Hoe wordt de marktwaarde bepaald in de vastgoedmarkt?
Wat is eerlijke marktwaarde?
Iedereen die ooit heeft geprobeerd een huis te kopen of te verkopen, kent de betekenis van de reële marktwaarde van een onroerend goed, of FMV. FMV is de prijs waarvoor een onroerend goed a zou verkopen op de open markt onder normale omstandigheden. De FMV is dus belangrijk voor degenen die een onroerend goed bezitten, evenals voor degenen die belasting over dat onroerend goed moeten betalen. Het nemen van een eigendomsaftrek vereist het bepalen van de FMV. De term wordt ook veel gebruikt in de vastgoedbeleggingsmarkt.
Helaas is er geen gemakkelijke of universele manier om de marktwaarde van onroerend goed te bepalen. Bijna elke marktwaardering komt echter neer op twee factoren: taxaties van onroerend goed en recente vergelijkbare verkopen.
Belangrijkste leerpunten
- De reële marktwaarde is de prijs waarvoor een huis onder normale omstandigheden op de open markt zou verkopen.
- De reële marktwaarde (FMV) is vaak anders dan de werkelijke marktwaarde of de getaxeerde waarde en wordt gebruikt bij sommige taxaties van onroerendgoedbelasting.
- Richtlijnen voor het eerlijk evalueren van de waarde van een eigenschap worden uiteengezet door de IRS.
De economie van marktwaarde
De waarde van elk goed in een markteconomie is gebaseerd op het proces van prijsvorming. Producenten en wederverkopers stellen hypothetische waarden voor en hopen kopers met vergelijkbare waarderingen te vinden. Daarentegen bieden consumenten hogere of lagere prijzen op basis van hun veranderende interpretaties van de waarde van goederen. Dit proces is onvolmaakt en verandert voortdurend.
Voor de onroerendgoedmarkt moet een koper een onroerend goed hoger waarderen dan het bedrag dat hij voor dat onroerend goed wil verhandelen. Tegelijkertijd moet de verkoper het onroerend goed waarderen tegen een prijs die lager is dan het aangeboden geld. Natuurlijk zullen de vraag en aanbod naar een huis in een bepaalde regio een rol spelen in deze economische evaluaties, evenals de toestand van de bredere economie in termen van bbp-groei, werkloosheid en inflatie.
Taxaties en vergelijkbare verkopen
Een taxatie is een professionele mening over waarde. Tijdens de verkoop van een huis zal de bank die het woningkrediet aanbiedt, doorgaans een taxateur selecteren om een mening te geven over de waarde van onroerend goed op een bepaalde datum.
Vergelijkbare verkopen, ook wel bekend als de “marktgegevens” -benadering, is de meest gebruikelijke manier om tot marktwaarde te komen. Hier worden de recente verkopen van eigendommen van vergelijkbare status beoordeeld om een oordeel te vormen. Als de prijzen van recent verkochte woningen die over het algemeen voldoen aan dezelfde criteria als die van u (bijvoorbeeld qua grootte, aantal kamers, voorzieningen, etc.) hoog zijn, krijgt u waarschijnlijk ook een gunstiger taxatiewaarde. Merk op dat de geschatte waarde behoorlijk kan verschillen van de werkelijke verkoopprijs op de markt.
IRS-publicatie 561
De toepasselijke belastingcode-publicatie voor de reële marktwaarde van onroerend goed isIRS-publicatie 561. Deze publicatie behandelt alle soorten taxaties van onroerend goed, waaronder auto’s, boten, verzamelingen, gebruikte kleding, waardepapieren, patenten, annuïteiten en vele andere. Maar er wordt geen sectie gereserveerd voor het bepalen van de marktwaarde van onroerend goed.
In publicatie 561 staat expliciet “een gedetailleerde taxatie door een professionele taxateur is noodzakelijk” voor een goede taxatie. Drie benaderingen worden door de taxateur aanvaardbaar geacht: de vergelijkbare verkoopbenadering, dekapitalisatie van inkomensbenadering of de vervangingskosten nieuwe methode.
Vergelijkbare verkoopbenadering
De vergelijkbare verkoopbenadering vergelijkt een onroerend goed met andere eigendommen met vergelijkbare kenmerken die onlangs zijn verkocht. Deze methode houdt rekening met alle kenmerken van het onroerend goed, bijvoorbeeld de grootte, het aantal slaapkamers en het effect dat individuele kenmerken hebben op de totale waarde van het onroerend goed.
Kapitalisatie van inkomstenbenadering
De kapitalisatie van inkomstenbenadering waardeert een investering op basis van de verwachting van toekomstige voordelen. Deze methode relateert de waarde van het onroerend goed aan de markthuur die het naar verwachting zal verdienen en aan de inruilwaarde.
Vervangingskosten Nieuwe waardebenadering
Denieuwe waardemethode voor vervangingskosten bepaalt de huidige kosten van het bouwen van een pand met dezelfde voorziening met behulp van de huidige constructiematerialen en volgens de huidige ontwerpnormen en lay-outs.
Het komt neer op
Ongeacht hoe u een woning waardeert, aan het eind van de dag zal het bedrag dat voor een woning wordt ontvangen, worden onderhandeld tussen een koper en een verkoper. Elke partij kan waarderingstechnieken gebruiken om hun zaak te bepleiten, maar een deal wordt meestal bereikt met een compromis en wat persoonlijk heen en weer.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).