Hypotheekrenteaftrek
Wat is het aflossen van hypotheeklasten?
Hypotheekoverschrijding is een vergoeding die wordt gebaseerd op het percentage van de maandelijkse cashflow van door hypotheek gedekte effecten (MBS) dat overblijft nadat de cashflow is verdeeld in een coupon en een hoofdsom voor de MBS-houder.
Belangrijkste leerpunten
- Hypotheekoverschrijding is een vergoeding die aan hypotheekbeheerders wordt betaald voor het onderhoud van door hypotheek gedekte effecten (MBS).
- Het overtollige onderhoud is wat er overblijft nadat de reguliere hypotheekkosten zijn afgetrokken.
- Overtollige aflossing van hypotheekleningen kan ontstaan door het samenvoegen van hypotheken in een MBS, waarbij elke lening verschillende verstrekkers of dienstverleners kan hebben, die elk een ander tarief in rekening brengen.
Hoe hypotheekrenteaflossing werkt
Een servicevergoeding is het percentage van elke hypotheekbetaling door een lener aan een hypotheekbeheerder als compensatie voor het bijhouden van betalingen, het innen en uitvoeren van borgstellingsbetalingen, het doorgeven van hoofdsom- en rentebetalingen aan de bankbiljethouder. Servicekosten variëren over het algemeen van 0,25% tot 0,5% van het uitstaande hypotheekbedrag per maand. De extra servicevergoeding voor hypotheeklasten gaat doorgaans naar de beheerder van de lening en kan dienen als garantievergoeding voor de verzekeraar van de MBS.
Als in een typische MBS-deal bijvoorbeeld de rente op een hypotheek 8% is, ontvangt de MBS-houder misschien 7,5%, ontvangt de beheerder van de hypotheek 0,25% servicekosten en krijgt de MBS- underwriter 0,15%. % (8% – 7,5% – 0,25% – 0,15% = 0,10%) als overtollig onderhoud.
Hypotheekoverschrijding voor MBS is onderhevig aan vooruitbetalings en verlengingsrisico. Wanneer overtollige service wordt geprijsd, wordt deze gewaardeerd op basis van een schatting van hoe lang de lijfrente zal duren. Dit moet worden geschat, aangezien het niet met zekerheid bekend kan zijn wanneer een hypotheeklener zijn of haar hypotheek zou kunnen herfinancieren of anderszins zou aflossen. De waarde van excess servicing kan drastisch veranderen wanneer de rentetarieven veranderen, omdat veranderingen in de huidige rentetarieven ten opzichte van de rentevoet op de hypotheek bepalen hoe lang de annuïteit van excess servicing in verband met die hypotheek kan duren.
Waar de hypotheekrenteaftrek vandaan komt
Hypotheek overtollige onderhoud kan een gevolg zijn van de behandeling van hypotheken die gebundeld door de zijn opdrachtgever, en vervolgens verkocht. Als de koper de lening niet zelf afhandelt, kan hij eventueel een onderhoudsovereenkomst aangaan met de opdrachtgever of een derde partij. Bij een dergelijke regeling behoudt de beheerder doorgaans het recht om een deel van de rentebetalingen van de leners te ontvangen, met betrekking tot de totale pool van hypotheken die wordt afgelost.
Een hypotheekserverspread is het bedrag aan rente dat door de beheerder wordt ingehouden en wordt door de beheerder gedeeltelijk beschouwd als een vorm van redelijke compensatie voor de geleverde diensten. Als er een deel van een hypotheekonderhoudsspread is dat groter is dan wat kan worden beschouwd als een redelijke vergoeding voor uitgevoerde diensten, wordt dit de overspreidingspread genoemd en zou dit een voortdurende investering zijn in het rentegedeelte van een onderliggende hypotheekpool.
De Internal Revenue Service (IRS) heeft eerder geoordeeld dat het bezit van bepaalde hypotheekrentespreads een vastgoedactief zou zijn en dat de inkomsten uit de excess servicing-spreads dus zouden worden behandeld als rente op verplichtingen die gedekt zijn door hypotheken op onroerend goed. Deze uitspraak werd fiscaal van toepassing geacht voor vastgoedbevaks.