4 sleutelfactoren die de vastgoedmarkt aandrijven

Onroerend goed vertegenwoordigt een aanzienlijk deel van het vermogen van de meeste mensen, en dit geldt vooral voor veel huiseigenaren in de Verenigde Staten. Volgens de Survey of Consumer Finances van de Federal Reserve had 65,1% van de Amerikaanse gezinnen in 2019 een eigen hoofdverblijfplaats.  De omvang en schaal van de vastgoedmarkt maken het voor veel investeerders een aantrekkelijke en lucratieve sector. Dit artikel gaat in op enkele van de belangrijkste factoren die van invloed zijn op de vastgoedmarkt en op de verscheidenheid aan beschikbare beleggingen.

TUTORIAL: Onderzoek naar investeringen in onroerend goed

Demografie

Demografie zijn de gegevens die de samenstelling van een populatie beschrijven, zoals leeftijd, ras, geslacht, inkomen, migratiepatronen en bevolkingsgroei. Deze statistieken zijn een vaak over het hoofd geziene maar belangrijke factor die van invloed is op hoe onroerend goed wordt geprijsd en naar welke soorten onroerend goed er vraag is. Grote verschuivingen in de demografie van een land kunnen gedurende tientallen jaren een grote impact hebben op vastgoedtrends.

De babyboomers die tussen 1945 en 1964 zijn geboren, zijn bijvoorbeeld een voorbeeld van een demografische trend die de vastgoedmarkt aanzienlijk kan beïnvloeden. De overgang van deze babyboomers naar pensionering is een van de interessantere generatietrends van de vorige eeuw, en de pensionering van deze babyboomers, die in 2010 begon, zal de komende decennia ongetwijfeld op de markt worden opgemerkt.

Er zijn tal van manieren waarop dit soort demografische verschuiving de vastgoedmarkt kan beïnvloeden, maar voor een belegger kunnen enkele belangrijke vragen zijn: i) Hoe zou dit de vraag naar tweede huizen in populaire vakantiegebieden beïnvloeden, aangezien meer mensen met pensioen gaan? Of ii) hoe zou dit de vraag naar grotere huizen beïnvloeden als de inkomens lager zijn en de kinderen allemaal zijn verhuisd? Deze en andere vragen kunnen investeerders helpen het type en de locatie van potentieel wenselijke vastgoedinvesteringen te beperken, lang voordat de trend is begonnen.

Rentetarieven 

De rentetarieven hebben ook een grote impact op de vastgoedmarkten. Als u overweegt een huis met hypotheek te kopen, is het handig om de rentetarieven te onderzoeken met behulp van een hypotheekcalculator. Veranderingen in rentetarieven kunnen van grote invloed zijn op het vermogen van een persoon om een ​​woning te kopen. Dat komt doordat hoe lager de rente gaat, hoe lager de kosten voor het verkrijgen van een hypotheek voor het kopen van een huis zullen zijn, waardoor er een grotere vraag naar onroerend goed ontstaat, wat de prijzen weer opdrijft. 

Het is belangrijk op te merken dat naarmate de rentetarieven stijgen, de kosten voor het verkrijgen van een hypotheek stijgen, waardoor de vraag naar en de prijzen van onroerend goed daalt.  Wanneer we echter kijken naar de impact van rentetarieven op een aandelenbelegging zoals een vastgoedbeleggingstrust (REIT), in plaats van op residentieel vastgoed, kan de relatie worden gezien als vergelijkbaar met de relatie van een obligatie met de rentetarieven. Wanneer de rentetarieven dalen, stijgt de waarde van een obligatie omdat de couponrente wenselijker wordt, en wanneer de rentetarieven stijgen, daalt de waarde van obligaties. Evenzo, wanneer de rente op de markt daalt, worden de hoge opbrengsten van REIT’s aantrekkelijker en stijgt hun waarde. Wanneer de rentetarieven stijgen, wordt het rendement op een REIT minder aantrekkelijk en daalt hun waarde.  (Voor meer informatie over deze effecten, zie Hoe rentetarieven de waarde van onroerend goed beïnvloeden.)

De economie

Een andere sleutelfactor die de waarde van onroerend goed beïnvloedt, is de algehele gezondheid van de economie. Dit wordt over het algemeen gemeten aan de hand van economische indicatoren zoals het bbp, werkgelegenheidscijfers, productieactiviteit, de prijzen van goederen, enz. In het algemeen geldt dat wanneer de economie traag is, onroerend goed dat ook is.

De cycliciteit van de economie kan echter verschillende effecten hebben op verschillende soorten onroerend goed.  Als een REIT bijvoorbeeld een groter percentage van zijn investeringen in hotels heeft, zou deze doorgaans meer worden getroffen door een economische neergang dan een REIT die had geïnvesteerd in kantoorgebouwen. Hotels zijn een vorm van onroerend goed die erg gevoelig is voor economische activiteit vanwege het type huurstructuur dat inherent is aan het bedrijf. Het huren van een hotelkamer kan worden gezien als een vorm van kortetermijnhuur die hotelklanten gemakkelijk kunnen vermijden als de economie het slecht doet. Aan de andere kant hebben kantoorhuurders over het algemeen huurcontracten voor de langere termijn die niet kunnen worden gewijzigd in het midden van een economische neergang. Dus hoewel u zich bewust moet zijn van het deel van de cyclus waarin de economie zich bevindt, moet u ook op de hoogte zijn van de gevoeligheid van onroerend goed voor de economische cyclus.

Overheidsbeleid / subsidies

Wetgeving is ook een andere factor die een aanzienlijke invloed kan hebben op de vraag naar en de prijzen van onroerend goed. Belastingkredieten, aftrekposten en subsidies zijn enkele van de manieren waarop de overheid de vraag naar onroerend goed tijdelijk kan stimuleren zolang ze aanwezig zijn. Als u zich bewust bent van de huidige stimuleringsmaatregelen van de overheid, kunt u veranderingen in vraag en aanbod vaststellen en mogelijk valse trends identificeren.

In 2009 heeft de Amerikaanse regering bijvoorbeeld een belastingvermindering voor huizenkopers voor het eerst ingevoerd voor huiseigenaren in een poging om de verkoop van huizen in een trage economie een vliegende start te geven  (alleen degenen die tussen 2008-2010 huizen hebben gekocht komen in aanmerking). Volgens de National Association of Realtors (NAR) heeft deze fiscale stimulans alleen al 900.000 huizenkopers ertoe aangezet om huizen te kopen. Dit was een behoorlijk forse stijging, hoewel tijdelijk, en zonder te weten dat de stijging het gevolg was van de fiscale stimulans, zou u op basis van andere factoren kunnen concluderen dat de vraag naar woningen toenam.