Hoe u huizen buiten de markt kunt vinden en kopen
Aangezien de vastgoedvoorraad op veel markten in het hele land nog steeds krap is, wilt u als potentiële huizenkoper uw concurrentie voor blijven. Dit is waar off-market listings binnenkomen. Deze huizen, ook wel bekend als rustige of pocket listings, kunnen te koop zijn, maar worden niet vermeld op multiple listing services (MLS). Dat betekent dat makelaars die deze eigendommen verkopen, het nodige moeten doen om zelf kopers te vinden.
Het van de markt halen van woningen was in het verleden een beetje een zeldzaamheid, maar heeft de afgelopen jaren grip gekregen bij huiseigenaren, waardoor deze aanbiedingen deel uitmaken van een soort secundaire markt – vooral in het licht van de steeds toenemende vraag.
Een nieuw beleid van de National Association of Realtors®, bekend als “MLS Statement 8.0”, beperkt in hoge mate off-market aanbiedingen.
Off-market-aanbiedingen kunnen voor een verkoper contra-intuïtief lijken. Er is tenslotte meer vraag dan inventaris, waardoor biedoorlogen in veel wijken veel voorkomen. Dus waarom zouden verkopers geheime aanbiedingen willen doen, en hoe vindt u – de koper – ze?
Belangrijkste leerpunten
- Off-market-aanbiedingen zijn eigendommen die te koop zijn, maar niet worden vermeld op meerdere advertentieservices.
- Sommige verkopers willen een notering buiten de markt om de wateren te testen, privacy te behouden, commissies te besparen of een gevoel van exclusiviteit te creëren dat kan resulteren in een hogere verkoopprijs.
- Voor kopers bieden off-market aanbiedingen toegang tot extra voorraad, een kans om te sparen als de commissie lager is, en de mogelijkheid om concurrentie voor onroerend goed in een gewenst gebied te vermijden.
- Verkoop buiten de markt waarbij slechts één makelaar betrokken is, biedt soms heel weinig bewegingsruimte voor kopers die over een prijs willen onderhandelen.
- Om toegang te krijgen tot deze vermeldingen, kunnen kopers rechtstreeks agenten of huiseigenaren benaderen, of proberen online te gaan.
Voordelen voor verkopers
Sommige huizenverkopers kiezen voor een notering buiten de markt om de wateren te testen, terwijl anderen een meer privé verkoopproces willen of de mogelijkheid om een lagere verkoopcommissie te bedingen, aangezien er maar één agent bij betrokken is.
Sommige huiseigenaren hebben gedacht dat een pocketvermelding een allure creëert waardoor ze een hogere prijs krijgen. Immers, als de woning beursgenoteerd is en langer dan 30 dagen op de markt blijft, is de kans groot dat potentiële kopers proberen om lowball aanbiedingen te doen. Zonder het ticker “dagen op de markt” is er niet zo veel kans dat een verkoper wordt ondermijnd.
Hoe kopers winnen
Voor u als koper zijn de voordelen van een off-market notering tweeledig. Om te beginnen geeft het je toegang tot inventaris die andere huizenkopers niet zien. Als u op een bijzonder hete markt koopt, zijn zakvermeldingen mogelijk de enige manier om een huis te kopen. In normale marktklimaten kunt u een deal krijgen, deels omdat de commissie die de verkoper moet betalen lager is.
Niet alle huizenkopers zijn op zoek naar een hoofdverblijfplaats. Mogelijk bent u op zoek naar een vastgoedbelegging of naar huizen om te kopen en om te draaien met winst. Een notering buiten de markt in een geweldige buurt kan een uitstekende manier zijn om dat doel te bereiken.
MLS-verklaring 8.0 Duidelijk samenwerkingsbeleid
Een belangrijk obstakel voor off-market vermeldingen kwam met de recente passage, door de National Association of Realtors, van “MLS Statement 8.0 Clear Cooperation Policy”. Dit beleid, van kracht vanaf 1 januari 2020, met lokale implementatie verplicht per 1 mei 2020, vereist dat elke makelaar in onroerend goed die deelneemt aan een dienst voor meervoudige vermeldingen, zijn vermelding bij de MLS indient binnen één werkdag nadat het onroerend goed aan het publiek is aangeboden.
De praktische impact van MLS-verklaring 8.0
Het is vermeldenswaard dat MLS-verklaring 8.0 niet de wet in de traditionele zin is. Volgens makelaar Doug Wagner van RE / MAX Victory + Affiliates: “De National Association of Realtors is een bestuursvereniging, geen juridische entiteit, maar alle MLS’en, makelaars en agenten van de vereniging moeten zich aan het nieuwe beleid houden.”
