Uitbreidingsoptie
Wat is een uitbreidingsoptie?
Een uitbreidingsoptie is een ingebedde optie waarmee het bedrijf dat een reële optie heeft gekocht (het recht om bepaalde acties te ondernemen) zijn activiteiten in de toekomst tegen weinig of geen kosten kan uitbreiden. Een uitbreidingsoptie, in tegenstelling tot typische opties die hun waarde halen uit een onderliggende waarde, haalt zijn waarde uit de flexibiliteit die het een bedrijf biedt.
Zodra een bedrijf de beginfase van een kapitaalproject heeft geïmplementeerd, kan een uitbreidingsoptie hen helpen beslissen of ze verder willen gaan met het project. Op het gebied van commercieel vastgoed bieden uitbreidingsopties huurders de keuze om meer ruimte toe te voegen aan hun gehuurde panden. Dit zou meestal van toepassing zijn op een kantoorruimte of winkellocatie waar de huurders proberen uit te breiden naar een aangrenzende ruimte.
Belangrijkste leerpunten
- Een uitbreidingsoptie is een ingebedde optie in een contract waarmee een bedrijf zijn activiteiten in de toekomst tegen weinig tot geen kosten kan uitbreiden.
- Een uitbreidingsoptie geeft het management van een bedrijf het recht (maar niet de plicht) om zakelijke kansen te benutten, zoals het uitbreiden van de kantoren van een bedrijf of het kopen van apparatuur voor een prijs die onder de marktwaarde ligt.
- Als de economische omstandigheden goed zijn, zal een bedrijf vaak een uitbreidingsmogelijkheid uitoefenen.
- Als een bedrijf het financieel moeilijk heeft of de economie hapert, kan een bedrijf besluiten om een uitbreidingsoptie niet uit te oefenen of uit te stellen totdat de omstandigheden verbeteren.
Hoe een uitbreidingsoptie werkt
Managers van een bedrijf houden vaak van echte opties omdat ze het management het recht (maar niet de verplichting) geven om zakelijke kansen of investeringen na te streven. Dankzij deze flexibiliteit kan het management het nemen van een definitieve beslissing uitstellen totdat ze over alle informatie over economische en marktomstandigheden beschikken die van invloed kunnen zijn op hun keuzes. Dit worden echte opties genoemd omdat ze verwijzen naar materiële activa, zoals eigendommen, uitrusting, gebouwen en grond.
Als een bedrijf bijvoorbeeld niet zeker weet of zijn nieuw geïntroduceerde product al dan niet succesvol zal zijn op de markt, kan het een soort reële optie kopen, een zogenaamde uitbreidingsoptie. Door de uitbreidingsoptie kan het bedrijf de economische omstandigheden in de toekomst beoordelen en bepalen of het winstgevend is om het product te blijven ontwikkelen of niet.
Als het bedrijf in eerste instantie verwachtte 1.000 eenheden te produceren over een periode van vijf jaar, zou het uitoefenen van de uitbreidingsoptie hen in staat stellen extra apparatuur aan te schaffen om de capaciteit te vergroten tegen een prijs die onder de marktwaarde ligt. Als de economische omstandigheden goed zijn en uitbreiding wenselijk is, zal het bedrijf de optie uitoefenen. Anders kan de uitbreidingsoptie vervallen.
Een uitbreidingsoptie moet niet worden verward met een optiecontract, dat een derivaat is op basis van de waarde van een onderliggend effect, zoals een aandeel.
Hoe uitbreidingsopties worden toegepast in onroerend goed
Vanuit een onroerendgoedperspectief omvat een uitbreidingsoptie doorgaans beperkingen en bepalingen van eventuele inspanningen van een huurder om breder gebruik te maken van een onroerend goed. Tijdsbeperkingen kunnen bijvoorbeeld worden opgelegd aan uitbreidingsprojecten, waardoor de huurder tot een bepaald venster wordt beperkt om zijn inspanningen te voltooien.
In een kantorencomplex kan een huurder bijvoorbeeld meer ruimte willen nemen om aanzienlijke nieuwe toevoegingen aan het personeel op te vangen. De uitbreidingsclausule in het huurcontract kan bepalen dat de huurder slechts een bepaald aantal weken of maanden de tijd heeft om bouwploegen het interieur van het gebouw aan te passen aan de uitgebreide plattegrond. Er zal worden bepaald welke partij – de verhuurder of de huurder – verantwoordelijk is voor de betaling van de verbeteringen in het erfpachtrecht. De voorwaarden van de uitbreidingsoptie kunnen ook wijzigingen in de huur van de huurder omvatten om de grotere voetafdruk weer te geven die de huurder zal innemen zodra het werk is voltooid.
Er kunnen ook bepalingen zijn op basis van het feit of andere huurders al een uitbreidingsmogelijkheid hebben nagestreefd, waardoor anderen kunnen worden belet hun ruimte te vergroten. Een huurder wil misschien ook meer gebouwen bouwen, niet alleen kantoorruimte in een gebouw, op een terrein dat eigendom is van de verhuurder. De plannen voor de uitbreiding zijn mogelijk beperkt tot de nabijheid van andere voorzieningen, installaties en huurdersruimte die al aanwezig is.
Voordelen en nadelen van uitbreidingsopties
Voordelen
Voor een klein bedrijf of een startend bedrijf biedt een uitbreidingsoptie hen de mogelijkheid om hun bestaande activiteiten in de toekomst snel te laten groeien als dat nodig mocht zijn. Er is echter geen financiële sanctie of verplichting om de uitbreiding in de toekomst over te nemen als het bedrijf om welke reden dan ook afwijst. Met een uitbreidingsoptie kan het management de uitbreiding uitstellen of uitstellen totdat de tijd rijp is op basis van de zakelijke omstandigheden van het bedrijf.
Vanuit het perspectief van een verhuurder kan het aanbieden van een uitbreidingsoptie aan een huurder een effectieve manier zijn om hen te verleiden een langetermijnhuurovereenkomst te ondertekenen, vooral tijdens een economische krimp. In plaats van te kampen met een hoge leegstand en verlies van inkomsten, zullen eigenaren van commercieel onroerend goed vaak concessies verlenen die ze niet nodig zouden hebben tijdens een bloeiende economie.
Nadelen
Het onderhandelen over een uitbreidingsoptie die voor beide partijen eerlijk is, kan lastig zijn. Het kan bijvoorbeeld een uitdaging zijn om te bepalen wat een eerlijke markthuur op een bepaald moment in de toekomst zal zijn voor de voorgestelde uitbreiding. Het is echter belangrijk om tijdens de onderhandelingsfase de huurprijs voor de optie-ruimte vast te stellen in plaats van deze te verlaten totdat de huurder besluit de optie uit te oefenen.
Een ander nadeel is dat de verhuurder ruimte leeg moet laten om het potentieel van de huurder uit te oefenen en daarin uit te breiden. De kosten voor het onderhoud van de ruimte die worden toegevoegd aan de gederfde huurinkomsten, kunnen hoger zijn dan de verhuurder zich kan veroorloven. In dit geval kan de huurder meer geluk hebben bij het onderhandelen over een uitbreidingsoptie die stelt dat de huurder het recht van eerste weigering heeft op elke ruimte die vrijkomt in het gebouw wanneer een andere huurder verhuist.