Niet-conforme hypotheek
Wat is een afwijkende hypotheek?
Een niet-conforme hypotheek is een hypotheek die niet voldoet aan de richtlijnen van door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE) zoals Fannie Mae en Freddie Mac en daarom niet aan hen kan worden verkocht. GSE-richtlijnen bestaan onder meer uit een maximaal leenbedrag, geschikte eigendommen, aanbetalingsvereisten en kredietvereisten.
Een niet-conforme hypotheek kan worden vergeleken met een conforme hypotheek.
Belangrijkste leerpunten
- Een niet-conforme hypotheek is een woningkrediet dat niet voldoet aan de richtlijnen van door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE) en daarom niet kan worden doorverkocht aan instanties zoals Fannie Mae of Freddie Mac.
- Deze leningen hebben vaak hogere rentetarieven dan conforme hypotheken.
- Hypotheken die de conforme leninglimiet overschrijden, worden geclassificeerd als niet-conform en worden jumbo-hypotheken genoemd.
- Afgezien van de leningomvang, kunnen hypotheken afwijken op basis van de loan-to-value-ratio van een lener (aanbetalingsgrootte), de verhouding tussen schulden en inkomen, kredietscore en geschiedenis, en documentatievereisten.
Inzicht in niet-conforme hypotheken
Niet-conforme hypotheken zijn geen slechte leningen in de zin dat ze riskant of overdreven complex zijn. Financiële instellingen houden er niet van omdat ze niet voldoen aan de GSE-richtlijnen en daardoor moeilijker te verkopen zijn. Om deze reden zullen banken meestal een hogere rente vragen voor een niet-conforme lening.
Hoewel private banken in eerste instantie de meeste hypotheken schrijven, komen ze vaak in de portefeuilles van Fannie Mae en Freddie Mac terecht. Deze twee GSE’s kopen leningen van banken en verpakken ze vervolgens in door hypotheek gedekte effecten (MBS) die op de secundaire markt worden verkocht. Een MBS is een soort door activa gedekte zekerheid (ABS) die wordt gedekt door een verzameling hypotheken die afkomstig zijn van een gereguleerde en geautoriseerde financiële instelling. Hoewel er particuliere financiële bedrijven zijn die een MBS kopen, verpakken en doorverkopen, zijn Fannie en Freddie de twee grootste kopers.
Banken gebruiken het geld van de verkoop van hypotheken om te investeren in het aanbieden van nieuwe leningen tegen de huidige rente. Maar Fannie Mae en Freddie Mac kunnen niet zomaar een hypotheekproduct kopen. De twee GSE’s hebben federale limieten voor het kopen van leningen die als relatief risicovrij worden beschouwd. Deze leningen zijn conforme hypotheken, en banken vinden ze leuk, juist omdat ze gemakkelijk zullen verkopen.
Hypotheken die Fannie Mae en Freddie Mac niet kunnen kopen, zijn daarentegen inherent riskanter voor banken om te schrijven. Deze moeilijk te verkopen leningen moeten in de portefeuille van de bank blijven of worden verkocht aan entiteiten die gespecialiseerd zijn in de secundaire markt voor niet-conforme leningen.
Soorten niet-conforme hypotheken
Er zijn verschillende lenersituaties en soorten leningen die Fannie en Freddie als niet-conform beschouwen.
De meest voorkomende niet-conforme hypotheek is wat vaak een jumbo-hypotheek wordt genoemd leningen die zijn geschreven voor een hoger bedrag dan de limieten van Fannie Mae en Freddie Mac. In 2021 is die limiet in de meeste Amerikaanse provincies $ 548.250, maar in sommige dure gebieden, zoals New York City of San Francisco, kan deze oplopen tot $ 822.375.
Hypotheken hoeven niet jumbo te zijn om niet-conform te zijn. Een lage aanbetaling kan ook leiden tot een afwijkende status. De drempel varieert, maar kan 10 procent bedragen voor een conventionele hypotheek of slechts 3 procent voor een lening van de Federal Housing Administration (FHA).
Een factor is ook de debt-to-income ratio (DTI) van de koper, die doorgaans lager moet zijn dan 42 procent om in aanmerking te komen als een conforme lening. Een credit score van meer dan 630-650 is meestal ook vereist.
Het type woning kan ook bepalen of een hypotheek niet-conform is. Kopers van appartementen worden bijvoorbeeld vaak gestruikeld als ze ontdekken dat hun droomvakantie-eenheid niet conform is, omdat het complex als niet-gegarandeerd wordt beschouwd. Dat omvat condo-verenigingen waar een enkele entiteit, zoals de ontwikkelaar, meer dan 10 procent van de eenheden bezit. Andere valkuilen zijn onder meer als een meerderheid van de units niet door de eigenaar wordt bewoond, als meer dan 25 procent van de vierkante meters commercieel is of als de vereniging van huiseigenaren (VvE) in een rechtszaak loopt.