Is NAV de beste manier om de waarde van een REIT te beoordelen?
De intrinsieke waarde (NAV) is een van de beste maatstaven om te gebruiken bij het beoordelen van de waarde van een vastgoedbeleggingstrust (REIT). Een REIT is een waardepapier dat wordt verhandeld als gewone aandelen, dat uitsluitend belegt in onroerend goed, eigendommen of hypotheken. De primaire functie van een REIT is het beheren van clusters van eigendommen die inkomen genereren. Volgens de wet wordt het grootste deel van de winst van een REIT uitgekeerd als dividend. De Internal Revenue Service (IRS) erkent een onroerendgoedbedrijf als een REIT zolang het 90% van de belastbare winst als dividend uitkeert. Door aan deze regelgeving te voldoen, kan de onderneming elke aansprakelijkheid voor vennootschapsbelasting vermijden.
Belangrijkste leerpunten
- Een van de beste manieren om Real Estate Investment Trust (REIT’s) te analyseren, is met de intrinsieke waarde (NAV).
- NAV wordt gebruikt in plaats van koers / boekwaarde-verhoudingen en andere boekwaardemetingen.
- NAV probeert de werkelijke waarde van de belangen van de REIT te achterhalen door de marktwaarde te nemen en eventuele schulden af te trekken, zoals hypotheekverplichtingen.
Soorten REIT’s
Er zijn verschillende soorten REIT’s, maar de meeste zijn aandelen-REIT’s, die zich richten op harde activa. Deze REIT’s bezitten doorgaans bepaalde gebouwtypen, zoals kantoorgebouwen, appartementen of winkelcentra. Aandelen-REIT’s kunnen ofwel openbaar worden verhandeld, bijvoorbeeld verhandeld op de New York Stock Exchange, ofwel openbaar maar niet verhandeld. Er zijn ook particuliere REIT’s. Last but not least zijn er hypotheek-REIT’s (mREIT’s), die
Hypotheek-REIT’s (MREITS) verschaffen financiering voor inkomen genererend onroerend goed door hypotheken en door hypotheken gedekte effecten te kopen of te verstrekken en inkomsten te genereren uit de rente op deze beleggingen.
Voordelen van NAV
De NAV is een waardevolle maatstaf om te gebruiken bij het beoordelen van REIT’s. Boekwaarde en vergelijkbare verhoudingen, zoals koers / boekwaarde, blijken zeer onbetrouwbaar te zijn wanneer ze worden toegepast op REIT’s. Het gebruik van de NAV is een poging om de boekwaarde te omzeilen ten gunste van een nauwkeurigere schatting van de werkelijke marktwaarde voor REIT-belangen.
Om de NAV te berekenen, genereert een analist een subjectieve waardering van de activa van de REIT. Een manier om dit te doen is het kapitaliseren van de bedrijfsopbrengsten op basis van marktrente. Een maximumtarief voor de huidige markt wordt bepaald en gebruikt om het bedrijfsresultaat van een onroerend goed te verdelen, waarbij het resulterende bedrag de geschatte marktwaarde is. De marktwaarde minus eventuele hypotheekverplichtingen geeft de NAV. De totale NIW kan worden gedeeld door uitstaande aandelen om een NIW per aandeel te verkrijgen.
De boekwaarde wordt bijvoorbeeld berekend als de aankoopprijs verminderd met de afschrijving. Als een woning wordt gekocht voor $ 100.000 en de afschrijving is $ 10.000 per jaar. Aan het einde van jaar vijf bedraagt de gecumuleerde afschrijving $ 50.000. Dus, vanuit een boekwaardeperspectief, wordt het onroerend goed gewaardeerd op $ 50.000 ($ 100.000 – $ 50.000). Maar in werkelijkheid is dat waarschijnlijk niet de werkelijke waarde van het onroerend goed. De NAV houdt dus rekening met de marktwaarde en trekt de schulden af.
Het komt neer op
Hoewel de NAV een goede maatstaf is om te gebruiken bij het analyseren van REIT’s, is deze slechts zo goed als de analist de beoordeling van elke individuele deelneming van de REIT voltooit. De berekening van de marktwaarde van activa moet zorgvuldig gebeuren om tot een nauwkeurige NAV voor de gehele REIT te komen.