Hebben FHA-leningen boetes voor vooruitbetaling?
FHA-leningen zijn bedoeld voor leners met een laag en gemiddeld inkomen. Ze vereisen lagere minimale aanbetalingen en kredietscores dan veel conventionele leningen vereisen.
In tegenstelling tot subprime-hypotheken die zijn uitgegeven door sommige conventionele commerciële kredietverstrekkers, hebben leningen van de Federal Housing Administration ( FHA ) geen boetes voor vervroegde aflossing. Regels met betrekking tot FHA-leningen stellen dat deze hypotheken geen onnodige kosten mogen bevatten, zoals een clausule bij verkoop of een boete voor vooruitbetaling, die kredietnemers financiële problemen kunnen bezorgen.
Belangrijkste leerpunten
- Sommige traditionele hypotheekleningen hebben een boete voor vervroegde aflossing die wordt beoordeeld als leners hun leningen te snel terugbetalen of extra aflossingen toevoegen.
- Deze sancties beschermen kredietverstrekkers en investeerders in door hypotheek gedekte effecten tegen het risico van vervroegde aflossing. Als gevolg hiervan hebben veel subprime-leningen een dergelijke boete.
- FHA-leningen, dit zijn door de overheid gedekte hypotheken die zijn ontworpen voor leners met een laag en gemiddeld inkomen, hebben geen boetes voor vervroegde aflossing.
- Er zijn ook indirecte kosten die mogelijk verband houden met het vervroegd aflossen van leningen, waaronder het verlies van belastingaftrek, lagere liquiditeit en gemiste kansen om in aandelen te investeren.
Wat is een boete voor vooruitbetaling?
Een boete voor vervroegde aflossing wordt gespecificeerd in een clausule in een hypotheekcontract waarin staat dat er een boete zal worden opgelegd als de lener de hypotheek aanzienlijk vóór de looptijd aflost of aflost, meestal binnen de eerste vijf jaar na het aangaan van de lening. De boete is soms gebaseerd op een percentage van het resterende hypotheeksaldo. Het kan ook een bepaald aantal maanden aan rente zijn.
Boetes voor vervroegde aflossing beschermen de kredietgever tegen het financiële verlies van de verwachte rente-inkomsten die anders zouden zijn betaald. Ze verminderen ook het risico op vervroegde aflossing bij het beleggen in door hypotheek gedekte effecten.
Hoe hypotheekrente wordt berekend in geval van vooruitbetaling
Voor alle FHA-leningen die vóór 21 januari 2015 zijn afgesloten, bent u, hoewel u geen extra kosten hoeft te betalen bij het vervroegd betalen van uw FHA-lening, nog steeds verantwoordelijk voor de volledige rente vanaf de volgende vervaldag. Stel bijvoorbeeld dat de maandelijkse vervaldatum van uw FHA-lening op de vijfde van elke maand valt. Als u uw maandelijkse betaling op de eerste van de maand heeft gedaan, bent u nog tot de vijfde rente verschuldigd.
Zelfs als u het volledige saldo van uw hypotheek heeft betaald, bent u nog steeds verantwoordelijk voor de rente tot de vervaldatum van de betaling.
Deze rentelast na betaling was technisch gezien geen boete voor vooruitbetaling, maar veel huiseigenaren hadden het gevoel dat het zo was. In 2012 betaalden houders van FHA-leningen naar schatting $ 449 miljoen aan rentekosten na betaling. Om de last voor huiseigenaren te verminderen, heeft de FHA haar beleid herzien om rentekosten achteraf te elimineren voor FHA-leningen die zijn afgesloten op of na 21 januari 2015. Volgens dit beleid moeten kredietverstrekkers van in aanmerking komende FHA-leningen de maandelijkse rente berekenen op basis van de feitelijk onbetaalde hypotheek. saldo op de datum waarop de vooruitbetaling is ontvangen.
Emittenten van FHA-leningen kunnen alleen rente in rekening brengen tot en met de datum waarop de hypotheek is betaald.
Overige kosten van vooruitbetaling
Hoewel er geen directe boetes zijn voor het vervroegd aflossen van FHA-leningen, zijn er wel indirecte kosten. Op het eerste gezicht lijkt het alsof het verliezen van de standaardaftrek echter zo sterk dat veel belastingbetalers de aftrekposten niet langer specificeren. Dat betekent dat veel kredietnemers met hypotheken überhaupt geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek.
Meer subtiel is dat het vooruitbetalen van FHA-leningen ertoe leidt dat leners liquiditeit verliezen. Huiseigenaren die extra geld in hun FHA-leningen stoppen, zullen moeite hebben om het terug te krijgen als ze het later nodig hebben. Een home equity-kredietlijn ( kredietscore eisen voor HELOC’s verhogen, zoals ze deden tijdens de coronavirus-crisis.
Zorg ervoor dat u over voldoende kasreserves beschikt voordat u een FHA-lening vooruitbetaalt. Over het algemeen is het een goed idee om genoeg geld te hebben om een paar maanden of zelfs een jaar onkosten te dekken.
Ten slotte zijn er ook alternatieve kosten aan het vooruitbetalen van een FHA-lening. Door de lening af te lossen, lopen huiseigenaren het geld mis dat ze hadden kunnen verdienen door in andere activa te investeren.
De rente op woningkredieten is meestal lager dan het verwachte langetermijnrendement van aandelen, onroerend goed en vele andere activa. Met name REIT ETF’s (Real Estate Investment Trust Exchange Traded Funds ) bieden beleggers een gemakkelijke manier om het volledige rendement van onroerend goed te benutten. Bovendien kunnen huiseigenaren REIT ETF’s snel verkopen wanneer ze contant geld nodig hebben. De prijzen van REIT ETF’s zullen echter waarschijnlijk lager zijn tijdens een economische neergang.