Amerikaanse belastingaftrek krijgen op buitenlands onroerend goed
Steeds meer Amerikanen in het buitenland op zoek naar vakantiehuizen, verhuur inkomen eigenschappen, en plaatsen om te settelen tijdens het pensioen-of dat nu vijf of 30 jaar weg. De belastingvoordelen van eigendom in het buitenland zijn vergelijkbaar met die van bezit in de Verenigde Staten, op enkele uitzonderingen na.
Belangrijkste leerpunten
- Als u in het buitenland onroerend goed bezit, zijn uw Amerikaanse belastingvoordelen afhankelijk van hoe u het onroerend goed gebruikt.
- U kunt hypotheekrente aftrekken – maar geen onroerendgoedbelasting – als het onroerend goed voor persoonlijk gebruik is.
- Als u huurinkomsten ontvangt, zijn de regels afhankelijk van het aantal dagen dat u de woning voor eigen gebruik of voor verhuur gebruikt.
De voordelen die eigenaren van onroerend goed krijgen van de Amerikaanse belastingwetgeving, zijn afhankelijk van hoe ze het onroerend goed gebruiken. Woont u bijvoorbeeld in de woning, dan kunt u over het algemeen hypotheekrente aftrekken. Als u de woning gebruikt voor huurinkomsten, kunt u hypotheekrente en een aantal andere kosten aftrekken, waaronder een eigendoms- en aansprakelijkheidsverzekering, reparatie- en onderhoudskosten, en lokale en verre reiskosten die verband houden met het onderhoud van de woning.
Lees verder om te zien hoe de Amerikaanse belastingwetten omgaan met buitenlands eigendom, evenals de fiscale gevolgen van de verkoop van onroerend goed.
Eigendom voor persoonlijk gebruik
Als u het onroerend goed als tweede huis gebruikt – niet als verhuur – kunt u hypotheekrente aftrekken op dezelfde manier als u zou doen voor een tweede huis in de VS. Voor 2019 kunt u de rente die u betaalt over de eerste $ 750.000 ($ 375.000 bij een gehuwde aanvraag) aftrekken. afzonderlijk) van gekwalificeerde hypotheekschuld op uw eerste en tweede woning (dat is het totale bedrag). Houd er rekening mee dat als u uw eigendommen vóór 16 december 2017 heeft gekocht, u waarschijnlijk vrijgesteld bent van de vorige aftreklimiet van $ 1 miljoen aan gekwalificeerde hypotheekschuld. Neem contact op met een belastingdeskundige om er zeker van te zijn waar u bij past.
Net als bij een hoofdverblijfplaats, kunt u uitgaven zoals nutsvoorzieningen, onderhoud of verzekeringen niet afschrijven, tenzij u de aftrek van het thuiskantoor kunt claimen.
Hoewel de hypotheekrenteaftrek hetzelfde is, ongeacht of het huis zich in de VS of in het buitenland bevindt, werken onroerendgoedbelasting anders. Volgens de Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) kunt u geen onroerendgoedbelasting meer aftrekken op buitenlands onroerend goed.
Huurobject
De belastingregels zijn ingewikkelder als u huurinkomsten ontvangt op het onroerend goed. Er gelden andere regels, afhankelijk van het aantal dagen dat u de woning voor persoonlijk gebruik in plaats van voor verhuur gebruikt. Over het algemeen valt u in een van de twee categorieën:
- U verhuurt de woning 14 dagen of minder, en u gebruikt de woning langer dan 14 dagen of 10% van het totale aantal dagen dat het verhuurd is. U kunt het huis maximaal twee weken (14 nachten) per jaar aan iemand anders verhuren zonder dat u dat inkomen aan de IRS hoeft te melden. Zelfs als u het verhuurt voor $ 5.000 per nacht, hoeft u de huurinkomsten niet op te geven zolang u niet langer dan 14 dagen heeft gehuurd. De woning wordt beschouwd als een persoonlijke woning, waardoor u hypotheekrente kunt aftrekken volgens de standaardregels voor een tweede huis, maar geen huurverliezen of -kosten.
- U verhuurt de woning voor 15 dagen of meer en gebruikt deze voor minder dan 14 dagen of 10% van de dagen dat de woning is verhuurd.In dit geval beschouwt de IRS de woninghuurwoning en worden de verhuuractiviteiten als een bedrijf beschouwd. Onthoud: als een lid van uw gezin het huis gebruikt (dwz uw echtgenoot, broers en zussen, ouders, grootouders, kinderen en kleinkinderen), telt dit als een persoonlijke dag, tenzij u een redelijke huurprijs ontvangt. U moet alle huurinkomsten aan de IRS melden, maar het goede nieuws is dat u hierdoor huurkosten kunt aftrekken, zoals hypotheekrente, buitenlandse onroerendgoedbelasting, advertentiekosten, verzekeringspremies, nutsvoorzieningen en vergoedingen die aan vastgoedbeheerders worden betaald. Een opvallend verschil tussen een huurwoning in binnen- en een buitenland: Uw woning in het buitenland wordt afgeschreven over een periode van 40 jaar, in plaats van de huidige 27,5 jaar voor binnenlandse woningen. In beide gevallen schrijft u alleen de waarde van de constructie (het gebouw) af; het land is niet af te schrijven.
