitkeringen en de schuldniveaus.
REIT-voordelen voor investeerders
Er zijn nog andere voordelen van REIT’s, waardoor ze een goede investeringskeuze zijn tijdens verschillende renteperiodes:
Inkomenskans
REIT’s worden beschouwd als op rendement gebaseerde effecten. Hoewel ze in prijs kunnen stijgen, is een aanzienlijk deel van het REIT-rendement afkomstig van dividenden. REIT’s hoeven geen vennootschapsbelasting te betalen als ze ten minste 90% van hun inkomen aan hun aandeelhouders uitkeren. Dit belastingvoordeel resulteert in een regelmatige uitkering van dividendinkomsten aan REIT-aandeelhouders, en de effectieve nettorendementen zijn vaak hoger dan die van obligaties (of aandelen), zelfs bij hoge rentetarieven.
Wereldwijde diversificatie
REIT’s bieden blootstelling aan wereldwijde markten. Sinds de jaren negentig hebben het VK, Singapore, Japan, Australië, Nederland, Zuid-Afrika en vele andere landen REIT-noteringen mogelijk gemaakt, waardoor beleggers posities kunnen nemen in onroerendgoedmarkten van buitenlandse landen. Als bijvoorbeeld de lokale onroerendgoedmarkt in de VS door de effecten van hogere rentetarieven wordt aangetast, kan een Amerikaanse belegger met blootstelling aan de vastgoedmarkt in Singapore hiervan profiteren als hij REIT’s in Singapore in zijn portefeuille houdt.
Sectorspecifieke blootstelling
Bij stijgende rentetarieven kunnen niet alle subsectoren binnen de vastgoedsector nadelig worden getroffen. De huurprijzen van woningen kunnen er bijvoorbeeld onder lijden, maar winkelcentra op toplocaties misschien niet. Een zorgvuldige studie van de vastgoedmarkt, de impact van rentetarieven op een specifieke subsector en op specifieke REIT’s op basis van de onderliggende vastgoedposities, kan REIT-investeringen winstgevend maken, ongeacht de impact op de rentetarieven.
Het komt neer op
Na het bekijken van correlatiepatronen en historische gegevens, blijkt dat de rendementen van REIT’s variëren tijdens verschillende renteperioden, maar voor het grootste deel een positieve correlatie hebben laten zien tijdens stijgende rentetarieven. Na zorgvuldige studie en juiste selectie van subsectoren van onroerend goed en geografische regio’s, kunnen beleggers REIT’s beschouwen als een goede belegging voor diversificatie naast traditionele aandelen en obligaties.