Hoe te investeren in private equity-onroerend goed

Private equity-  vastgoedfondsen stellen  vermogende particulieren en instellingen zoals schenkingen en pensioenfondsen in staat te investeren in aandelen en schuldposities in vastgoedactiva. Met behulp van een actieve beheerstrategie hanteert private equity-onroerend goed een gediversifieerde benadering van eigendom van onroerend goed. Algemene partners investeren in verschillende soorten onroerend goed op verschillende locaties. Eigendomsstrategieën kunnen variëren van nieuwe ontwikkeling en onbewerkte grondposities tot volledige herontwikkeling van bestaande eigendommen of cashflowinjecties in panden die in moeilijkheden verkeren.

Hier volgt een overzicht van hoe investeerders kunnen participeren in private equity-onroerend goed, en een overzicht van de kansen, risico’s en beperkingen van de sector.

Het ideale private equity-vastgoedfonds vinden

Ten eerste is de gemiddelde persoon niet in staat deel te nemen aan private-equitybeleggingen in onroerend goed. Het traditionele private-equityfonds vereist dat investeerders minimaal $ 250.000 in een fonds injecteren, hoewel de meeste managers op zoek zijn naar individuen of instellingen die bereid zijn om meer dan $ 20 miljoen tot $ 25 miljoen te doneren in een langetermijninstelling voor collectieve belegging met andere investeerders.

Aangezien er weinig regelgeving is voor private equity-vastgoedfondsen, zijn de kansen traditioneel beperkt tot ‘geaccrediteerde investeerders’. Dit betekent dat de belegger persoonlijke of gezamenlijke activa moet hebben van minimaal $ 1 miljoen (exclusief de waarde van zijn primaire inwoners) of dat het jaarlijkse inkomen van het individu minimaal $ 200.000 moet zijn. Koppels die de afgelopen twee jaar een gecombineerd inkomen hebben van ten minste $ 300.000 – en een “redelijke verwachting” hebben dat hun inkomen in het lopende jaar op dit niveau zal blijven, komen ook in aanmerking.

Individuen of koppels die willen investeren in private equity-onroerend goed, moeten een bedrijf zoeken dat gespecialiseerd is in de discipline. Bij het onderzoeken van de financieringsopties van een private-equityfirma, moeten ze de aard van de structuur van elk private-equityfonds begrijpen, wat doorgaans een commanditaire vennootschap is.

Bij toetreding tot een fonds worden externe investeerders commanditaire vennoten, wat betekent dat ze aansprakelijkheid aanvaarden voor het geld dat ze in het fonds investeren en geen vetorecht hebben over de eigendommen die door de algemene partners (huisartsen) zijn geselecteerd. Het geld van een commanditaire vennoot zal worden gepoold met andere deelnemende investeerders, en fondsbeheerders zullen een vastgoedportefeuille samenstellen die gericht is op het maximaliseren van de winstgevendheid en het minimaliseren van financiële risico’s.

Inzicht in de kosten en investeringsstructuur van het fonds

Private equity-vastgoedfondsen hebben een aantal beheer- en prestatievergoedingen die door beleggers moeten worden betaald. Het is gebruikelijk dat private-equityfondsen een jaarlijkse vergoeding van 2% van het geïnvesteerde kapitaal vragen om te betalen voor bedrijfssalarissen, deal-sourcing en juridische diensten, gegevens- en onderzoekskosten, marketing en aanvullende vaste en variabele kosten. Er zijn echter geen limieten aan deze beleggersvergoedingen.

Individuen moeten deze kosten goed begrijpen voordat ze investeren, omdat dat het totale investeringsrendement beperkt. Als een private equity-vastgoedfonds bijvoorbeeld $ 500 miljoen zou ophalen, zou het elk jaar $ 10 miljoen ophalen om de bijbehorende kosten te betalen. Gedurende de tienjarige cyclus zou een fonds $ 100 miljoen aan vergoedingen innen, wat betekent dat in dat decennium slechts $ 400 miljoen daadwerkelijk zou worden geïnvesteerd.

Private-equitybeheerders ontvangen ook een ‘carry’, een prestatievergoeding die traditioneel 20% van de overtollige brutowinst voor het fonds is. Beleggers zijn traditioneel bereid om deze vergoedingen te betalen vanwege het vermogen van het fonds om corporate governance en managementkwesties te helpen verzachten. dat een negatief effect kan hebben op een beursgenoteerd bedrijf.

De meeste private equity-vastgoedfondsen worden beschouwd als “op behoeften gebaseerde” investeringen, wat betekent dat partners kapitaal aan algemene partners toewijzen in termijnen op basis van behoefte. Aangezien huisartsen potentiële vastgoedbeleggingen lokaliseren, zal het fonds een formeel verzoek om kapitaal sturen dat aan het begin van de cyclus aan het vastgoedfonds is toegezegd. Bekend als een “kapitaaloproep”, is het een wettelijke verplichting waaraan de commanditaire vennoten moeten voldoen.

Mocht een commanditaire vennoot niet voldoen aan een kapitaaloproep, dan kan een fonds die persoon of instelling dwingen in gebreke te blijven en hun volledige eigendomsaandeel verliezen. Andere commanditaire vennoten krijgen doorgaans de mogelijkheid om verbeurde aandelen te kopen in het geval van een dergelijke wanbetaling.

Soorten Private Equity-vastgoedstrategieën

Bij het beleggen in private equity-onroerend goed zijn er traditioneel vier soorten investeringsstrategieën:

• Kern is de meest conservatieve strategie en omvat mogelijk alleen eigendommen met een lager risico en een lager potentieel rendement, omdat ze bestaan ​​op dichtbevolkte of goed bereisde locaties. Deze strategie kan ook sterk gericht zijn op investeringen in hoogwaardige, hoogwaardige eigendommen die zeer weinig herontwikkeling of onderhoud vereisen. Deze eigendommen bieden voorspelbare kasstromen en bestaan ​​gewoonlijk uit volledig verhuurde, multi-tenant structuren.
• Core-plus vraagt ​​wat meer risico, maar kan een hoger rendement opleveren dan de kernstrategie. Deze eigenschappen vereisen een bescheiden mate van activiteit met toegevoegde waarde of verbetering van de locatie.
• Toegevoegde waarde is een strategie met een gemiddeld tot hoog rendement en een gematigd risico die meer gericht is op vastgoedontwikkeling en markttiming. In deze strategie kopen portefeuillemanagers eigendommen, ondernemen ze een bepaald niveau van herontwikkeling en verkopen ze wanneer de markt presteert. Eigenschappen met toegevoegde waarde vereisen doorgaans wijzigingen in het beheer, fysieke verbetering of het aanpakken van kapitaalbeperkingen. Deze stappen omvatten renovaties van gebouwen en het zoeken naar manieren om de huurprijzen te verhogen in verbeterende markten. Strategieën met toegevoegde waarde omvatten ook de ommekeer van falende werkmaatschappijen of het aangaan van schulden voor controle over onderliggende eigendommen.
• Opportunistic biedt het hoogste rendement, maar neemt het meeste risico. Met deze strategie kopen managers eigendommen met braakliggend land of in markten die ondermaats presteren of weinig verhandeld worden.