Verkoop van het onroerend goed
Als u uw huis in het buitenland verkoopt, is de fiscale behandeling vergelijkbaar met het verkopen van een huis in de VS – en verschilt afhankelijk van hoe het onroerend goed werd gebruikt. Als u ten minste twee van de afgelopen vijf jaar in het huis hebt gewoond, komt dit in aanmerking als uw hoofdverblijfplaats en kunt u tot $ 250.000 aan vermogenswinst (of tot $ 500.000 voor gehuwde belastingbetalers)uitsluitenvan de verkoop. Deze uitsluiting van de verkoop van een primaire woning is niet van toepassing als de woning niet uw hoofdverblijfplaats was. In dat geval bent u de gebruikelijke vermogenswinstbelasting verschuldigd.
Als u onroerend goed verkoopt in de VS, kunt u mogelijk een 1031-ruil doen (ook wel een soortgelijk ruil genoemd ), waarbij u een vastgoedbelegging ruilt voor een ander onroerend goed van dezelfde soort, op basis van uitstel van belasting. Veel beleggers gebruiken deze strategie om het betalen van vermogenswinst en het innen van belastingen op afschrijvingen uit te stellen.
US Section 1031 staat u toe om een buitenlands onroerend goed alleen te verkopen en te vervangen door een ander buitenlands onroerend goed.
Een significant verschil in de fiscale behandeling van binnenlands en buitenlands onroerend goed is echter dat onroerend goed in de VS niet als soortgelijk wordt beschouwd voor onroerend goed in het buitenland. US Section 1031 staat alleen binnenlandse-voor-binnenlandse en buitenlandse-voor-buitenlandse uitwisselingen toe.
De VS beschouwen elk onroerend goed buiten de VS als gelijkwaardig aan elk ander vergelijkbaar onroerend goed buiten de VS, dus het is mogelijk om een huis in Panama te ruilen voor een ander in Panama, of Ecuador of Costa Rica, wat dat betreft. Het zal gewoon niet als een soortgelijk product in de VS worden beschouwd
Dubbele belasting
Als u uw woning in het buitenland exploiteert als huurwoning, bent u mogelijk belasting verschuldigd in het land waar de woning zich bevindt. Om dubbele belasting te voorkomen, kunt u een belastingvermindering nemenop uw Amerikaanse belastingaangifte voor alle belastingen die u aan het buitenland hebt betaald met betrekking tot de netto huurinkomsten. Er is echter een maximaal toelaatbare belastingvermindering: u kunt na aftrek van de kosten geen korting opnemen voor meer dan het bedrag aan Amerikaanse belasting over de huurinkomsten.
Naast een belastingvermindering voorbetaalde huurinkomstenbelastingen, kunt u ook aanspraak maken op een buitenlandse belastingvermindering als u het onroerend goed verkoopt en vermogenswinstbelasting betaalt in het buitenland.
Het komt neer op
Wanneer u in het buitenland koopt, moet u extra voorzichtig zijn met planning en details. Veel landen hebben regels en voorschriften over wie eigendommen mag bezitten en hoe het kan worden gebruikt. Als u een huis in het buitenland koopt, zorg er dan voor dat de transactie wordt uitgevoerd, zodat uw eigendomsrechten worden beschermd. In de VS krijgen huizenkopers het eigendomsrecht op het onroerend goed; dit onderscheid is niet in alle landen even duidelijk.
Houd er ook rekening mee dat u als buitenlandse eigenaar van onroerend goed mogelijk een aantal Amerikaanse belastingformulieren moet indienen, afhankelijk van uw exacte situatie. Als u bijvoorbeeld uw huis in het buitenland verhuurt en een bankrekening opent om huur te innen, moet u een FBAR-formulier (Report of Foreign Bank and Financial Accounts) indienen als de totale waarde van al uw rekeningen $ 10.000 of meer is ‘op een gegeven dag van het kalenderjaar. “
Andere formulieren zijn onder meerForm 5471 —Information Return of US Persons met respect voor bepaalde buitenlandse bedrijven (als uw eigendom in een buitenlandse onderneming wordt gehouden);enformulier 8858 —Informatie Terugkeer van Amerikaanse personen met betrekking tot buitenlandse genegeerde entiteiten (als uw offshore eigendom wordt gehouden in een buitenlandse LLC).12
Omdat buitenlandse eigendom en fiscale wetten zijn ingewikkeld en veranderen van tijd tot tijd, jezelf te beschermen door het raadplegen van een gekwalificeerde belasting accountant en / of vastgoed advocaat, zowel in de VS en het buitenland.