Waarom huisvestingsdeals mislukken
Het verkopen van een huis is meestal geen eenvoudig proces. Het kan echter nog ingewikkelder en duurder worden als een koper een bod doet en de verkoop mislukt omdat de koper zich terugtrekt. Daarom zijn er als verkoper een aantal dingen die u moet weten over verlate exits. Als u overweegt uw huis te verkopen, kijk dan wat u kunt doen om uzelf te beschermen als de deal niet doorgaat.
Belangrijkste leerpunten
- Kopers hebben vaak noodclausules in het contract staan, die legale manieren zijn om zich terug te trekken voor het kopen van een huis.
- Als een bod op een woningverkoop niet doorgaat, verliest de verkoper tijd en geld en loopt hij andere kopers mis die klaar waren om te sluiten.
- Een ontsnappingsclausule helpt verkopers omdat het de verkoper in staat stelt aanbiedingen van andere kopers te ontvangen ondanks onvoorziene gebeurtenissen in het oorspronkelijke bod.
Hoe een huisverkoop kan mislukken
Bij een typische huisverkoop zullen kopers een bod doen op het huis van een verkoper en, wanneer het wordt geaccepteerd, wordt een contract getekend tussen de twee partijen. Op dat moment verandert de status van het onroerend goed doorgaans van “te koop” naar “onder contract” of “onder contract”. De verandering in status vertelt andere kopers en makelaars dat de verkoper een koper heeft en bezig is met het sluiten van de deal. De verkoop of aankoop van een huis is echter pas definitief als beide partijen alle noodzakelijke juridische documenten hebben ondertekend die de eigendom van de woning bij de sluiting hebben overgedragen.
Kopers hebben vaak noodclausules in hun contracten geschreven, die legale manieren zijn om zich terug te trekken uit het contract, hetzij kosteloos, hetzij tegen geringe kosten voor de koper. Er wordt een onvoorziene clausule in het verkoopcontract geschreven, waarbij zowel de koper als de verkoper akkoord gaan met de voorwaarden in het contract. Enkele van de meest voorkomende onvoorziene gebeurtenissen zijn:
Hypotheekvoorwaarde
De koper moet een hypotheek voor het onroerend goed kunnen krijgen, meestal binnen een bepaalde periode na ondertekening van het contract. Soms kan er een voorwaarde in het contract worden geschreven waarbij als de financiering niet doorgaat, het contract nietig wordt verklaard. Het is belangrijk dat verkopers de koper vragen om een hypotheekvoorafgaande goedkeuringsbrief te overleggen.
Home Inspectie onvoorziene omstandigheden
De woning die te koop staat, moet ofwel de inspectie doorstaan, of de koper kan de verkoper verzoeken de reparaties uit te voeren die in het inspectierapport worden beschreven. Als er reparaties zijn uitgevoerd, wordt meestal een vervolginspectie besteld om ervoor te zorgen dat het huis passeert. Als alternatief kan de koper de informatie in het inspectierapport gebruiken als hefboom om een lagere verkoopprijs te bedingen.
Home Sale onvoorzien
De aankoop van een nieuw huis kan afhangen van de verkoop van de huidige woning door de koper. De onvoorziene situatie bij de verkoop van een huis helpt kopers omdat het hen in staat stelt zich terug te trekken uit het contract als hun huis niet wordt verkocht, zodat de verkoper het proces opnieuw moet beginnen. Hoewel er meestal een vaste periode is waarin, als het huis niet wordt verkocht, de verkoper kan afzien van het contract; de verkoper mist mogelijk andere aanbiedingen van potentiële kopers die klaar zijn om te sluiten.
Beoordeling onvoorzien
Door de onvoorziene taxatie kan de koper de woning laten taxeren om de waarde ervan te bepalen. De prijs van de woning moet voldoen aan of lager zijn dan de officiële taxatieprijs. Als de taxatie tegen een lagere prijs binnenkomt, kan de koper tot aankoop overgaan of de verkoper vragen de prijs van de woning te verlagen.
Wanneer de verkoop van een huis niet doorgaat, is dat meestal omdat aan een van de hierboven beschreven onvoorziene omstandigheden niet is voldaan, of omdat de koper of verkoper van gedachten is veranderd.
Waarschuwingstekens
Het niet voldoen aan een van de contractuele onvoorziene omstandigheden is een gerechtvaardigde reden om niet te sluiten. Er zijn echter enkele andere waarschuwingssignalen die erop wijzen dat een koper de aankoop mogelijk terugziet, en deze omvatten:
- Het niet retourneren van papieren ondertekend, gedateerd en ingevuld volgens de instructies
- Het niet doen van de vereiste betalingen aan derden (dwz inspecteurs)
- Geen oproepen terugbellen
- Ontbrekende afspraken
- Talrijke verzoeken om contractwijzigingen
Als u een van deze tegenkomt, kan dit betekenen dat uw koper koudwatervrees krijgt. Bel uw koper (of diens vertegenwoordiger) als u zich zorgen maakt dat de sluiting in gevaar is.
