Zillow-schattingen: niet zo nauwkeurig als u denkt
Zillow is een van de meest populaire online vastgoeddatabases. Het in Seattle gevestigde Zillow, opgericht in 2006 door voormalige Microsoft-managers Rich Barton en Lloyd Frink, bevat informatie over miljoenen huizen die te koop en te huur zijn in de Verenigde Staten en Canada. Gebruikers kunnen een huis in een bepaald gebied zoeken op basis van verschillende criteria, waaronder – maar niet beperkt tot – prijzen, aantal slaapkamers en badkamers, vierkante meters, type huis en andere voorzieningen.
Een van de belangrijkste kenmerken van Zillow zijn deZestimates, een populaire consumententool om te zien hoeveel huizen waard zijn. Deze schattingen zijn gebaseerd op informatie uit bronnen zoals vergelijkbare verkoopgegevens en openbare gegevens. Zestimates werd in 2011 gelanceerd met informatie over 90 miljoen huizen en heeft zijn bereik vergroot door gebruikers te voorzien van gegevens over meer dan 100 miljoen huizen in de Verenigde Staten.2
Of u nu wilt zien hoeveel de waarde van uw huis is veranderd, of de getaxeerde waarde van uw huis hoog genoeg is om u te laten herfinancieren, of nieuwsgierig bent naar hoeveel uw collega aan zijn nieuwe huis heeft uitgegeven, Zestimates biedt gebruikers een startpunt bij het taxeren van een woning..
Maar er zijn verschillende redenen waarom deze cijfers mogelijk niet zo nauwkeurig zijn als u zou willen.
Belangrijkste leerpunten
- Met Zillow’s Zestimates kunnen gebruikers zien hoeveel huizen waard zijn.
- De cijfers zijn gebaseerd op informatie uit bronnen zoals vergelijkbare verkoopgegevens en openbare gegevens.
- Zestimates zijn slechts zo nauwkeurig als de gegevens erachter, wat betekent dat ze mogelijk verouderd of onjuist zijn.
- Er kunnen fouten zijn in de betaalde onroerendgoedbelasting of belastingaanslagen, en Zestimates bevat mogelijk geen upgrades of verbeteringen die door huiseigenaren zijn aangebracht.
- Zillow houdt ook rekening met het verloop, dus een gebied waar mensen hun huis voor langere tijd houden, is misschien niet zo nauwkeurig.
Onnauwkeurige basisinformatie
De unieke algoritmen van Zillowwerken de verzameling eigendomswaarden drie keer per week bij, op basis van informatie uit zowel openbare gegevens als door gebruikers ingediende gegevens. Volgens Zillow zijn de meeste Zestimates “binnen 10 procent van de verkoopprijs van het huis.” Maar Zestimates zijn slechts zo nauwkeurig als de gegevens erachter, dus als het aantal slaapkamers of badkamers in een huis, de vierkante meters of de kavelgrootte op Zillow onnauwkeurig zijn, wordt de Zestimate uitgeschakeld.
Gebruikers kunnen deze fouten corrigeren. Zillow waarschuwt echter dat het bijwerken van de details van een woning niet zal resulteren in een onmiddellijke verandering in de Zestimate van het huis, en soms zelfs helemaal niet tot enige verandering. Het hebben van een vierde badkamer hoeft bijvoorbeeld niet per se veel te betekenen voor de waarde van uw huis in uw stad. Het invoeren van deze informatie heeft dus helemaal geen effect.
Naast het accepteren van door gebruikers ingediende gegevens, behandelt Zillow problemen van onnauwkeurigheid door geschatte waardebereiken voor individuele eigendommen te rapporteren. Hoe kleiner het bereik, hoe betrouwbaarder de Zestimate, omdat dit betekent dat Zillow meer gegevens over die eigenschap beschikbaar heeft. Als u naar het hoge en lage bereik van het assortiment kijkt, krijgt u een beter idee van wat een huis waard is.
Zillow noemt zijn Zestimates een startpunt om huiswaarden te bepalen, dus gebruikers moeten ze op geen enkele manier als taxaties beschouwen.
Fouten in kerncijfers
Zillow houdt rekening met de datum en prijs van de laatste verkoop in zijn schatting. In sommige gebieden maakt deze informatie een groot deel uit van dat cijfer. Maar als deze informatie onnauwkeurig is, kan het de Zestimate afwerpen. En aangezien vergelijkbare verkopen ook van invloed zijn op de Zestimate van een huis, kan een fout in het verkoopprijsrecord van een huis van invloed zijn op de Zestimates van andere huizen in het gebied.
De Zestimate houdt ook rekening met de werkelijke onroerendgoedbelasting betaald, uitzonderingen op de belasting evaluaties, en andere openbaar beschikbare onroerende voorheffing gegevens. De eigendomswaarden van de belastingadviseur kunnen echter onnauwkeurig zijn. De database van de belastingadviseur kan een fout hebben met betrekking tot de basisinformatie van een onroerend goed, waardoor de geschatte waarde te hoog of te laag is.
