Investeren in onroerend goed buiten de staat
Het kopen en bezitten van onroerend goed is zelden gemakkelijk of eenvoudig. Wanneer het onroerend goed in kwestie zich op een verre locatie bevindt, vermenigvuldigen de uitdagingen zich. Toch kan investeren in onroerend goed buiten de staat aantrekkelijk lijken als u in een gebied woont waar onroerend goed duur is. Het kan ook aantrekkelijk zijn als u uw huis al bezit, maar uw beleggingen wilt diversifiëren. Misschien wilt u gewoon een vakantiehuis hebben. Of misschien combineren uw motieven al deze redenen en meer.
Belangrijkste leerpunten
- Koop in een stad die je kent, of leer de stad kennen voordat je iets koopt.
- Het vinden van een vastgoedbeheerbedrijf en een onderhoudsmedewerker is net zo belangrijk als het vinden van een makelaar.
- Bezoek niet alleen het pand. Laat u nakijken.
Dit zijn hoe dan ook de zaken die u moet overwegen voordat u een bod uitbrengt.
Redenen om te kopen
Als u op een plek woont waar de prijzen torenhoog zijn, zoals in San Francisco of New York City, is investeren in lokaal onroerend goed of zelfs lokaal eigenwoningbezit wellicht uitgesloten. U wilt kijken naar gebieden waar de markt fundamentals zijn geluid, maar eigendom kosten zijn beduidend lager.
Aan de andere kant, als u in een gebied woont met lage of dalende onroerendgoedprijzen, wilt u misschien liever een huis huren en elders in onroerend goed investeren.
ROI is de sleutel
In beide gevallen zult u merken dat het rendement op investering (ROI) elders beter is dan thuis. Dat is een grote reden waarom velen kopen buiten de regio waar ze wonen. Aankoopprijs, waarderingstarieven, hypotheeklasten, belastingen, huisvestingsregels, huurmarktomstandigheden en meer factoren kunnen gunstiger zijn in een andere staat en zullen bijdragen aan de potentiële ROI van een woning.
Uitdagingen om te overwegen
U zult niet dezelfde intieme, dagelijkse kennis hebben van een verre markt als van de markt waarin u leeft. Je hebt geen diepgaand begrip van de beste buurten – of de slechtste. U zult moeten vertrouwen op onderzoek, mond-tot-mondreclame, onderbuikgevoel en de mening van alle professionals die u inhuurt.
Het begrijpen van de wet- en regelgeving met betrekking tot eigendom van onroerend goed en onroerendgoedbelasting in uw doelgebied is een andere uitdaging. Zelfs als je elke regel van de lokale codes en verordeningen leest, komen wat er op papier staat en wat er in de echte wereld gebeurt niet altijd overeen. Praat met eigenaren van onroerend goed in het gebied om een goed begrip te krijgen van de lokale uitdagingen.
Netwerken buiten de staat
U heeft goede contacten in de omgeving nodig om uw investeringsplan tot een succes te maken. Dat betekent niet alleen een makelaar. Mogelijk hebt u binnenkort een vastgoedbeheerder, een onderhoudsmedewerker en een aannemer nodig.
Het geheim van het succes van veel buitenlandse investeerders is het vinden en inhuren van een uitstekend vastgoedbeheerbedrijf. Het is hun taak om te vullen zijn vacatures, het verzamelen van huur, make reparaties en handvat noodsituaties.
Als u in de buurt woonde, kunt u ervoor kiezen om het onroerend goed zelf te beheren. Als u ver weg woont, is professioneel vastgoedbeheer een extra kostenpost die u gewoon moet maken om uw investering veilig te stellen.
De ervaren bouwer en vastgoedbeheerder Rusty Meador merkt op: “Het maakt niet uit hoe goed een onroerendgoedtransactie u vindt, het is zo goed als het vermogen om goed te worden beheerd.”
De complicaties
Zelfs met een vastgoedbeheerbedrijf op uw loonlijst, moet u nog steeds af en toe uw eigendom bezoeken om er zeker van te zijn dat wat managers en huurders u vertellen, overeenkomt met de realiteit. Dit zijn extra tijd- en geldkosten waarmee rekening moet worden gehouden.
Ook wanneer u een huurwoning koopt, met name huurwoningen buiten de staat, zult u waarschijnlijk te maken krijgen met hogere verzekeringstarieven voor huiseigenaren, hogere hypotheekrentetarieven en hogere aanbetalingsvereisten. Kredietverstrekkers beschouwen huren als risicovoller dan hypotheken door eigenaars.
U bemoeilijkt ook uw belastingsituatie door een huurwoning te bezitten en inkomen te verdienen in meer dan één staat. Mogelijk moet u een inkomstenbelastingprofessional inhuren om u in de goede staat van de belastingdienst te houden.
