Niet-verstoringsclausule
Wat is een niet-verstoringsclausule
Een storingsclausule is een bepaling in een hypotheekcontract die ervoor zorgt dat een huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder onder alle omstandigheden doorloopt. Dit wordt voornamelijk gedaan om de huurder te beschermen tegen uitzetting door de hypotheekgever als het onroerend goed wordt afgeschermd door de geldschieter. Een niet-verstoringsclausule zorgt ervoor dat een huurder niet uit huis wordt gezet in het geval de verhuurder failliet gaat.
Belangrijkste leerpunten
- Een niet-verstoringsclausule in een hypotheek garandeert dan een huurder niet zal worden verdreven uit een woning die is afgeschermd door een geldschieter, of vanwege een andere omstandigheid.
- Een dergelijke clausule kan van toepassing zijn op zowel een residentiële of commerciële erfpachter en hypotheekhouder.
- Vaak wordt een non-storingsclausule geschreven in combinatie met een attornment-clausule, waarbij de erfpachter of huurder de nieuwe eigenaar van de woning automatisch als verhuurder zal erkennen.
Inzicht in niet-verstoringsclausules
Een niet-verstoringsclausule kan ook een rol spelen als het onroerend goed dat de huurder bewoont, door de eigenaar wordt verkocht in plaats van een executoriale titel of faillissement. De huurder kan de rechten uit de clausule behouden zolang hij niet in verzuim is. Zo’n clausule kan worden gebundeld met andere voorwaarden en overeenkomsten die de huurder ondertekent wanneer hij akkoord gaat om een ruimte te bezetten, vooral bij een commercieel onroerend goed.
Een niet-verstoringsclausule wordt bijvoorbeeld vaak opgenomen in een ondergeschiktheids, niet-verstorings- en attornment-overeenkomst (SNDA). De achtergesteldheidsclausule zou een huurder ondergeschikt maken aan de hypotheekrente van een geldschieter. Hierdoor zou de verhuurder financiering kunnen zoeken met het onroerend goed als onderpand nadat de huurder overeenkomsten heeft getekend om daar ruimte te nemen. De attornment clausule is een garantie dat de huurder de nieuwe eigenaar van het onroerend goed als de verhuurder zal erkennen en huurbetalingen aan hen zal blijven doen voor de duur van de huurperiode wanneer het onroerend goed van eigenaar verandert.
Waarom zakelijke huurders een niet-verstoringsclausule kunnen eisen
Als voordeel voor zakelijke huurders in commercieel onroerend goed, kan een niet-verstoringsclausule helpen de mogelijkheid van een opschudding van hun kosten te verminderen door ervoor te zorgen dat hun huurvoorwaarden worden nageleefd als er een verandering in eigendom van het onroerend goed plaatsvindt. Dit zou ook een zakelijke huurder kunnen beschermen die investeert in renovaties van de ruimte die ze innemen in het geval dat de verhuurder het onroerend goed verliest door executie of faillissement en de huurder wordt genoemd als gedaagde.
Zonder een dergelijke clausule zou de huurder het gebruik van de ruimte kunnen verliezen, evenals zijn investering in de renovaties die zijn uitgevoerd om zijn bedrijf in dat pand voort te zetten. Sommige kredietverstrekkers kunnen proberen de verplichtingen die in een niet-verstoringsclausule worden geboden, te beperken tot het simpelweg toestaan dat de huurder in de ruimte blijft volgens de overeengekomen voorwaarden van de huurovereenkomst.
Andere Overwegingen
Een niet-verstoringsclausule heeft een andere toepassing voor minerale rechten. In dit geval bepaalt de clausule dat het delfstoffenwinningsproces geen invloed heeft op de oppervlakteontwikkeling van het land. Een oliemaatschappij die bijvoorbeeld putten boort op een stuk grond, mag zich niet bemoeien met de bouw van een gebouw of andere ontwikkelingen op dat terrein.