Hypotheekfraude: het begrijpen en vermijden

Belangrijkste leerpunten

• Veelvoorkomende oplichting met individuele hypotheekfraude is identiteitsdiefstal en vervalsing van inkomen / activa, terwijl professionals uit de industrie taxatiefraude en luchtvaartleningen kunnen gebruiken om het systeem te bedriegen.
• Roofkredietactiviteiten, gedwongen verkoop en oplichting op het gebied van hypotheekvermindering droegen allemaal bij aan de Grote Recessie in 2007. 
• Hypotheekfraude blijft een probleem in Amerika. Volgens de gegevens van CoreLogic in september 2018 vertoont één op de 109 hypotheekaanvragen aanwijzingen voor fraude.
• Er zijn professionele organisaties die hypotheekfraude monitoren en onderzoeken, samen met de FBI.

---

Huisvestings- of hypotheekfraude kan worden gepleegd door personen die van plan zijn een woning als hoofdverblijfplaats te bewonen of door groepen investeerders die fraude plegen via huurwoningen of taxatiefraude plegen bij het omkeren van woningen.

Volgens het Federal Bureau of Investigation (FBI) is het elke vorm van “materiële onjuistheid, verkeerde voorstelling van zaken of weglating met betrekking tot het onroerend goed of de potentiële hypotheek waarop een verzekeraar of geldschieter vertrouwt om een ​​lening te financieren, te kopen of te verzekeren”.  Met deze werkdefinitie zien we dat hypotheekfraude zowel door individuele kredietnemers als door professionals uit de branche kan worden gepleegd. En het gaat om hoge bedragen. Bijvoorbeeld, in Sacramento, Californië., Zeven mensen werden veroordeeld in een $ 10 miljoen hypotheek scam in het begin van 2019.

Er zijn twee verschillende gebieden van hypotheekfraude: fraude met winstoogmerk en fraude met huisvesting. 

1. Fraude met winstoogmerk:  degenen die dit soort hypotheekfraude plegen, zijn vaak insiders uit de sector die hun gespecialiseerde kennis of autoriteit gebruiken om de fraude te plegen of te vergemakkelijken. Huidige onderzoeken en wijdverspreide rapportages wijzen erop dat een hoog percentage hypotheekfraude samenzwering door insiders uit de branche betreft, zoals bankfunctionarissen, taxateurs, hypotheekmakelaars, advocaten, kredietverstrekkers en andere professionals die in de branche werkzaam zijn. Fraude met winstoogmerk is niet bedoeld om huisvesting veilig te stellen, maar om misbruik te maken van het proces van hypotheekleningen om geld en eigen vermogen van kredietverstrekkers of huiseigenaren te stelen. De FBI geeft prioriteit aan fraude voor winstgevallen.
2. Huisvestingsfraude:  dit type fraude wordt meestal vertegenwoordigd door illegale acties die worden ondernomen door een lener die gemotiveerd is om een ​​huis te verwerven of te behouden. De lener kan bijvoorbeeld informatie over inkomsten en activa op een leningaanvraag verkeerd weergeven of een taxateur ertoe verleiden de getaxeerde waarde van een onroerend goed te manipuleren.

Om de implicaties voor de woning- en vastgoedsector en voor financiële instellingen te begrijpen, kunt u de krantenkoppen en literatuur over de subprime-hypotheekcrisis van 2008 raadplegen. Veel van die speculatieve kredietverlening was gebaseerd op hypotheekfraude.

Waarom hypotheekfraude plegen? 

Leners en professionals worden om vele redenen gemotiveerd om hypotheekfraude te plegen. We kunnen de meeste van die redenen beschrijven door twee hoofdtypen te definiëren: fraude voor huisvesting en fraude voor winst. Huisvestingsfraude wordt gepleegd door leners die, vaak met de hulp van leningfunctionarissen of ander personeel, relevante details over werk en inkomen, schulden en krediet, of waarde en toestand van onroerend goed verkeerd voorstellen of weglaten met als doel het verkrijgen of behouden van onroerend goed. Fraude met winstoogmerk wordt gepleegd door professionals uit de branche die een verkeerde voorstelling van zaken geven, een verkeerde voorstelling van zaken geven of relevante details weglaten over de werkgelegenheid en het inkomen, de schulden en het krediet van hun klanten, de waarde en de staat van het onroerend goed, met als doel de winst op een leningtransactie te maximaliseren.

Het is belangrijk op te merken dat fraude met winstoogmerk kan worden gepleegd door elke professional in de krediettransactieketen, inclusief de aannemer, verkoopagent in onroerend goed, kredietverantwoordelijke, hypotheekmakelaar, krediet- / schuldhulpverlener, onroerendgoedtaxateur, eigendomsinspecteur, verzekering agent, titelbedrijf, advocaat en escrow-agent. Professionals uit de branche kunnen ook samenwerken, als een netwerk, om verzekeraars, geldschieters en kredietnemers te bedriegen, de vergoedingen te maximaliseren en de winst te delen op alle hypotheekgerelateerde diensten. Deze acties worden ingegeven door ofwel de wens om extra verkoopcommissies te krijgen of simpelweg een investeringspositie te vergroten.

Veelvoorkomende hypotheekfraude en oplichting 

De meest voorkomende beleggerscompensatiestelsel hypotheekfraude zijn verschillende vormen van eigendom flippen, bezetting van fraude, en het stro koper oplichterij.

Het omdraaien van eigendommen is over het algemeen niet illegaal wanneer het wordt geassocieerd met het kopen van een huis, het houden / repareren ervan en het vervolgens doorverkopen met winst. Aan de andere kant, wanneer een onroerend goed onder de markt wordt gekocht en onmiddellijk met winst wordt verkocht met de hulp van een corrupte taxateur die “verifieert” dat de waarde van het onroerend goed in feite het dubbele is van het oorspronkelijke aankoopbedrag, wordt hypotheekfraude aangegeven.

