Onvoorziene clausules in koopovereenkomsten voor woningen
Een onvoorziene clausule definieert een voorwaarde of actie waaraan moet worden voldaan om een onroerendgoedcontract bindend te maken. Een onvoorziene gebeurtenis wordt onderdeel van een bindend verkoopcontract wanneer beide partijen, de koper en de verkoper, akkoord gaan met de voorwaarden en het contract ondertekenen. Daarom is het belangrijk om te begrijpen waar u aan begint als er een onvoorziene clausule in uw onroerendgoedcontract is opgenomen. Hier introduceren we veelgebruikte uitwijkclausules in koopovereenkomsten voor huizen en hoe ze zowel kopers als verkopers kunnen profiteren.
Belangrijkste leerpunten
- Een onvoorziene clausule definieert een voorwaarde of actie waaraan moet worden voldaan om een onroerendgoedcontract bindend te maken.
- Een onvoorziene taxatie beschermt de koper en wordt gebruikt om ervoor te zorgen dat een onroerend goed wordt gewaardeerd tegen een minimaal, gespecificeerd bedrag.
- Een financieringsvoorwaarde (of een “hypotheekvoorwaarde”) geeft de koper de tijd om financiering te verkrijgen voor de aankoop van het onroerend goed.
- Een inspectie of een due diligence-incident geeft de koper het recht om de woning binnen een bepaalde termijn te laten inspecteren.
Vastgoedcontracten
Een onroerendgoedtransactie begint doorgaans met een bod: een koper doet een aankoopbod aan een verkoper, die het voorstel kan accepteren of afwijzen. Vaak gaat de verkoper tegen het bod in en gaan de onderhandelingen heen en weer totdat beide partijen een akkoord bereiken. Als een van de partijen niet akkoord gaat met de voorwaarden, wordt het aanbod ongeldig en gaan de koper en verkoper hun eigen weg zonder verdere verplichtingen. Als beide partijen echter instemmen met de voorwaarden van het bod, doet de koper een geldstorting – een bedrag dat wordt betaald als bewijs van goede trouw, doorgaans 1% of 2% van de verkoopprijs. De fondsen worden gehouden door een escrow-bedrijf terwijl het afsluitingsproces begint.
Soms is aan een aanbod tot aankoop van onroerend goed een onvoorziene clausule verbonden en opgenomen in het onroerendgoedcontract. In wezen geeft een noodclausule partijen het recht om zich terug te trekken uit het contract onder bepaalde omstandigheden waarover moet worden onderhandeld tussen de koper en de verkoper. Onvoorziene gebeurtenissen kunnen details omvatten zoals het tijdsbestek (bijv. “De koper heeft 14 dagen om de woning te inspecteren”) en specifieke voorwaarden (bijv. “De koper heeft 21 dagen om een 30-jarige conventionele lening te verkrijgen voor 80% van de aankoopprijs tegen een rentepercentage niet hoger dan 4,5% ”). Elke noodclausule moet duidelijk worden vermeld, zodat alle partijen de voorwaarden begrijpen.
Als niet aan de voorwaarden van de noodclausule wordt voldaan, wordt het contract nietig en kan één partij (meestal de koper) zich terugtrekken zonder juridische gevolgen. Omgekeerd, als aan de voorwaarden is voldaan, is het contract juridisch afdwingbaar en zou een partij contractbreuk hebben als ze zouden besluiten zich terug te trekken. De gevolgen variëren, van verbeurdverklaring van oprecht geld tot rechtszaken. Als een koper zich bijvoorbeeld terugtrekt en de verkoper kan geen andere koper vinden, kan de verkoper een aanklacht indienen voor specifieke prestaties, waardoor de koper wordt gedwongen het huis te kopen.
Soorten noodclausules
Onvoorziene clausules kunnen worden geschreven voor bijna elke behoefte of zorg. Hier zijn de meest voorkomende onvoorziene gebeurtenissen die zijn opgenomen in de huidige koopovereenkomsten voor huizen.
Beoordeling onvoorzien
Een onvoorziene taxatie beschermt de koper en wordt gebruikt om ervoor te zorgen dat een onroerend goed wordt gewaardeerd tegen een minimaal, gespecificeerd bedrag. Als de woning niet voor ten minste het gespecificeerde bedrag taxeert, kan het contract worden beëindigd en in veel gevallen wordt het seriegeld aan de koper terugbetaald.
Een onvoorziene taxatie kan voorwaarden bevatten die de koper in staat stellen door te gaan met de aankoop, zelfs als de taxatie onder het opgegeven bedrag ligt, doorgaans binnen een bepaald aantal dagen nadat de koper het bericht van de taxatiewaarde heeft ontvangen. De verkoper heeft mogelijk de mogelijkheid om de prijs te verlagen tot het taxatiebedrag. De onvoorziene gebeurtenis specificeert een releasedatum waarop of waarvoor de koper de verkoper op de hoogte moet stellen van eventuele problemen met de beoordeling. Anders wordt aan de eventualiteit geacht te zijn voldaan en kan de koper zich niet uit de transactie terugtrekken.
Een onvoorziene clausule in een onroerendgoedtransactie geeft de partijen het recht om zich terug te trekken uit hun contract onder bepaalde omstandigheden die worden onderhandeld tussen de koper en de verkoper.