Hoe ver te gaan
Als u al deze factoren in overweging heeft genomen, zult u misschien merken dat het een veel eenvoudiger en minder duur voorstel is om eigenaar te zijn of een investeringspand dichtbij huis te kopen.
Denk daar eens over na. Zelfs San Francisco en New York City liggen binnen een paar uur bij minder duur onroerend goed, en zelfs plaatsen waar de prijzen laag zijn, hebben solide buurten die redelijk dichtbij zijn.
Voordat u buiten de staat koopt
Als u nog steeds van plan bent om buiten de staat te kopen, moet u deze aanvullende waarschuwingen in acht nemen. Koop geen ongezien zicht. Online informatie over een woning kan verouderd of onvolledig zijn. Een lokale makelaar of eigenaar van een onroerend goed kan liegen om een verkoop te sluiten.
Als u ongewild de eigenaar wordt van een hinderlijk pand dat in strijd is met gezondheids- en veiligheidswetten, kunt u op de haak slaan voor schendingen van de code die tijdrovend en duur zijn om op te lossen. Als een pand lang genoeg leeg heeft gestaan, kunnen er onderhoudsproblemen ontstaan die alleen met een bulldozer kunnen worden opgelost, en zit u misschien op de haak voor de slooprekening.
Laat u nakijken
Zorg ervoor dat u de woning persoonlijk bezichtigt en huur een professional in om een inspectie uit te voeren.
Het vinden van goede huurders is vooral belangrijk voor afwezige verhuurders. U zult er niet zijn om het gedrag van uw huurders of hun behandeling van het onroerend goed goed in de gaten te houden, of om hen onder druk te zetten om te betalen als de huur achterstallig is. Naast het inhuren van een eersteklas vastgoedbeheerbedrijf, wilt u huurders hebben die u of uw beheermaatschappij geen hoofdpijn bezorgen.
Laat u vooraf goedkeuren
Neem tijdens uw bezoek de tijd om verschillende geldschieters te ontmoeten en onderzoek te doen naar de verschillende hypotheekvormen en rentetarieven die lokaal beschikbaar zijn. Het is het beste om vooraf een hypotheek goed te keuren, omdat dit de tijd verkort die nodig is om de deal te sluiten zodra u uw droomhuis buiten de staat heeft gevonden.
Ten slotte, als u nog nooit onroerend goed heeft gehad, is het extra riskant om uw eerste onroerend goed buiten de staat te kopen. Het maakt niet uit hoeveel boeken u over eigendom van onroerend goed leest, er is geen vervanging voor ervaring.
Hoe het te laten werken
Als u buiten de staat gaat kopen, overweeg dan om iets te kopen in een gebied dat u kent, misschien in uw studentenstad of uw geboorteplaats. Het helpt om enige kennis van het gebied te hebben.
U heeft een netwerk van lokale professionals nodig om u te helpen bij het beheren van uw eigendom.
Als een bonus, als u een gebied koopt dat u toch bezoekt, kan uw vakantiereis op zijn minst gedeeltelijk fiscaal aftrekbaar worden omdat u een zakelijk onderdeel aan die reizen toevoegt om uw eigendom te controleren.
Wat te doen en wat niet te doen
Koop in een gebied dat overeenkomsten vertoont met het gebied waar u woont, zoals het klimaat, de demografie of de ouderdom van onroerend goed, zodat u een idee heeft van waar u mee te maken heeft. Als je je hele leven in een buitenwijk van Californië in de jaren zestig hebt gewoond, koop dan geen Victoriaans in Boston.
Koop geen onroerend goed met een hoog risico. Koop in een voornamelijk door de eigenaar bewoonde buurt om huurders aan te trekken die een lager economisch risico lopen, zegt Ryan L. Hinricher, een van de oprichters van de investeringsmaatschappij Investor Nation. Een onroerend goed van hoge kwaliteit heeft doorgaans minder onderhoud en instandhouding, merkt hij op. “Deze eigendommen verhuren ook sneller, omdat ze meestal een moderne indeling hebben en voldoende slaapkamers en badkamers hebben.”
Tot slot, zoals eerder vermeld, is het cruciaal om een groot netwerk van professionals op te bouwen om u te helpen en om uw woning af en toe zelf te bezoeken.
Alternatieven buiten de staat
Er zijn andere manieren om elders in onroerend goed te investeren. Een optie is een vastgoedbeleggingsfonds (REIT) of een REIT exchange-traded fund (ETF). Dit is vergelijkbaar met beleggen in een aandeel en u kunt een REIT kiezen met een risico / rendement-profiel dat past bij wat u zoekt.
Net zoals een aandeelhouder geen beslissingen hoeft te nemen over het runnen van het bedrijf, zult u, wanneer u aandelen van een REIT bezit, geen van de hoofdpijn hebben die gepaard gaat met het daadwerkelijk bezitten van onroerend goed.