Converteerbare ARM

Wat is een converteerbare ARM?

Een converteerbare ARM is een hypotheek met variabele rente (ARM) die de lener de mogelijkheid geeft om na een bepaalde periode te converteren naar een hypotheek met vaste rente. Converteerbare ARM’s worden op de markt gebracht als een manier om te profiteren van dalende rentetarieven en bevatten meestal specifieke voorwaarden. De financiële instelling rekent over het algemeen een vergoeding aan om de ARM om te zetten naar een hypotheek met een vaste rente.

Inzicht in converteerbare ARM’s

Bij het aanvragen van een hypotheek zijn er verschillende soorten om uit te kiezen, meestal met de manier waarop de rente wordt bepaald gedurende de looptijd van de hypotheek. Converteerbare ARMS zijn een hybride van twee hypotheektypen: de conventionele hypotheek met vaste rente van 30 jaar en de hypotheek met verstelbare rente (ARM). Hypotheken met een vaste rente geven de kredietnemer de zekerheid dat hun maandelijkse betaling nooit zal veranderen, zelfs niet als de rente stijgt, wat een conservatieve en veilige benadering is. Na verloop van tijd dalen de betalingen effectief ten opzichte van de inflatie.

Een aanpasbare rente hypotheek begint met een veel lagere inleidende teaser tarief, maar na een bepaalde periode (meestal vijf jaar) de snelheid wordt aangepast aan een index, zoals LIBOR, plus een marge. Het tarief wordt over het algemeen halfjaarlijks aangepast en kan omhoog of omlaag gaan (binnen de limieten die in het contract zijn aangegeven).

Met een converteerbare ARM begint de hypotheek als een 30-jarige instelbare rente; dat wil zeggen, tegen een teaser-tarief onder het marktgemiddelde. Maar binnen een bepaalde periode, vaak na het eerste jaar maar vóór het vijfde, heeft de lener de mogelijkheid om te converteren naar een vast tarief. Het nieuwe rentetarief is meestal het laagste tarief dat wordt aangeboden binnen de zeven dagen voordat het wordt vergrendeld. Dus als de rentetarieven dalen, kan de lener een lagere vaste rente krijgen dan hij aanvankelijk had kunnen krijgen.

Geschiedenis van converteerbare ARM’s

In het begin van de jaren tachtig werden converteerbare ARM’s geïntroduceerd tijdens een periode van dubbelcijferige hypotheken met vaste rente. Omdat het historisch onwaarschijnlijk was dat de rentetarieven veel hoger zouden worden (behoudens buitengewone inflatie), konden leners van converteerbare ARM’s in wezen wedden op de grote waarschijnlijkheid van lagere rentetarieven in de toekomst.

Vroege converteerbare ARM’s waren duur en bevatten zware beperkingen. Maar in 1987 begonnen de door de overheid gesponsorde hypotheekbedrijven (GSE’s),  Freddie Mac, converteerbare ARM’s te kopen op de secundaire markt.  Aangezien de meeste commerciële banken hun hypotheekleningen op de secundaire markt verkopen, leidde de acceptatie van converteerbare ARM’s door de twee hypotheekreuzen tot hun snelle expansie. De concurrentie bracht op zijn beurt lagere vergoedingen en minder beperkende voorwaarden met zich mee.

Nadelen aan een converteerbare ARM

Het belangrijkste nadeel van een converteerbare ARM is dat het de lener dwingt de rentetarieven te volgen en toekomstige veranderingen te voorspellen, iets wat zelfs experts niet betrouwbaar kunnen doen. Bovendien zijn de rentetarieven op converteerbare ARMS – zowel de introductierente als de latere vaste rente – meestal iets hoger dan de marktrente.

En hoewel kredietnemers geen afsluitingskosten betalen bij het omzetten van de hypotheek, brengen kredietverstrekkers wel kosten in rekening. Ondertussen, als de rentetarieven stijgen tijdens de inleidende periode, gaat het voordeel van een converteerbare ARM verloren. Ten slotte zal de maandelijkse betaling na conversie vrijwel zeker hoger zijn dan wat de huiseigenaar betaalde onder het teaser-tarief, zij het met de zekerheid dat het vast blijft.