Fannie Mae: wat het doet en hoe het werkt
De kans is groot dat je van Fannie Mae hebt gehoord. Maar weet u wat het doet en hoe het werkt?
De Grote Depressie als onderdeel van de New Deal. Het is opgericht om de huizenmarkt te stimuleren door meer hypotheken beschikbaar te stellen aan kredietnemers met een gemiddeld tot laag inkomen.
Fannie Mae verstrekt geen hypotheken aan en verstrekt geen hypotheken aan leners. Maar het koopt en garandeert ze wel via de secundaire hypotheekmarkt. Het is zelfs een van de twee grootste kopers van hypotheken op de secundaire markt. De andere is zijn broer of zus, de Federal Home Loan Mortgage Corporation, of Freddie Mac, een andere door de overheid gesponsorde onderneming die door het Congres is opgericht.
De vroege dagen van Fannie Mae
Aan het begin van de twintigste eeuw was het krijgen van een hypotheek – laat staan een huis – geen gemakkelijke taak. Veel mensen konden het zich niet veroorloven om een aanbetaling te krijgen, en leningen waren bijna altijd van korte duur – niet zoals die met de lange afschrijvingstermijnen die we tegenwoordig kennen. In feite, toen veel van de leningen op dat moment opeisbaar waren, vroegen ze normaal gesproken om grote ballonbetalingen van de schuldenaar. De bank zou afschrikken als de huiseigenaar de betaling of herfinanciering niet zou kunnen doen. Dat zou moeilijk worden met het uitbreken van de Grote Depressie. De jaarlijkse executieverkooppercentages stegen elk jaar van 1926 (de cijfers voor het eerste jaar werden behouden) tot 1934, toen het percentage piekte op ruim 12%.
Het Amerikaanse Congres reageerde door Fannie Mae op te richten. Het doel was om een stroom van woningfinanciering te helpen creëren die voor iedereen op elke markt beschikbaar is. Dit leidde tot de financiering van langlopendehypotheken met een vaste rente, waardoor huiseigenaren hun leningen op elk moment tijdens de looptijd van hun lening konden herfinancieren.
1938
Het jaar dat het Congres Fannie Mae oprichtte.
In 1968 begon Fannie Mae zichzelf te financieren door aandelen en obligaties te verkopen nadat de regering deze uit de federale begroting had gehaald. Fannie Mae behield haar banden met de regering als GSE, met een raad van bestuur die uit niet meer dan 13 leden bestond. Het is ook vrijgesteld van lokale en staatsbelastingen.
Belangrijkste leerpunten
- Fannie Mae is een door de overheid gesponsorde onderneming die hypotheken beschikbaar stelt aan kredietnemers met een laag en gemiddeld inkomen.
- Het verstrekt geen leningen, maar ondersteunt of garandeert deze op de secundaire hypotheekmarkt.
- Fannie Mae verschaft liquiditeit door te investeren in de hypotheekmarkt, door leningen te bundelen in door hypotheken gedekte effecten.
- Fannie Mae werd gered door de Amerikaanse regering na de financiële crisis en werd geschrapt van de NYSE.
Liquiditeit creëren
Door te investeren in de hypotheekmarkt, creëert Fannie Mae meer liquiditeit voor kredietverstrekkers zoals banken, spaargeld en kredietverenigingen, waardoor ze op hun beurt meer hypothekenkunnen afsluiten of financieren. De hypotheken die het koopt en garanties moet voldoen aan strikte criteria. De limiet voor een conventionele lening voor een eengezinswoning in 2021 is bijvoorbeeld $ 548.250 (gestegen van $ 510.400 in 2020) voor de meeste gebieden en $ 822.375 (gestegen van $ 765.600 in 2020) voor dure gebieden. Deze gebieden omvatten Hawaï, Alaska, Guam en de Amerikaanse Maagdeneilanden, waar de gemiddelde huiswaarden met ten minste 115% boven het basisbedrag liggen.
Om zaken te doen met Fannie Mae, moet een hypotheekverstrekker zich houden aan de verklaring over subprime-leningen van de federale overheid. De verklaring behandelt verschillende risico’s die samenhangen met subprime-leningen, zoals lage introductietarieven gevolgd door hogere variabele rentetarieven;zeer hoge limieten voor hoeveel een rentetarief mag stijgen;beperkt tot geen inkomensdocumentatie;en productkenmerken die regelmatige herfinanciering van de lening waarschijnlijk maken.8
In 2019 zorgde Fannie Mae voor meer dan $ 650 miljard aan liquiditeit om de huizenmarkt te financieren. Hierdoor konden mensen in het hele land ongeveer drie miljoen huizen kopen, herfinancieren en huren.
Fannie Mae staat achter hypotheken of staat garant voor hypotheken, maar komt er niet uit.
