Totale openheid
Wat is volledige openbaarmaking?
Volledige openbaarmaking is devereiste vande Amerikaanse Securities and Exchange Commission (SEC) die beursgenoteerde bedrijven vrijgeven en voorzien in de vrije uitwisseling van alle materiële feiten die relevant zijn voor hun lopende bedrijfsactiviteiten. Full disclosure verwijst ook naar de algemene behoefte bij zakelijke transacties voor beide partijen om de hele waarheid te vertellen over materiële kwesties met betrekking tot de transactie. Bij onroerendgoedtransacties is er bijvoorbeeld doorgaans een door de verkoper ondertekend openbaarmakingsformulier dat kan leiden tot juridische sancties als later wordt ontdekt dat de verkoper willens en wetens heeft gelogen over belangrijke feiten of deze heeft verborgen.
Hoe volledige openbaarmaking werkt
Volledige openbaarmakingswetten begonnen met de Securities Act van 1933 en de Securities Exchange Act van 1934. De SEC combineert deze wetten en daaropvolgende wetgeving door aanverwante regels en voorschriften te implementeren.
SEC-registratievereisten
Het Congres en de SEC beseffen dat wetten op het gebied van volledige openbaarmaking de uitdaging van bedrijven die kapitaal aantrekken door aandelen en andere effecten aan het publiek aan te bieden, niet mogen vergroten. Omdat registratievereisten en doorlopende rapportagevereisten zwaarder zijn voor kleinere bedrijven en aandelenemissies dan voor grotere, heeft het Congres in de loop der jaren de limiet voor de vrijstelling voor kleine emissies verhoogd. In 1933 bedroeg de vrijstelling $ 100.000, terwijl deze in 1982 $ 5 miljoen werd. Daarom zijn effecten uitgegeven tot $ 5 miljoen niet onderworpen aan de registratievereisten van de SEC.
SEC-rapportagevereisten
Overheidsbedrijven stellen een formulier 10-K jaarverslag op voor de SEC. De inhoud en vorm van het rapport worden strikt bepaald door federale statuten en bevatten gedetailleerde financiële en operationele informatie. Het management geeft doorgaans een verhalend antwoord op vragen over de bedrijfsactiviteiten. Openbare accountants stellen gedetailleerde financiële overzichten op.
Vanwege SEC-voorschriften bevatten jaarverslagen aan aandeelhouders gecertificeerde financiële overzichten, waaronder een tweejaarlijkse gecontroleerde balans en een driejarige gecontroleerde winst- en kasstroomoverzicht. Jaarverslagen bevatten ook vijf jaar aan geselecteerde financiële gegevens, waaronder netto-omzet of bedrijfsopbrengsten, inkomsten of verlies uit voortgezette activiteiten, totale activa, langetermijnverplichtingen, terugbetaalbare preferente aandelen en contante dividenden gedeclareerd per gewoon aandeel.
Real-life voorbeeld van volledige openbaarmaking
Een vastgoedcontract bevat vaak een volledige openbaarmakingsverplichting. De makelaar of makelaar in onroerend goed en de verkoper moeten waarheidsgetrouw en openhartig zijn over alle materiële kwesties voordat de transactie wordt voltooid. Als een of beide partijen belangrijke informatie vervalst of niet openbaar maakt, kan die partij worden beschuldigd van meineed.
Volledige openbaarmaking betekent doorgaans dat de makelaar of makelaar in onroerend goed en de verkoper eventuele eigendomsgebreken en andere informatie bekendmaken die ertoe kunnen leiden dat een partij de deal niet aangaat. De agent of makelaar moet bekendmaken of de verkoper bereid is een lager bod te accepteren; feiten of gegevens die het urgentieniveau van de verkoper beschrijven om de verkoop af te ronden; en of de agent of makelaar enig belang heeft in het onroerend goed dat wordt verkocht of een persoonlijke relatie met de verkoper. Cijfers en schattingen van de vastgoedwaarde; hoe lang het onroerend goed op de markt is; en updates over aanbiedingen of tegenbiedingen die op het onroerend goed zijn geplaatst, worden doorgaans ook bekendgemaakt.