De kosten voor verkopers
Als u een contract heeft voor de verkoop van uw woning, heeft u een aantal zaken te verliezen als de koper zich terugtrekt:
Mogelijke kosten
Andere kopers die mogelijk geïnteresseerd zijn geweest in het doen van een bod op uw huis, zullen naar andere eigendommen op de markt gaan kijken wanneer uw huis “onder contract” komt te staan. U zou de kans kunnen verliezen om aan die kopers te verkopen wanneer uw huis onder contract staat, aangezien zij mogelijk een ander onroerend goed hebben gekocht.
Tijd
Een van de meest frustrerende aspecten van het mislukken van een huisverkoop is de verspilde tijd. De verkoper wordt teruggestuurd naar afzender om het proces opnieuw te starten om een andere koper te vinden. Ook kan de vertraging uw plannen om een ander huis te kopen doen ontsporen of uw verhuizingstijdlijn wijzigen.
Uw volgende huis
Als u een contract heeft om een ander huis te kopen en die transactie afhankelijk was van de verkoop van uw huidige woning – omdat u de opbrengst van de verkoop nodig had – kunt u het huis misschien niet kopen. Als gevolg hiervan moet u mogelijk terugkomen uit de aankoop of een andere manier vinden om deze te financieren.
Geld
U kunt geld verliezen als gevolg van het mislukken van de deal als u de hypotheekbetalingen op uw huidige woning – die u verkoopt – moet blijven betalen en tegelijkertijd de hypotheek moet betalen voor de woning die u zojuist hebt gekocht. Het kan ook zijn dat u huur betaalt voor een appartement totdat u uw nieuwe huis koopt, vooral als het ver weg is van het huis dat u verkoopt. Kortom, een koper die zich terugtrekt, kan uw maandelijkse woonlasten tijdelijk verhogen.
Als u een contract heeft om uw nieuwe huis te kopen en de potentiële koper van uw huidige huis trekt zich terug, moet u mogelijk betalen voor het verbreken van het contract om het nieuwe huis te kopen.
De lopende onderhoudskosten van uw huidige huis zullen doorgaan, inclusief onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen en landschapsarchitectuur. En aangezien het belangrijk is om het huis er representatief uit te laten zien om een nieuwe koper aan te trekken, kunnen de kosten in de loop van de tijd oplopen.
De deal redden
Er zijn stappen die u kunt nemen als uw koper zich terug wil trekken. Zorg er allereerst voor dat de betrokken makelaars, voor u en de koper, effectief communiceren. Zorg ervoor dat u en de potentiële koper kopieën van alle communicatie schriftelijk ontvangen. Als u of de koper geen makelaar gebruikt (of als u zich niet op uw gemak voelt met het communicatieniveau), probeer dan rechtstreeks met de koper te praten om hun bedoelingen of zorgen te begrijpen. Bepaal ook of er concessies zijn die u zou kunnen doen om uw koper op schema te houden om te sluiten.
Hoewel u misschien de verkoopprijs van uw huis niet wilt verlagen of niet wilt betalen voor updates en reparaties, kan het de moeite waard zijn als het verlies van de verkoop duurder is dan de reparatie.
Bekijk het contract om te bepalen welk verhaal u als verkoper kunt hebben als de koper zich terugtrekt. Is er bijvoorbeeld een clausule in uw contract die u een rechtsgrond geeft om uw lener te dagvaarden wegens contractbreuk en een percentage van de overeengekomen verkoopprijs te verkrijgen? Of is er een clausule waarin staat dat de koper in gebreke blijft als hij de deal niet binnen de gestelde termijn annuleert na ondertekening van de overeenkomst?
Gebruik een ontsnappingsclausule
Een ontsnappingsclausule stelt de verkoper in staat om aanbiedingen van andere kopers te vermaken en te accepteren, zelfs als er voorwaarden of onvoorziene omstandigheden zijn die door de koper in het contract zijn geschreven.
Als er een ander bod op het huis is gedaan, stelt de verkoper de oorspronkelijke koper op de hoogte, die een bepaald aantal dagen heeft om aan de onvoorziene omstandigheden te voldoen of hiervan af te zien. Met andere woorden, een ontsnappingsclausule helpt verkopers te beschermen, zodat ze geen verkoopkansen mislopen in afwachting van de onvoorziene omstandigheden van de koper, zoals de verkoop van het huis van de koper.
Het komt neer op
Er zijn een aantal factoren die ervoor kunnen zorgen dat de verkoop van een huis mislukt, waaronder het niet voldoen aan een van de onvoorziene omstandigheden of clausules in het contract of de koper verandert van gedachten.
Verkopers kunnen zichzelf echter beschermen door te worden geïnformeerd en de details van het contract te kennen. Verkopers moeten ervoor zorgen dat hun agent effectief werkt en communiceert. Als u de verkoper bent, kunt u ook overwegen om een onroerendgoedadvocaat het contract te laten beoordelen, clausules voor te stellen die u zouden kunnen beschermen, en verhaalmogelijkheden voor te stellen als de koper zich terugtrekt – inclusief de mogelijkheid om uw koper indien nodig aan te klagen.