Eminent domein
Wat is Eminent Domain?
Eminent domein is de macht van de regering, staten en gemeenten van de Verenigde Staten om privé-eigendom aan te nemen voor openbaar gebruik, na betaling van een rechtvaardige compensatie.
Belangrijkste leerpunten
- Eminent domein is het recht van regeringen zoals de Verenigde Staten om privé-eigendom toe te eigenen voor openbaar gebruik, na een billijke vergoeding.
- Alles, van luchtruim, land en contractrechten tot intellectueel eigendom, valt onder een eminent domein als er een zaak kan worden aangespannen voor openbaar gebruik.
- Het juridische debat rond oneerlijk beroep op eminent domein, zoals wanneer eigenaren van onroerend goed niet eerlijk worden vergoed, wordt omgekeerde veroordeling genoemd.
Eminent Domain begrijpen
Eminent domein is een recht verleend onder de vijfde wijziging van de grondwet. Vergelijkbare bevoegdheden worden gevonden in de meeste common law landen. In Canada ” onteigening ” genoemd, “verplichte acquisitie” in Australië, in het VK, Nieuw-Zeeland en Ierland staat bekend als “verplichte aankoop”.
Privé-eigendom wordt verkregen via veroordelingsprocedures, waarin eigenaren de rechtmatigheid van de inbeslagname kunnen aanvechten en de kwestie van de eerlijke marktwaarde die voor compensatie wordt gebruikt, kunnen beslechten. De meest eenvoudige voorbeelden van veroordeling zijn grond en gebouwen die in beslag zijn genomen om plaats te maken voor een openbaar project. Het kan luchtruim, water, vuil, hout en gesteente omvatten die van privéland zijn toegeëigend voor de aanleg van wegen.
Eminent-domein kan leases, aandelen en investeringsfondsen zijn. In 2013 begonnen gemeenten te overwegen om eminente domeinwetten te gebruiken als een manier om onderwaterhypotheken te herfinancieren door ze tegen hun huidige marktwaarde bij investeerders in beslag te nemen en ze tegen redelijkere tarieven door te verkopen. Het congres keurde een wet goed die de Federal Housing Administration verbiedt om hypotheken te financieren die in beslag zijn genomen door eminente domeinen in 2016. Maar het is nog steeds een kwestie die de hypotheekmarkt zou kunnen ondermijnen.
Omdat contractrechten, patenten, auteursrechten en intellectueel eigendom allemaal onder een eminent domein vallen, zou de federale overheid theoretisch eminent domein kunnen gebruiken om Facebook te veroveren en er een openbaar nut van te maken om de privacy en gegevens van mensen te beschermen.
Eminente domeinmisbruiken
De definitie van wat een openbaar project is, is door het Hooggerechtshof uitgebreid van snelwegen, handelscentra, uitbreidingen van luchthavens en andere nutsvoorzieningen tot alles dat een stad visueel aantrekkelijker maakt of een gemeenschap nieuw leven inblaast. Onder deze definitie van openbaar gebruik begon het eminente domein de belangen van de grote bedrijven te omvatten. General Motors nam in de jaren tachtig privégrond voor een fabriek omdat het banen zou creëren en de belastinginkomsten zou stimuleren.
Het in beslag nemen van land voor privégebruik heeft tot ernstige misstanden geleid. Het meest notoir was dat Pfizer in 2000 de huizen van een arme wijk in New London, Connecticut, in beslag nam om een nieuwe onderzoeksfaciliteit te bouwen. Amerikanen waren woedend toen ze hoorden dat een stad huizen en kleine bedrijven zou kunnen veroordelen om particuliere ontwikkeling te bevorderen. Terwijl het Hooggerechtshof deze uitspraak in 2005 bekrachtigde, hebben verschillende staten nieuwe wetten aangenomen om eigenaren van onroerend goed te beschermen tegen misbruik door vooraanstaande domeinen. Lang nadat de huizen waren platgewalst, liet Pfizer zijn plannen varen en liet een woestenij achter.
Omgekeerde veroordeling
Er is ook een juridisch debat over de schuld van de overheid om degenen wier eigendom of activa zijn overgenomen of beïnvloed vanwege een eminent domein, eerlijk te compenseren. Eigenaren van privé-eigendommen hebben de regering aangeklaagd in een procedure die omgekeerde veroordeling wordt genoemd, waarin de overheid of het particuliere bedrijf eigendommen heeft ingenomen of beschadigd, maar geen compensatie heeft betaald. Dit is gebruikt om schadevergoeding te verkrijgen voor vervuiling en andere milieuproblemen.
Elektriciteitsbedrijven kunnen bijvoorbeeld aansprakelijk worden gesteld voor economische schade veroorzaakt door een natuurbrand die ze hebben veroorzaakt. In een ander geval, toen het Army Corps of Engineers tijdens de orkaan Harvey een stortvloed uit Houston’s twee reservoirs losliet, werden huizen opzettelijk overstroomd, waardoor eigenaren van onroerend goed onder omgekeerde veroordeling compensatie eisten.