Wagner merkt op dat erkende makelaars die geen makelaars zijn (geen leden van de National Association of Realtors (NAR), niet gebonden zijn aan het beleid. Gezien het feit dat in 2020 88% van de huizenkopers een makelaar of makelaar gebruikte, de praktische impact is dat Statement 8.0 van toepassing is op de meeste residentiële vastgoedtransacties.
Off-market aanbiedingen blijven
Gelukkig betekent MLS Statement 8.0 niet het einde van off-market aanbiedingen. Het nieuwe beleid van NAR heeft ingebouwde opties waarmee ledenagenten en makelaars zowel beperkte als volledige off-market aanbiedingen kunnen bijhouden.
Onder MLS Statement 8.0 kunnen verkopers bijvoorbeeld afzien van de MLS IDX of internetweergave. Een andere optie, bekend als een ‘exclusieve kantooradvertentie’, is ook beschikbaar voor verkopers die privacy willen behouden. In het geval van een exclusief kantoor, kan de makelaar de aanbieding delen met andere makelaars op kantoor of een-op-een met kopers.
Bepaalde andere off-market opties die voorheen beschikbaar waren via makelaars, zoals “private listing networks”, zijn niet langer toegestaan door Statement 8.0. Andere, waaronder “coming soon” en “uitgestelde vertoning” zullen onder de controle staan van lokale MLS’en, maar zullen nieuwe beperkingen bevatten die verhinderen dat agenten ze met kopers delen.
Volgens Wagner wordt de online website Zillow, die lijsten uit MLS-gegevens haalt maar geen lid is van NAR, niet uitgesloten van het voortzetten van interne off-market-programma’s zoals “Coming Soon”, “FSBO” en “iBuyer.”
Neem contact op met makelaars
Het vinden van een traditioneel, exclusief huis buiten de markt vereist wat huiswerk en veel netwerken. Zodra u de buurt heeft bepaald waarin u wilt kopen, moet u een lijst met beste makelaars in onroerend goed opstellen en contact met hen opnemen over eventuele exclusieve aanbiedingen voor kantoren die ze mogelijk hebben.
Online gaan
Kopers kunnen niet alleen rechtstreeks contact opnemen met makelaars, maar ook online tools tot hun beschikking hebben om niet-MLS-vermeldingen te vinden, zoals Te koop door eigenaar (FSBO), krantenadvertenties of zelfs Craigslist. Zoals hierboven vermeld, heeft de online website Zillow verschillende off-market-programma’s beschikbaar voor potentiële verkopers en kopers.
Benader huiseigenaren
Als er een gebied of buurt is waarin u bijzonder geïnteresseerd bent, is een optie om rechtstreeks contact op te nemen met huiseigenaren. Misschien kunt u een aanwijzing vinden door aan de deur te kloppen of mailers te versturen. Hoewel het u tijd en geld kost – en geen garantie is voor succes – is de kans klein dat tenminste één persoon zal reageren.
Sluit verwaarloosde eigendommen niet uit, vooral als u weet dat u het zich kunt veroorloven om reparaties uit te voeren. Misschien is er een huiseigenaar die zo overweldigd is door de onderhoudskosten – en iemand die nooit dacht dat hij ooit zou kunnen verkopen – dat een ongevraagd bod als een zegen zou worden beschouwd.
Om ervoor te zorgen dat u de bank niet kapotmaakt, moet u ervoor zorgen dat u mailers afdrukt die zowel goedkoop als effectief zijn. Je wilt tenslotte zo professioneel mogelijk overkomen. En je weet het nooit totdat je het vraagt.
Ken het proces
Het vinden van een notering buiten de markt is slechts de helft van de strijd. Het zien van een deal is het eindspel, en daarom moeten kopers van off-market aanbiedingen de ins en outs van het proces kennen. Als u eenmaal een contract hebt gesloten, is het een standaarddeal, maar aangezien de makelaar u waarschijnlijk allebei vertegenwoordigt, kan het een beetje troebel worden.
Bekend als een verkoop met twee makelaars – hoewel volkomen legaal – kan het voor de koper moeilijk zijn om te bepalen of de makelaar het beste voor ogen heeft. Hoe hoger de verkoopprijs, hoe hoger de commissie voor de makelaar. Als u op een markt met weinig voorraad koopt, maakt het misschien niet uit of u de beste deal krijgt, zolang u maar het huis krijgt, maar het loont de moeite om op de hoogte te zijn van eventuele belangenconflicten.
Het komt neer op
De onroerendgoedmarkt is nog steeds hot in veel delen van het land met meer vraag dan voorraden. Gefrustreerde kopers die uit huizen zijn geboden, hebben elk voordeel nodig dat ze kunnen krijgen. Hoewel MLS-verklaring 8.0 de toegang tot off-market aanbiedingen ernstig beperkt, verbiedt het ze niet volledig. Maak je huiswerk, realiseer je dat er risico’s zijn en weet dat het de moeite waard kan zijn om je volgende huis te vinden via een off-market vermelding.