Door hypotheek gedekte effecten
Na het kopen van hypotheken op de secundaire markt, voegt Fannie Mae deze samen om door hypotheken gedekte effecten (MBS) te vormen. MBS zijn door activa gedekte effecten die zijn gedekt door een hypotheek of een pool van hypotheken. Door hypotheek gedekte effecten van Fannie Mae worden gekocht door instellingen zoals verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en investeringsbanken. Het garandeert betalingen van hoofdsom en rente op zijn MBS.
Fannie Mae heeft ook een eigen portefeuille, gewoonlijk een behouden portefeuille genoemd. Dit belegt zowel in zijn eigen door hypotheek gedekte effecten als in die van andere instellingen. Fannie Mae geeft schulden uit, ook wel agentschapsschulden genoemd, om zijn behouden portefeuille te financieren.
De financiële crisis
Fannie Mae wordt sinds 1968 openbaar verhandeld. Tot 2010 werd het verhandeld op de New York Stock Exchange (NYSE). Het werd geschrapt als gevolg van de hypotheek, huisvestings- en financiële crisis nadat zijn aandelen kelderden tot onder de minimumkapitaalvereisten opgelegd door de New York Stock Exchange. Het handelt nu over-the-counter.
Onethische kredietpraktijken leidden tot de crisis. Tijdens de hausse op de huizenmarkt in het midden van de jaren 2000, verlaagden kredietverstrekkers hun normen en boden hypotheekleningen aan kredietnemers met een slechte kredietwaardigheid aan. In 2007 barstte de huizenbubbel, en honderdduizenden van deze leners gingen in gebreke, wat leidde tot wat bekend stond als de subprime-meltdown. Dit had een golfeffect op de kredietmarkten, wat de financiële markten in een neerwaartse spiraal bracht en de meest ernstige recessie in decennia in de Verenigde Staten veroorzaakte. (Zie voor meer informatie: A Review of Past Recessions.)
Overname en reddingsoperatie door de overheid
In de tweede helft van 2008 werden Fannie Mae en Freddie Mac overgenomen door de regering via een conservatorschap van de Federal Housing Finance Committee. Op dat moment hadden beide $ 4,9 biljoen aan obligaties en door hypotheek gedekte effecten. De Amerikaanse schatkist verstrekte $ 191,5 miljard om beide solvabel te houden. In wezen kwam de Amerikaanse overheid tussenbeide om het vertrouwen in de markten te herstellen door te beloven slechte leningen te redden en een verdere inzinking van de huizenmarkt te voorkomen. Sinds mei 2019 heeft de federale overheid $ 292 miljard aan dividendbetalingen ontvangen van Fannie Mae en Freddie Mac.
Kredietopties
Fannie Mae biedt nu een aantal verschillende zakelijke initiatieven en kredietopties aan huiseigenaren en werkt samen met geldschieters om mensen te helpen die anders misschien moeite zouden hebben met het verkrijgen van financiering.
- HomeReady Hypotheek: Met dit product kunnen huiseigenaren financiering verkrijgen en een huis kopen met een lage aanbetaling. Leners komen in aanmerking als ze een laag tot matig inkomen hebben en een kredietscore lager dan 620. Mensen met scores hoger dan 620 krijgen betere prijzen.
- 3% aanbetaling: een andere bron voor huiseigenaren die mogelijk niet genoeg geld hebben om een grote aanbetaling te doen.
- HFA Preferred: dit programma helpt huiseigenaren toegang te krijgen tot betaalbare financiering via lokale en overheidsinstanties voor huisvestingsfinanciering en andere geldschieters. Inkomensniveaus voor leners worden bepaald door de HFA en er zijn geen vereisten voor een eerste koper.
Een volledige lijst met producten en hun beschrijvingen is beschikbaar op de website van Fannie Mae.
Leningwijzigingen
Na de ineenstorting van de hypotheek begon Fannie Mae zich te concentreren op kredietwijzigingen. Sinds september 2008 hebben Fannie Mae en Freddie Mac ongeveer 2,37 miljoen leningwijzigingen voltooid. Leningwijzigingen veranderen de voorwaarden van een bestaande hypotheek om kredietnemers te helpen voorkomen dat ze hun hypotheek in gebreke blijven, in executieverkoop belanden en uiteindelijk hun huis verliezen. Wijzigingen kunnen een lagere rente omvatten of de looptijd van de lening verlengen. Leningwijziging kan ook leiden tot lagere maandelijkse betalingen.
Het komt neer op
Fannie Mae is erin geslaagd zichzelf te veranderen sinds ze in 2008 op de rand stond. Tegenwoordig is het de grootste financier van 30-jarige hypotheken met een vaste rente en blijft het een belangrijk mechanisme om het eigenwoningbezit te vergemakkelijken.