Flexibele betalings-ARM

Wat was een flexibele betalings-ARM?

Een flexibele betalings-ARM, ook wel een optie-ARM genoemd, was een type hypotheek met variabele rente (ARM) waarmee de lener elke maand kon kiezen uit vier verschillende betalingsopties: een 30-jarige, volledig aflossende betaling;een 15-jarige, volledig aflossende betaling;een aflossingsvrije betaling, of een zogenaamde minimale betaling die de maandelijkse rente niet dekte.

Het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) heeft flexibele betalings-ARM’s in 2014 effectief geëlimineerd door middel van nieuwe Qualified Mortgage (QM) -normen.

Inzicht in een flexibele betalings-ARM

ARM’s voor flexibele betalingen waren populair vóór de subprime-hypotheekcrisis van 2007-2008 toen de huizenprijzen snel stegen. De hypotheken hadden een zeer lage introductierente, doorgaans 1%, waardoor veel mensen dachten dat ze zich een duurder huis konden veroorloven dan hun inkomen zou doen vermoeden. Maar het teaser-tarief was slechts voor één maand. Vervolgens wordt de rente gereset naar een index zoals de Wells Cost of Saving Index (COSI) plus een marge, wat vaak resulteert in een “betalingsschok”.

Met behulp van het nieuwe rentetarief konden kredietnemers ervoor kiezen om een ​​conventionele hypotheekbetaling van 30 jaar of een nog grotere, versnelde betaling van 15 jaar te doen.  In de praktijk hebben maar weinig leners dit gedaan; na de eerste maand kozen de meesten voor ofwel de aflossingsvrije betaling of de minimale maandelijkse betaling, wat een goede deal leek.

Veel kredietnemers begrepen niet dat de onbetaalde rente op het saldo van de lening zou worden bijgeschreven, een proces dat negatieve afschrijving wordt genoemd. Dit verhoogde in feite de omvang van de lening. Toen de huizenprijzen instortten, ontdekten leners dat ze meer aan hun hypotheek verschuldigd waren dan hun huis waard was.

Huiseigenaren konden hun huis niet verkopen, omdat de waarde te laag was, en veel leners konden het zich niet veroorloven om maandelijkse hypotheekbetalingen te doen, wat leidde tot wanbetalingen die zich verspreidden via de banken en financiële hypotheekproducten, zoals door hypotheek gedekte effecten (MBS).

Het weigeren van de flexibele betalings-ARM

ARMS voor flexibele betaling en andere optie ARM’s hadden veel kleine lettertjes die veel leners verdoezelden. De meeste optie-ARM’s hadden bijvoorbeeld een negatieve aflossingslimiet, wat betekent dat de lener slechts minimale betalingen kon doen totdat de geleende waarde 110% tot 115% van het oorspronkelijke bedrag bereikte.

De minimumbetalingen stegen ook jaarlijks, soms met percentages die niet veel leken, maar snel werden verergerd. En de aflossingsvrije betalingsoptie was meestal pas de eerste tien jaar goed. Veel huiseigenaren zagen hun afbetalingen na slechts een paar jaar meer dan verdubbelen.

Veel van deze hypotheken zijn geschreven door roofzuchtige geldschieters die meer geïnteresseerd waren in het sluiten van een deal en het maken van een commissie, in tegenstelling tot de mogelijke negatieve financiële impact die dit zou hebben op leners, wetende dat ze uiteindelijk misschien niet in staat zouden zijn om hun hypotheek te betalen.

Om banken ervan te weerhouden leningen te schrijven die mogelijk huiseigenaren failliet zouden kunnen laten gaan, heeft de CFPB in 2014 haar Qualified Mortgage-programma opgezet. In het kader van dit programma zouden bepaalde soorten stabiele hypotheken de QM-goedkeuring van het bureau krijgen en de uitgevende bank in aanmerking komen voor meer bescherming in geval van wanbetaling..

Aangezien leningen met een negatieve afschrijving, zoals flexibele betalings-ARM’s, nooit QM-goedkeuring hebben gekregen, hebben banken deze grotendeels verlaten ten gunste van meer conventionele ARM’s en hypotheken met een vaste rente.