Uitzetting
Wat is uitzetting?
De term uitzetting verwijst naar de civiele procedure waarmee een verhuurder legaal een huurder uit zijn huurwoning kan verwijderen. Uitzetting kan plaatsvinden wanneer de huurder stopt met het betalen van huur, wanneer de voorwaarden van de huurovereenkomst worden geschonden of in andere situaties die wettelijk zijn toegestaan.
Uitzettingen in de Verenigde Staten worden beheerst door individuele staten en bepaalde gemeenten. Verhuurders zijn verplicht om huurders te informeren dat ze worden uitgezet met een kennisgeving die de reden voor de uitzetting specificeert en het aantal dagen voordat de uitzettingsprocedure begint.
Belangrijkste leerpunten
- Een uitzetting is de verwijdering van een huurder op bevel van de rechtbank van het pand waarin hij verblijft.
- Een verhuurder kan besluiten een huurder uit te zetten wegens niet-betaling van de huur, schade, illegale activiteit, het overtreden van de voorwaarden van een huurovereenkomst of als de verhuurder bezit wil nemen van het onroerend goed.
- Het uitzettingsproces begint normaal gesproken met een bericht van de verhuurder, die de huurder vraagt om bepaalde voorwaarden te verhelpen.
- Als de huurder geen genoegdoening biedt, kan de verhuurder via de rechtbank een uitzettingsprocedure starten.
- Rechters horen getuigenissen, beoordelen bewijsmateriaal en beslissen of ze het verzoek van een huisbaas uitzetten of weigeren.
Hoe uitzetting werkt
Huurwoningen en alle partijen die betrokken zijn bij huurovereenkomsten zijn onderworpen aan de wetten van verhuurder-huurder. Verhuurders kunnen huurders niet zonder goede reden uitzetten. Redenen zijn onder meer het niet betalen van huur, schade, illegale activiteiten, het overtreden van de voorwaarden van een huurovereenkomst of als de verhuurder bezit wil nemen van het onroerend goed. Onbetaalde huur is de meest voorkomende reden voor uitzetting, zo blijkt uit onderzoek van Princeton University’s Eviction Lab. Sommige staten staan eigenaren van onroerend goed toe om huurders naar believen uit te zetten , zelfs als ze niets verkeerds hebben gedaan. Deze huurders kunnen worden beschermd in staten waar uitzetting zonder schuld is toegestaan, vooral als rechtbanken de actie als discriminerend of vergeldingsmaatregelen beschouwen.2
Uitzettingswetten verschillen per staat en gemeente, maar het proces is redelijk uniform. Een verhuurder geeft zijn huurder een ontruimingsbericht, waardoor hij een aantal dagen de tijd krijgt om huur te betalen of eventuele schade op te lossen. Als die periode eindigt zonder oplossing, kan de verhuurder een uitzettingszaak tegen de huurder aanspannen. Een klager kannaast de uitzettingook een financiële vergoeding vragen voor onbetaalde huur en kosten van nutsvoorzieningen, schade aan het onroerend goed, te late vergoedingen en gerechtskosten.
Zaken worden over het algemeen behandeld in districtsrechtbanken, rechtbanken voor geringe vorderingen of huisvestingsrechtbanken. Zowel verhuurders als huurders moeten aanwezig zijn en kunnen juridische vertegenwoordiging zoeken. Rechtbanken hebben bewijs van wangedrag nodig, inclusief foto’s, e-mails, sms-berichten, andere documenten en getuigenverklaringen die de zaak van elke partij kunnen ondersteunen.67
Een rechter hoort een getuigenis en beoordeelt elk bewijs voordat hij een beslissing neemt om de zaak van een huisbaas uit te zetten of te ontkennen. De rechter kan ook beslissen of en hoeveel geldelijke schadevergoeding in de zaak wordt toegekend. Als de huurder niet voor de rechtbank verschijnt, ontvangt hij meestal automatisch een uitzettingsvonnis, zolang de verhuurder of een wettelijke vertegenwoordiger aanwezig is.9
Speciale overwegingen
Het Congres verbood tijdelijk uitzettingen via de Freddie Mac of de Federal Housing Administration (FHA).
