Economie van het kopen van een strandhuis: lees voordat u koopt
Het kopen van een strandhuis kan een uitstekend investeringsrendement, een betrouwbare inkomstenstroom en toegang tot een heerlijke vakantieplek opleveren. Veel strandhuisbeleggers kopen huizen die ze vervolgens verhuren tijdens toeristische piektijden. Een eigenaar van een strandhuis in Florida stelt het huis misschien beschikbaar voor verhuur van november tot april, wanneer inwoners van koudere staten zon verlangen.
Veel strandhuisbeleggers beweren dat hun huurinkomsten voor de koudere helft van het jaar hun uitgaven voor het hele jaar dekken. Daardoor kunnen ze effectief gratis in het huis wonen tijdens het niet-hoogseizoen.
Belangrijkste leerpunten
- Als het goed wordt beheerd, kan het verhuren van een strandhuis de eigenaar gratis in het huis laten wonen tijdens het dalende strandseizoen.
- Markttiming is cruciaal vanwege de grote hefboomwerking die vaak wordt gebruikt op de vastgoedmarkt.
- Verwacht meer te betalen voor zowel het huis als de verzekering (inclusief overstromingsverzekering).
- Veel badplaatsen hebben hoge belastingen.
- Adverteren voor en beheren van een huurhuis betekent extra rekeningen – en eigenaren zullen waarschijnlijk een dure vastgoedbeheerder nodig hebben.
Voordat u een duik neemt in het strandhuis, is het essentieel om de onderliggende economische aspecten te begrijpen. Nadelen zijn onder meer hoge financieringskosten, exorbitante verzekeringstarieven en overvloedige rekeningen, plus de algemene kopzorgen van vastgoedbeheer.
Hoe een strandhuis te kopen
Markttiming is een cruciale overweging bij het kopen van onroerend goed. De meeste hypotheken vereisen aanbetalingen van 20% of minder, dus beleggers gebruiken vaak een aanzienlijke hoeveelheid hefboomwerking. Als de leverage hoog is, hebben prijsbewegingen meestal een veel grotere impact op het rendement dan inkomsten uit activa.
Beleggers kunnen aanzienlijke bedragen verliezen door op het verkeerde moment een hypotheek op een strandhuis te krijgen.
Het is niet nodig om een strandhuis te bezitten, dus de prijzen zijn zelfs procyclischer dan voor andere huizen. Als de economie de afgelopen jaren goed is geweest en de vastgoedprijzen stijgen, dan is de markt waarschijnlijk te laat voor een correctie. Evenzo wijzen lagere prijzen en een zwakke economie erop dat het een goed moment is om te kopen. De Case-Shiller-indexen bieden beleggers een manier om de algemene toestand van de vastgoedmarkt te bepalen.
Bij het kopen van een strandhuis komen dezelfde overwegingen kijken als bij het kopen van een huis. Eigenaren die voor het eerst een woning verhuren, moeten echter voorzichtig zijn. Inspecteer altijd de woning, bij voorkeur met hulp van vakmensen, en praat met de eigenaren. Bekijk de eigendomsakte, bepaal het criminaliteitsniveau in de buurt en houd rekening met de geschiedenis van het gebied tijdens orkanen en overstromingen.
Vastgoedkosten en financieringskosten
Strandhuiswoningen zijn aanzienlijk duurder dan vergelijkbare huizen in het binnenland. In Delray Beach, een populaire badplaats in Florida, bedroeg de gemiddelde huizenprijs in 2020 $ 229.158, aldus Zillow. De hypotheekrentetarieven voor vakantie-eigendommen zijn meestal ook hoger dan die voor primaire woningen.
Rentelasten kunnen een enorm verschil maken voor het bedrijfsresultaat van een belegger. Bijvoorbeeld, de hoofdsom en rentebetaling op een 30-jarige hypotheek van $ 1 miljoen, met een rentetarief van 4%, komt uit op $ 4.774 per maand. Dezelfde hypotheek tegen een rentepercentage van 5% kost $ 5.368 per maand aan hoofdsom en rente. Dit verschil van $ 600 per maand kan snel oplopen.
Hoeveel kost een verzekering aan het strand?
De verzekering van de huiseigenaar voor een strandhuis is waarschijnlijk meerdere keren duurder dan de dekking voor een hoofdwoning. Dit kostenverschil is voornamelijk te wijten aan de vaak verplichte overstromingsverzekering. De verzekeringslasten stegen aan het begin van de 21e eeuw, vooral aan de oostkust, die op grote schaal orkaanschade opliep.
Een jaarlijkse premie van $ 10.000 of meer voor overstromingsverzekeringen komt steeds vaker voor bij strandhuizen in Florida. Andere staten aan de oostkust, zoals North Carolina, hanteren redelijk geprijsde premies. Hoewel de verzekeringskosten in Californië doorgaans lager zijn dan de tarieven aan de oostkust, worden de besparingen doorgaans gecompenseerd door hogere vastgoedprijzen.
Andere Beach House-rekeningen
Het huren van een strandhuis brengt kosten met zich mee die verder gaan dan de hypotheek, nutsvoorzieningen en kabel. Om te beginnen zal de belastingaanslag waarschijnlijk fors zijn, gezien de hoge waarde van veel strandhuisjes. En als het strandhuis een inkomensbezit is, moeten huiseigenaren doorgaans betalen voor marketing en reclame. Geld uitgeven om mensen in te huren om met het onroerend goed te pronken, is slechts een deel van deze uitgaven. Super ongelukkige eigenaren van strandhuisjes moeten mogelijk ook de juridische kosten betalen die gepaard gaan met het voeren van geschillen met huurders.
Vastgoedbeheer
Bij vastgoedbeheer komt veel meer kijken dan het ondertekenen van huurovereenkomsten en het innen van huurcheques. Als er iets kapot gaat, zoals een HVAC-unit of een koelkast, is de strandhuiseigenaar volledig verantwoordelijk voor de reparatie. Landschapsarchitectuur, schilderen, dakonderhoud en ongediertebestrijding zijn slechts een paar andere taken die onder de bevoegdheid van een strandhuiseigenaar vallen.
Airconditioning wordt in veel delen van het land als een essentiële dienst beschouwd, en staten stellen specifieke eisen aan verhuurders. Dat betekent dat eigenaren van strandhuisjes de airconditioning binnen een redelijk tijdsbestek moeten repareren. Als ze dat niet doen, hebben huurders mogelijk het recht om de huurovereenkomst te beëindigen of zelf reparaties te regelen en de kosten van de huur af te trekken.
De meeste eigenaren van strandhuisjes hebben niet de bandbreedte om met deze verantwoordelijkheden te jongleren zonder fulltime vastgoedinvesteerders te worden. Daarom hebben de meeste beleggers een fulltime vastgoedbeheerder in dienst. De manager voert de dagelijkse taken uit, verkoopt het strandhuis tijdens het toeristenseizoen, voert huurovereenkomsten uit en zet niet-betalende huurders uit. Helaas is een goede vastgoedbeheerder niet goedkoop. Afhankelijk van de omvang van de dienstverlening brengen de meeste vastgoedbeheerders 6% tot 12% van de geïnde huur in rekening, wat de winstmarges snel kan opeten.