Financiering onvoorzien
Een financieringsvoorwaarde (ook wel “ hypotheekvoorwaarde ” genoemd) geeft de koper tijd om financiering aan te vragen en te verkrijgen voor de aankoop van het onroerend goed. Dit biedt een belangrijke bescherming voor de koper, die zich uit het contract kan terugtrekken en zijn oprechte geld kan terugvorderen in het geval hij niet in staat is om financiering te krijgen van een bank, hypotheekmakelaar of een ander soort kredietverlening.
Een financiële onvoorziene gebeurtenis zal een bepaald aantal dagen aangeven dat de koper de tijd krijgt om financiering te verkrijgen. De koper heeft tot deze datum de tijd om het contract te beëindigen (of een verlenging aan te vragen waar de verkoper schriftelijk mee akkoord moet gaan). Anders ziet de koper automatisch af van de onvoorziene gebeurtenis en wordt hij verplicht het onroerend goed te kopen, zelfs als er geen lening is gegarandeerd.
Home Sale onvoorzien
Hoewel het in de meeste gevallen gemakkelijker is om te verkopen voordat u een ander onroerend goed koopt, lopen de timing en financiering niet altijd zo uit. Een onvoorziene situatie bij de verkoop van een huis geeft de koper een bepaalde hoeveelheid tijd om zijn bestaande woning te verkopen en te vereffenen om de nieuwe te financieren. Dit soort onvoorziene omstandigheden beschermt kopers omdat, als een bestaande woning niet voor ten minste de vraagprijs verkoopt, de koper zich zonder juridische gevolgen uit het contract kan terugtrekken.
Onvoorziene omstandigheden voor de verkoop van een huis kunnen moeilijk zijn voor de verkoper, die mogelijk gedwongen wordt om een ander bod te laten liggen in afwachting van de uitkomst van de onvoorziene gebeurtenis. De verkoper behoudt zich het recht voor om de overeenkomst te annuleren als de woning van de koper niet binnen het aangegeven aantal dagen wordt verkocht.
Inspectie onvoorzien
Een inspectie-onvoorziene gebeurtenis (ook wel een “due diligence-onvoorziene gebeurtenis” genoemd) geeft de koper het recht om de woning te laten inspecteren binnen een bepaalde tijd, zoals vijf tot zeven dagen. Het beschermt de koper, die het contract kan annuleren of reparaties kan onderhandelen op basis van de bevindingen van een professionele woninginspecteur. Een inspecteur onderzoekt het interieur en exterieur van het pand, inclusief de staat van elektrische, afwerking, sanitair, constructie en ventilatie-elementen. De inspecteur verstrekt een rapport aan de koper waarin alle tijdens de inspectie ontdekte problemen worden beschreven. Afhankelijk van de exacte voorwaarden van de inspectie-uitval, kan de koper:
- Keur het rapport goed en de deal gaat vooruit
- Het rapport afkeuren, terugkomen uit de deal en het oprechte geld terugkrijgen
- Vraag tijd voor verdere inspecties als iets een tweede blik nodig heeft
- Verzoek om reparatie of een concessie (als de verkoper akkoord gaat, gaat de deal verder; als de verkoper weigert, kan de koper terugkomen uit de deal en krijgt hij zijn geld terug)
Naast de onvoorziene inspectie wordt soms een reparatiekost meegerekend. Dit specificeert een maximum bedrag in dollars voor noodzakelijke reparaties. Als de woninginspectie aangeeft dat reparaties meer zullen kosten dan dit dollarbedrag, kan de koper ervoor kiezen om het contract te beëindigen. In veel gevallen zijn de onvoorziene kosten van reparatie gebaseerd op een bepaald percentage van de verkoopprijs, zoals 1% of 2%.
Kick-out-clausule
De kick-outclausule is een onvoorziene gebeurtenis die door verkopers wordt toegevoegd om een mate van bescherming te bieden tegen een onvoorziene woningverkoop. Hoewel de verkoper instemt met een onvoorziene huisverkoop, kunnen ze een kick-outclausule toevoegen waarin staat dat de verkoper het onroerend goed op de markt kan blijven brengen. Als een andere gekwalificeerde koper opstapt, geeft de verkoper de huidige koper een bepaalde hoeveelheid tijd (zoals 72 uur) om de onvoorziene woningverkoop op te heffen en het contract levend te houden. Anders kan de verkoper zich terugtrekken uit het contract en aan de nieuwe koper verkopen.
Het komt neer op
Een onroerendgoedcontract is een wettelijk afdwingbare overeenkomst die de rollen en verplichtingen van elke partij bij een onroerendgoedtransactie definieert. Voorwaardelijke gebeurtenissen zijn clausules die aan het contract zijn gehecht en deel uitmaken van het contract. Het is belangrijk om uw contract te lezen en te begrijpen, met aandacht voor alle gespecificeerde data en deadlines. Omdat tijd van essentieel belang is, kan één dag (en één gemiste deadline) een negatief – en kostbaar – effect hebben op uw vastgoedtransactie.
In bepaalde staten mogen vastgoedprofessionals contracten en eventuele wijzigingen voorbereiden, inclusief noodclausules. In andere staten moeten deze documenten echter worden opgesteld door bevoegde advocaten. Het is belangrijk om de wetten en voorschriften van uw land te volgen. Als u met een gekwalificeerde vastgoedprofessional werkt, kunnen zij u over het algemeen door het proces begeleiden en ervoor zorgen dat de documenten correct worden opgesteld (indien nodig door een advocaat). Als u niet samenwerkt met een makelaar of makelaar, neem dan contact op met een advocaat als u vragen heeft over onroerendgoedcontracten en onvoorziene clausules.