Hoe bereken ik hoeveel overwaarde ik heb?
Algemeen wordt aangenomen dat de meeste mensen weten wat hun eigen vermogen is. Veel mensen zijn echter nog steeds in de war over het onderwerp. Als huiseigenaar moet u weten hoe overwaarde werkt. Dat geldt vooral als u een hypotheek wilt herfinancieren of geld wilt lenen voor uw woning.
Belangrijkste leerpunten
- Eigen vermogen is de waarde van uw eigendomsbelang in uw huis, berekend door uw uitstaande hypotheek af te trekken van de marktwaarde van het onroerend goed.
- Er zijn maar weinig geldschieters die u laten lenen tegen het volledige bedrag van uw eigen vermogen.
- Onder normale economische omstandigheden zou u tussen 80% en 90% van uw beschikbare vermogen kunnen lenen.
- Tijdens de coronavirus-pandemie beperkten kredietverstrekkers de toegang tot home equity en verhoogden ze de kredietscore-eisen, vooral voor home equity-kredietlijnen (HELOC’s).
Hoeveel overwaarde heeft u?
De waarde van uw eigen woning is het verschil tussen de huidige marktwaarde van uw woning en de totale som van de schulden (voornamelijk uw primaire hypotheek) die erop zijn geregistreerd.
Het krediet dat voor u als lener beschikbaar is via een hypotheeklening, hangt af van hoeveel eigen vermogen u heeft. Stel dat uw huis $ 250.000 waard is en u $ 150.000 aan uw hypotheek verschuldigd bent. Trek gewoon uw resterende hypotheek af van de waarde van het huis en u krijgt $ 100.000 aan overwaarde.
Hoe groot kunt u een hypotheeklening krijgen?
Zeer weinig geldschieters zullen u laten lenen tegen het volledige bedrag van uw eigen vermogen. Ze stellen u over het algemeen in staat om maximaal 80% tot 90% van het beschikbare eigen vermogen te lenen, afhankelijk van uw geldschieter, kredietwaardigheid en inkomen. Dus als u $ 100.000 aan eigen vermogen heeft, zoals in het bovenstaande voorbeeld, kunt u eenhome equity-kredietlijn (HELOC) krijgen van $ 80.000 tot $ 90.000. Ras, nationale afkomst en andere niet-financiële overwegingen mogen nooit een rol spelen bij het bepalen hoeveel overwaarde u kunt lenen.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Hier is een tweede voorbeeld dat rekening houdt met nog een paar factoren. Stel dat u voor vijf jaar een hypotheek van 30 jaar op uw woning hebt. Bovendien plaatste een recente taxatie of schatting de marktwaarde van uw huis op $ 250.000. Je hebt ook nog $ 195.000 over van de oorspronkelijke lening van $ 200.000. Onthoud dat bijna al uw vroegtijdige hypotheekbetalingen naar het afbetalen van rente gaan.
Als er geen andere verplichtingen aan het huis zijn verbonden, heeft u $ 55.000 aan eigen vermogen. Dat is gelijk aan de huidige marktwaarde van $ 250.000 minus de $ 195.000 aan schulden. U kunt het eigen vermogen ook delen door de marktwaarde om het percentage over het eigen vermogen te bepalen. In dit geval is het overwaardepercentage 22% ($ 55.000 ÷ $ 250.000 = 0,22).
Stel nu dat u naast uw hypotheek ook een hypotheeklening van $ 40.000 had afgesloten. De totale schuldenlast op het onroerend goed is $ 235.000 in plaats van $ 195.000. Dat verandert uw totale eigen vermogen naar slechts $ 15.000, waardoor uw eigen vermogen tot 6% daalt.
Transactiekosten
Onroerend goed is een van de meest illiquide activa, dus er zijn meestal kosten verbonden aan het aanboren van uw eigen vermogen. Als u het huis daadwerkelijk verkoopt, bedragen de totale sluitingskosten in de Verenigde Staten doorgaans tussen 2% en 5%. Kopers betalen meestal veel van deze kosten, maar houd er rekening mee dat ze deze kosten als excuus kunnen gebruiken om een lagere verkoopprijs te bedingen.
Als u een hypotheeklening aangaat, zult u waarschijnlijk een soort van aanmaakvergoeding moeten betalen. De rentetarieven zijn over het algemeen ook hoger voor tweede hypotheken en home equity-kredietlijnen (HELOC’s) dan voor de oorspronkelijke hypotheek. Na het meewegen van deze transactiekosten is het bedrag aan eigen vermogen dat u echt kunt gebruiken lager dan het bedrag dat u in theorie heeft.
De verhouding tussen lening en waarde
Een andere manier om het eigen vermogen in uw huis uit te drukken, is via de loan-to-value-ratio ( LTV-ratio ). Het wordt berekend door het resterende saldo van de lening te delen door de huidige marktwaarde. Gebruikmakend van het tweede voorbeeld dat hierboven is beschreven, is uw LTV 78%. (Ja, het is de keerzijde van uw eigen vermogen van 22%.) Met uw lening van $ 40.000, stijgt het naar 94%.
Potentiële geldverstrekkers gebruiken de LTV om te bepalen of ze uw aanvragen voor aanvullende leningen wel of niet goedkeuren.
Kredietverstrekkers houden niet van een hoge LTV, omdat dit suggereert dat u te veel hefboomwerking zou kunnen hebben en mogelijk niet in staat bent om uw leningen terug te betalen. In tijden van economische onrust kunnen ze hun kredietvoorwaarden aanscherpen. Dat gebeurde tijdens de wereldwijde coronaviruscrisis. Vooral voor home equity-kredietlijnen (HELOC’s) verhoogden banken hun kredietwaardigheidsvereisten van de jaren 600 naar de jaren 700. Ze verlaagden ook de bedragen in dollars en het percentage van het eigen vermogen dat ze wilden uitlenen.
Zowel de LTV- als de eigenwaarde van een woning zijn onderhevig aan schommelingen wanneer de marktwaarde van een woning verandert. Miljoenen dollars aan vermeend eigen vermogen werden weggevaagd tijdens de instorting van de subprime-hypotheek van 2007-2008. De prijzen gaan niet altijd omhoog. De langetermijnimpact van de coronaviruscrisis op het eigen vermogen blijft onzeker.