Essentiële tips voor het kopen van een HUD-huis
Wat is een HUD-huis? Hoewel er veel misvattingen bestaan, is het antwoord vrij eenvoudig. FHA verzekerde hypotheek. Om het geldelijke verlies op de afscherming terug te verdienen, probeert HUD deze huizen aan het publiek te verkopen.
Belangrijkste leerpunten
- HUD-huizen zijn huizen die de overheid heeft teruggevorderd vanwege afscherming, die vervolgens te koop worden aangeboden of worden geveild.
- Deze kunnen geweldige kansen bieden om een huis tegen hoge kortingen te kopen, maar u moet bereid zijn om snel te handelen, aangezien toplocaties veel belangstelling kunnen hebben.
- Pas, zoals bij elke executie, op de staat van het onroerend goed en doe uw onderzoek en due diligence om onaangename verrassingen te voorkomen.
Een beetje geschiedenis
Wat is het huidige speelveld voor de afschermingsmarkt? Eerst een beetje geschiedenis. De meest dramatische piek in executieverkopen deed zich voor in 2008 in de nasleep van de subprime-hypotheekcrisis.het blijft het meest dramatische verlies aan eigen vermogen en het grootste aantal gedwongen verkopen van alle Amerikaanse recessies.Volgens een onderzoek uit oktober 2012 van de Russell Sage Foundation en het Stanford Center on Poverty and Inequality bedroegen tussen 2006 en 2012 in totaal meer dan $ 7 biljoen aan eigen vermogen in de VS. Die verliezen zijn aanzienlijk afgenomen. Attom Data Solutions meldt dat in het eerste kwartaal van 2020 slechts 6,6% van de hypotheken ernstig onder water stond, gedefinieerd als “ten minste 25% meer dan de geschatte marktwaarde van het onroerend goed”.
Voor de economie is het goed nieuws dat de executiepercentages gedaald zijn. Volgens gegevens van de huisvestingsautoriteit Realty Trac daalden de landelijke tarieven van huizen in handen van banken, 76,2% lager dan in 2019 in het eerste kwartaal van 2020. Volgens een rapport van Attom Data Solution hadden 156.253 eigendommen in de VS echter executieverklaringen in het eerste kwartaal van 2020, een stijging van 42% ten opzichte van het voorgaande kwartaal maar 3% minder dan een jaar eerder. Dit betekent dat, ondanks een historische daling van het aantal executieverklaringen, er nog steeds afgeschermde eigendommen beschikbaar zijn.
De COVID-19 pandemie
We weten niet hoe de pandemie op de lange termijn de vastgoedmarkt zal beïnvloeden. De twee bovengenoemde meldingen houden nauwelijks rekening met de financiële gevolgen van het virus.
De verdraagzaamheid op executieverkopen aan mensen met federaal gedekte hypotheken die financiële problemen ondervinden als gevolg van de pandemie, met het recht om verlenging met nog eens zes maanden aan te vragen.
President Joe Biden eerst uitgebreid de termijn voor verdraagzaamheid, en de afscherming moratorium tot 31 maart 2021 voor bepaalde enterprise-backed hypotheken, met inbegrip van het Amerikaanse ministerie van Landbouw en de Federal Housing Administration (FHA) van executive order in januari 2021.6 Hij verlengde dit verder tot 30 juni 2021, een maand later.
Dit zal ongetwijfeld het aanbod van HUD-huizen te koop aanzienlijk verminderen. Maar het verhaal kan een heel ander verhaal zijn, vanwege de ernstige economische ontwrichting van de pandemie, aangezien tussen 21 maart 2020 en 23 mei 2020 40,7 miljoen mensen werkloosheid hebben aangevraagd. Volgens het Bureau of Labor Statistieken (BLS), bereikte het werkloosheidspercentage 6,3% in januari 2021 met 10,1 miljoen mensen die in die periode als werkloos werden geclassificeerd.
De voorziening van de CARES-wet die een hypotheeklening tot een jaar toestaat voor mensen die getroffen zijn door de coronaviruspandemie, zal ongetwijfeld het aanbod van HUD-huizen die beschikbaar zijn voor wederverkoop verminderen.
Een HUD-huis kopen
Hoewel afscherming een bijzonder negatieve bijklank heeft gekregen sinds miljoenen Amerikanen hun huis verloren tijdens het subprime-hypotheekdebacle van de Grote Recessie, kan het kopen van een HUD-huis een positieve ervaring zijn, om nog maar te zwijgen van veel.
Het is echter belangrijk om de verschillende facetten van zowel het afschermingproces als het HUD-programma te begrijpen. Als u overweegt een HUD-huis aan te schaffen, maar u niet zo bekend bent met het HUD-programma, bent u niet de enige.
Begin met het verkennen van de officiële informatie over HUD-huizen. Het is tenslotte een overheidsprogramma dat wordt geleverd met het vereiste deel van de regels. Gelukkig maakt het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling het consumenten gemakkelijk door een handige website aan te bieden met veelgestelde vragen over het kopen, inspecteren en financieren van de aankoop van HUD-huizen.
Naast handige tips over leningen en inspecties, biedt de site staatsspecifieke informatie voor regionale bronnen als aanvulling op hulpprogramma’s voor het kopen van huizen die op federaal niveau worden aangeboden. Deze verschillen sterk van staat tot staat.