In het geval van een regeling voor het omdraaien van onroerend goed op dezelfde dag, zijn de titel en de taxatie vaak frauduleus en omvatten drie partijen: de verkoper, de flipper en de nietsvermoedende eindkoper. De verkoper sluit een contract met de flipper om het onroerend goed onder de marktwaarde te kopen. De flipper biedt de eindkoper een frauduleuze titelverzekeringsverplichting, waarbij de flipper wordt getoond als de eigenaar (hoewel dat niet het geval is) en er wordt een beoordeling gemaakt tegen de hoge prijs die de flipper en de eindkoper zijn overeengekomen.

Huisvestingsfraude is een regeling die beleggers gebruiken om in aanmerking te komen voor hogere loan-to-value-ratio’s en lagere contante kosten bij aankopen, naast lagere hypotheekrentes. Bewonerfraude doet zich voor wanneer een lener beweert dat de woning door de eigenaar zal worden bewoond om een ​​gunstige bankstatus te verkrijgen wanneer de woning daadwerkelijk leeg blijft staan. De rietjeskoper gebruikt of staat toe dat iemand zijn identiteit, kredietscore en inkomen gebruikt om onroerend goed te verkrijgen voor een andere koper die mogelijk niet in aanmerking komt voor een hypotheek (of in aanmerking komt voor de beste tarieven). Kopers van stro worden vaak door investeerders gewillig of onbewust gebruikt om andere vormen en meerdere lagen van fraude te verdoezelen.

De meest voorkomende oplichting met individuele hypotheekfraude is identiteitsdiefstal en vervalsing van inkomen / activa. Identiteitsdiefstal vindt plaats wanneer de echte koper op frauduleuze wijze financiering verkrijgt met behulp van de informatie van een onwillig en onbewust slachtoffer, waaronder burgerservicenummers, geboortedata en adressen. Identiteitsdiefstal voor hypotheekdoeleinden kan ook betrekking hebben op gestolen loonstrookjes, bankgegevens, belastingaangiften, W-2’s en vervalste brieven voor de verificatie van tewerkstelling. Zelfs eigendomsgegevens van onroerend goed kunnen worden vervalst en leners kunnen een frauduleuze hypotheek krijgen op een onroerend goed dat ze niet bezitten of bewonen.

Luchtkrediet versus taxatiefraude

De meest voorkomende industrie professionele hypotheekfraude scams zijn voorzien van lening en de beoordeling van fraude.

Een luchtlening is een lening die wordt verkregen op een niet-bestaand onroerend goed of voor een niet-bestaande lener. Een groep professionals zal vaak samenwerken om een ​​nep-lener en een nep-titelketen te creëren en om een ​​titel- en eigendomsverzekeringsmap te krijgen. Bovendien kan de fraudeketen telefoonbanken en mailboxen omvatten om valse werkgelegenheidsverificaties, thuisadressen en telefoonnummers van leners te creëren. De zwendel op het gebied van luchtlening geeft de daders eenvoudigweg contant geld en er wordt nooit onroerend goed gekocht of verkocht.

Bij taxatiefraude is het vaak nodig dat een makelaar, bouwer, taxateur en leningfunctionaris samenwerken om de aankoopprijs en het geleende bedrag te maximaliseren om zo hun commissies te verhogen. Aan de andere kant zullen corrupte taxateurs een onroerend goed vaak onderwaarderen om ervoor te zorgen dat een mede-investeerder het goed kan kopen.

Sommige vormen van roofkredietactiviteiten, executieverkoop en oplichting op het gebied van hypotheekvermindering zijn sterk afhankelijk van de bovengenoemde hypotheekfraudepraktijken. Bij roofkredieten gaat het doorgaans om het vervalsen van de inkomenscijfers van de kredietverstrekkers om een ​​onjuist beeld te geven van hun vermogen om extra schulden aan te gaan. Dergelijke activiteiten hebben sterk bijgedragen aan de Grote Recessie.

Bestrijding van hypotheekfraude

Er is geen tekort aan wetgeving op lokaal, staats- of federaal niveau die bedoeld is om hypotheekfraude te verminderen. Staten hebben onlangs een grote stap gezet door een vergunning voor kredietfunctionarissen en permanente educatie te eisen. Bovendien hebben onroerendgoed, titel- en verzekeringsagentschappen een vergunning en worden gecontroleerd door overheidsinstanties. Veel staten vereisen ook periodieke audits van de activiteiten en transacties van hypotheekverstrekkende bedrijven om de naleving te controleren.

Professionele organisaties zoals de Mortgage Bankers Associations ( MBA ) en de National Association of Mortgage Brokers ( NAMB ) hebben een gedragscode en best practices die door collega’s worden gecontroleerd. De afdeling Economische Misdrijven – II van de FBI houdt ook toezicht op klachten en verdachte activiteiten in de hypotheeksector.

Het komt neer op

Het goede nieuws is dat we de markten kunnen verbeteren door hypotheekfraude terug te dringen. Individuen moeten realistische verwachtingen scheppen ten aanzien van lenen en ervaring met het eigenwoningbezit. Investeerders moeten realistische winstdoelen stellen. Beroepsbeoefenaren in de industrie moeten hogere persoonlijke normen nastreven en zich onderwerpen aan de verantwoordelijkheid van collegiale organisaties. Regeringen moeten de wetgeving uniformer maken en wetshandhaving in overeenstemming brengen met actief onderzoek.