Clausule aangehouden door productie
Wat is een clausule inzake aangehouden door productie?
“Gehouden door productie” is een bepaling in een olie of aardgas eigendom lease, dat het mogelijk maakt huurder, over het algemeen een energiebedrijf, om verder te gaan boren activiteiten op het terrein, zolang het economisch produceren van een hoeveelheid olie of gas minimum. De voorziening aangehouden door productie verlengt daarmee het recht van de huurder om het onroerend goed na de initiële leaseperiode te exploiteren. Deze voorziening is ook een kenmerk van huurovereenkomsten voor mineraal onroerend goed.
Belangrijkste leerpunten
- Clausules voor aangehouden door productie staan mijnwerkers voor olie, gas en mineralen toe hun pachtcontracten voor land te verlengen nadat ze zijn verlopen, zolang de mijnen nog productief zijn.
- clausules voor aangehouden door productie worden ook wel “habendum” -clausules genoemd
- Mijnbouwbedrijven zoeken clausules voor aangehouden door productie om een leaseprijs vast te leggen in potentieel “hete” productiegebieden.
Hoe een aangehouden door productieclausule werkt
De voorziening aangehouden door productie stelt energiebedrijven in staat om heronderhandeling van huurcontracten bij het verstrijken van de initiële (primaire) looptijd te vermijden en stelt hen in staat om gedurende de gehele economische levenscyclus van een olie- of gasveld onder een secundaire looptijd te opereren. Dit levert hen aanzienlijke besparingen op, met name in geografische gebieden die “hot” zijn geworden vanwege de grote productie van olie- en gasbronnen. Aangezien de vastgoedprijzen in dergelijke gebieden over het algemeen een opwaartse trend vertonen, zouden pachters natuurlijk aanzienlijk hogere prijzen eisen om nieuwe huurovereenkomsten te onderhandelen.
Habendum-clausule
Volgens het advocatenkantoor Holland & Hart kan de hold-by-production-clausule in een huurovereenkomst ook wel de habendum-clausule worden genoemd. Een habendum-clausule in een olie- en gaslease bevat doorgaans twee afzonderlijke voorwaarden, de primaire term en de secundaire term. De primaire term is een vaste tijdsperiode en loopt in de toekomst af. De periode onder de secundaire term is onbepaald. Zolang er olie en gas wordt geproduceerd, blijft de huurovereenkomst van kracht.
Huurovereenkomst met minerale rechten
Aangehouden door productie is een soort minerale rechten-lease voor de oliemaatschappij, waarbij de oliemaatschappij die de productiefaciliteiten op het land van een andere eigenaar exploiteert, recht heeft op toegang tot de mineralen of reserves op dat land na de oorspronkelijk overeengekomen leaseperiode.
Deze kwestie is vooral belangrijk in de nasleep van de hausse aan schalieolie in de VS en Canada. Land met deze schalievoorraden kan een aanzienlijke waarde hebben. Voor sommige landeigenaren is de schalie-boom echter minder welkom nieuws, omdat ze uit de leasingmeevaller zijn gehaald door clausules voor aangehouden door productie.
Volgens clausules betreffende aangehouden door productie kunnen oliemaatschappijen de controle over het gehele erfpachtrecht behouden zolang er ten minste één bron is die een “minimum betalende hoeveelheid” olie of gas op het terrein produceert. (Minimaal betalende hoeveelheden worden over het algemeen gedefinieerd als een waarde van de olieproductie die de exploitatiekosten overschrijdt.) Dit kan aanzienlijke conflicten veroorzaken tussen landeigenaren en de olie- en gasmaatschappijen die daar actief zijn.
Voorbeelden van een clausule inzake aangehouden door productie
Volgens de Energy Mineral and Law Foundation is het gebruik van clausules inzake “hold-by-production” dramatisch toegenomen nadat Range Resources, een onafhankelijk aardgasbedrijf, in 2007 in Washington County, Pennsylvania, uiterst winstgevende horizontale, hydraulische breekputten begon te boren.
Toen de industrie zich bewust werd van de successen van Range met de nieuwe techniek, begonnen andere bedrijven onroerend goed te leasen voor ontwikkeling tegen torenhoge prijzen. De “concurrentie om het areaal zorgde ervoor dat de leaseprijzen escaleerden van historische prijzen van $ 1 per acre naar $ 500 per acre, vervolgens naar $ 1.000 per acre, en vervolgens tot wel $ 10.000 en meer per acre.”
Om hun investeringen te beschermen tegen prijsstijgingen, zochten bedrijven in hun nieuwe huurcontracten ‘hold-by-production’-clausules en in sommige gevallen zochten ze naar oude leases voor slecht presterende putten en gebruikten ze de nieuwe fracking-technologie om de winst te vergroten.