Wees voorbereid om snel te handelen
Ken uw concurrentie. Houd er rekening mee dat HUD-huizen echte goudmijnen kunnen zijn voor investeerders, die het enorme winstpotentieel zien bij het renoveren en flippen van een woning of het verhuren ervan. Betekent dit dat u concurreert met vastgoedbeleggers die mogelijk toegang hebben tot meer kapitaal? Ja. Behalve de eerste 30 dagen. Wettelijk gezien kan HUD geen biedingen op huizen accepteren van investeerders in onroerend goed binnen de eerste 30 dagen dat een huis op de markt komt.
Waar en hoe moet je beginnen met zoeken? Hoewel HUD-huizen op verschillende vastgoedsites worden vermeld, zoals Trulia en Re / Max, blijft een door de Amerikaanse overheid beheerde website de meest uitgebreide en actuele plek om uw zoektocht te beginnen. Als u een makelaar in gedachten heeft, zorg er dan voor dat deze geregistreerd is bij HUD. Wettelijk gezien kunnen alleen geregistreerde agenten u vertegenwoordigen.
Wees realistisch over de prijs
Wees realistisch over uw prijsklasse als het op financiering aankomt. Het belang van het kopen van een huis met haalbare hypotheekbetalingen en rentetarieven is een van de zwaarst gewonnen lessen van de woningcrisis gebleken. Gebruik online hypotheekcalculators om de maandelijkse hypotheekbetaling te bepalen die u zich kunt veroorloven, uw geschatte afsluitingskosten en tal van andere factoren die van invloed zijn op uw aankoop.
Hoewel er niets mis is met etalages, moet u ervoor zorgen dat u tijdig financiert. In het ergste geval vinden kopers het huis van hun dromen om het vervolgens aan een andere koper te verliezen omdat hun lening nog niet is goedgekeurd.
Benader hypotheekverstrekkers die gewapend zijn met informatie over HUD-bronnen. Twee aantrekkelijke opties zijn onder meer het aanbetalingsprogramma van $ 100 en de rehabilitatie- en renovatielening van 203 (K), die uitdrukkelijk is ontworpen om noodzakelijke renovaties op het moment van aankoop te financieren.
Doe je onderzoek
Maak gebruik van alle achtergrondinformatie over de geschiedenis van het huis, inclusief verkoopgeschiedenis, recente belastingaanslagen en de gemiddelde verkoopprijs van vergelijkbare huizen in de buurt. Onderdeel van dit onderzoek is het controleren van de addenda bij het huis, waarin de schade en andere wettelijk verplichte informatie wordt vermeld, zoals of je toekomstige droomhuis misschien een meth-lab was. Helaas zijn huizen met een geschiedenis van medicijnproductie zo gewoon geworden dat in sommige staten wetgeving is aangenomen om toekomstige kopers te beschermen.
Het is bijna onmogelijk om een FHA-lening te krijgen voor een huis dat is besmet met methamfetamine, dus zorg ervoor dat u uw due diligence doet.
Doe uw due diligence
In verschillende staten, zoals Minnesota, South Dakota en Arizona, zijn verkopers wettelijk verplicht om kopers te informeren als ze weten dat het huis werd gebruikt bij de productie van methamfetamine. Als u op zoek bent naar een huis in een staat waar dergelijke wettelijke vereisten niet gelden, overweeg dan om een binnenluchtkwaliteitscontrole uit te voeren als onderdeel van de routinematige huisinspectie.
Helaas, zelfs in staten met openbaarmakingswetten voor meth-productie, zijn sommige banken ervan beschuldigd kopers niet op de hoogte te stellen van de twijfelachtige geschiedenis van een huis. Het loont om op dit punt je huiswerk te maken. Eerdere blootstelling aan meth is mogelijk schadelijk voor de nieuwe bewoners van een huis. Professionele sanerings- en schoonmaakdiensten zijn over het algemeen duur en niet noodzakelijk gedekt door een verzekering. Bepaalde staten, zoals Colorado, vereisen dat een door de staat gecertificeerde hygiënist verifieert dat een woning bewoonbaar is. Houd er rekening mee dat het bijna onmogelijk is om een FHA-lening te krijgen voor een huis dat is besmet met methamfetamine.
Of u nu wel of niet bang bent dat het onroerend goed de plaats is geweest van schandelijke activiteiten, het is raadzaam om een inspectie uit te voeren voordat u een bod op een huis uitbrengt. Hoewel de FHA-listingprijs een taxatie bevat, wilt u een gespecificeerde lijst maken van mogelijke reparaties en updates die het huis mogelijk nodig heeft.
Het komt neer op
Laat eventuele negatieve connotaties over het HUD-programma los. Met due diligence en proactief onderzoek kunnen HUD-huizen een solide woningvoorraad bieden tegen een praktisch onverslaanbare prijs. Stel uzelf op de hoogte van de talloze federale en staatsmiddelen die er zijn voor HUD, FHA-leningen en andere bronnen voor beginnende huizenkopers: de website van het Department of Housing and Urban Development zou uw eerste stop moeten zijn. Als je eenmaal een HUD-geregistreerde makelaar hebt gevonden, financiering hebt verzekerd en je droomhuis hebt gevonden, wil je het onderwerpen aan grondige inspecties en onderzoek naar de (met een beetje geluk, vlekkeloze) geschiedenis van het huis.