Huiseigenaren die verschillen zien, kunnen online onjuiste verkoopgegevens of belastinggegevens aan Zillow melden.
Waar zijn de upgrades?
Soms brengt een huiseigenaar verbeteringen of upgrades aan een woning aan, waardoor de waarde van de woning toeneemt. Maar Zillow is zich misschien niet noodzakelijk bewust van deze factoren. Tenzij de plaatselijke taxateur van de onroerendgoedbelasting over die informatie beschikt. Als een huiseigenaar een vergunning van de stad vraagt om upgrades uit te voeren, kan die informatie worden doorgegeven aan de belastingdienst voor onroerend goed en in het openbaar register worden opgenomen. Zillow kan zijn vermeldingen alleen bijwerken als deze informatie beschikbaar is.
Als u bijvoorbeeld een toegestane vijfde slaapkamer aan uw huis toevoegt en de taxateur van de onroerendgoedbelasting meent dat de upgrade de waarde van uw huis verhoogt, zal die informatie waarschijnlijk ooit zijn weg vinden naar de Zestimate van uw huis. Maar als uw huis een gloednieuwe designkeuken heeft waarvoor geen grote vergunningen nodig waren, maar het huis van uw buren heeft zijn oorspronkelijke keuken uit 1975, dan zal Zillow beide huizen op dezelfde manier waarderen, ook al zal uw huis mogelijk een hogere verkoopprijs opleveren.
Upgrades zijn echter niet altijd zo waardevol als u denkt. Het hangt sterk af van de omstandigheden op de lokale huizenmarkt en welke projecten je hebt gedaan. Dus alleen omdat de waarde van je huis op Zillow niet is veranderd sinds je die slaapkamer hebt toegevoegd of je keuken hebt verbouwd, ga er niet vanuit dat je een extra $ 30.000 aan de Zestimate kunt besteden. Omgekeerd, als Zillow zegt dat uw huis $ 300.000 waard is, maar u weet dat u het niet zo vaak heeft bijgewerkt als vergelijkbare huizen in uw buurt, kan het voor minder worden verkocht of kan het langer duren om een geïnteresseerde koper te vinden.
Omzet van woningen
Hoe meer huizen er bij jou in de buurt worden verkocht, hoe meer gegevens Zillow heeft over hoeveel kopers denken dat die huizen waard zijn. Dit maakt Zestimates nauwkeuriger. Dus als u op een hete markt in de San Francisco Bay Area woont, is uw Zestimate misschien nauwkeuriger dan wanneer u in een landelijke stad woont waar mensen tientallen jaren in hun huis verblijven en de verkoop zeldzaam is.
Updates voor het algoritme van Zillow
Zillow werkt zijn algoritme bij naarmate het meer manieren bedenkt om de nauwkeurigheid ervan te verbeteren. Wanneer dit gebeurt, kan Zestimates aanzienlijk veranderen, ook al is er niets veranderd aan die huizen of de vastgoedmarkt.
In januari 2019 kondigde Zillow aan dat het een contract van $ 1 miljoen had gegund aan een team van datawetenschappers en ingenieurs om de nauwkeurigheid van de Zestimates van de site te helpen verbeteren. Het team gebruikte verschillende factoren die van invloed waren op de waarde van een huis, waaronder openbare gegevens, reistijden, verkeerslawaai en andere informatie om in het algoritme te integreren. Zillow schatte dat het landelijke foutenpercentage onder de 4% zou dalen.
Het bedrijf was het onderwerp van een class action-rechtszaak, die in 2017 werd aangespannen door huiseigenaren in Chicago, die beweerden dat het huizenkopers had misleid door hen zeer lage cijfers te verstrekken. De eisers verklaarden ook dat de meeste gebruikers Zestimates als taxaties behandelden. Volgens een rapport van MarketWatch zei Zillow dat de rechtszaak geen verdienste had en ontkende dat de Zestimates taxaties waren. In plaats daarvan noemde het ze een referentiepunt waar gebruikers hun zoektocht naar thuiswaarden kunnen beginnen.
Het komt neer op
Zillow probeert de onvolkomenheden van zijn Zestimates niet voor consumenten te verbergen, en je kunt ook geen perfect nauwkeurige schattingen verwachten van concurrerende sites. Het punt is dat huiseigenaren de prijzen van Zestimates als een brede richtlijn gebruiken en deze cijfers vergelijken met andere bronnen. Het mag op geen enkele manier als een beoordeling worden beschouwd. Een vergelijkbare marktanalyse van een lokale makelaar en een professionele taxatie van de woning zijn de beste manieren om de waarde ervan te achterhalen.
Zelfs deze instrumenten zijn niet perfect: soms zijn er recentelijk geen verkopen van vergelijkbare huizen en taxateurs – die maar een mens zijn – kunnen enigszins subjectief zijn in hun beoordelingen. Uiteindelijk is er geen manier om een perfecte schatting van de waarde van een huis te krijgen, maar er zijn alleen richtlijnen die we beschikbaar hebben om te volgen bij het kopen, verkopen, het aanvragen van een lening en wanneer we de waarde van een huis moeten weten.