Het oorspronkelijke verbod, dat eindigde op 24 juli 2020, verbood huisbazen om nieuwe uitzettingszaken in te dienen vanwege onbetaalde huur. Volgens een analyse van het Stedelijk Instituut gold het moratorium voor ongeveer 28% van de 43,8 miljoen huurdershuishoudens inde natieSommige huurders werden ook beschermd door staats- of lokale verboden,hoewel velen geen tijdelijke waarborgen hebben gekregen.
Voormalig president Donald Trump ondertekende op 8 augustus 2020 een uitvoerend bevel, waarin hij suggereerde dat zijn regering nieuwe bescherming zou bieden aan huurders. Het bevel gaf federale agentschappen de opdracht om maatregelen tegen uitzetting te overwegen, wat voorstanders van huisvesting boos maakte.”Het wekt de indruk dat er iets is gedaan, terwijl er in feite niets is gedaan”, zei John Pollock, coördinator van de National Coalition for a Civil Right to Counsel, tegen CNBC.
De Centers for Disease Control and Prevention (CDC)verbood uitzetting voor veel huurders om redenen van volksgezondheid tot ten minste 30 juni 2021. Het oorspronkelijke bevel werd uitgevaardigd op 1 september 2020 en zou op 31 december aflopen., 2020, maar is twee keer uitgebreid. Om in aanmerking te komen, moet een huurder minder dan $ 99.000 per jaar verdienen ($ 198.000 voor koppels) en een verklaring ondertekenen dat ze alle pogingen om huur te betalen hebben uitgeput en waarschijnlijk dakloos worden door uitzetting. Op 20 januari 2021, op zijn eerste Tijdens zijn ambtsperiode ondertekende president Joe Biden een uitvoerend bevel tot verlenging van het nationale moratorium op uitzettingen tot ten minste 31 maart 2021.
Uitzettingen die eindigen in gerechtelijke schikkingen verschijnen in kredietrapporten en sommige verhuurders rapporteren hun huurders aan bedrijven die rapporten en screenings van potentiële huurders verstrekken.
Voordelen en nadelen van uitzetting
Voor verhuurders
Uitzettingen stellen huisbazen in staat om onhandelbare huurders te verwijderen, evenals degenen die hun huur niet op tijd of helemaal niet betalen. Hoewel het kostbaar kan zijn, kunnen verhuurders er baat bij hebben door een uitzettingsprocedure te doorlopen om de belangen van hun eigendom te beschermen. Door een ongewenste huurder uit te zetten, kan een verhuurder zijn woning openstellen voor betere, meer verantwoordelijke huurders.
Voor huurders
De gevolgen van een ontruiming kunnen voor huurders langdurig zijn. Wanneer iemand bijvoorbeeld een huuraanvraag indient voor een nieuwe woning, zal de aanvraag waarschijnlijk vragen of ze ooit eerder zijn uitgezet.
Toch kan het hebben van een eerdere uitzetting een persoon niet volledig diskwalificeren van een huurovereenkomst. Sommige verhuurders willen misschien gewoon meer weten over de voorwaarden van de uitzetting. Als een verhuurder bijvoorbeeld zou besluiten om een appartement als condominium te verkopen en de huurders wettelijk zou uitzetten om dit te doen, heeft dat waarschijnlijk geen negatieve invloed op de mening van een verhuurder over een potentiële huurder.
Voor de samenleving
Sommige deskundigen suggereren ook dat hoge uitzettingspercentages nadelige gevolgen hebben voor de samenleving als geheel. Door gezinnen te destabiliseren, zo beweren ze, worden wijken met veel uitzetting vatbaarder voor criminaliteit.
Hoge ontruimingspercentages brengen ook hoge financiële kosten met zich mee voor steden, die vaak onroerendgoedbelasting en openstaande energierekeningen verliezen en mogelijk meer moeten betalen voor schuilplaatsen en sociale diensten.